上週末，央媽定向降準7000億，一片歡騰，普遍預測：股市要大漲，房價要暴漲。週一開盤大盤飄紅，然而到了下午，又回到了熟悉的老路子上，股指緩慢向下，不帶一點猶豫，降準降出了加息的味道，只有一聲嘆息了。
股市非但不領情，還要以綠臉相迎。而與央媽一路降準相伴而行的是，十年期中國國債利率不斷在走“下坡路”，這又傳遞出了什麼信號？樓市又是迎來了抄底時機？……
01
雙降拉開大幕 高風險資產要倒黴
題目提及“雙降”，那麼，主角當然不只“降準”一位，還有就是十年期中國國債利率，懂行的人都知道，中國一般把十年期國債利率看作“無風險利率”。自2016年第四季度開始拉開去槓桿大幕以來，中國十年期中債從2.6%附近一路狂飆到4%。
而進入今年以來，這個指標一直在走下坡路：收益率已從去年底的接近4%下降到目前的3.6%左右。與中國十年期國債利率形成鮮明對比的是，今年以來美國十年期國債一路水漲船高，多次破“3”關鍵位。這和美國收緊貨幣政策，加息所造成的利率上行的邏輯是相符的。
無風險利率上調，有泡沫的高風險資產就要成為倒黴蛋。那麼這時候免不了有小夥伴想問：現在降準出來，外界都解讀為利好樓市，再加上無風險利率下調，是否意味著房價要大漲一波？
其實，無風險利率的下調，背後核心是反映了大家對市場未來走勢的擔憂，市場信心不足的表現，和房價沒有直接關係。
02
降準利好樓市 樓市走得會更穩
在這次的降準政策中，央媽最後的表述是：實施好穩健中性的貨幣政策，把握好結構性去槓桿的力度和節奏，為高質量發展和供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。
可以預見的是，在債務和資產泡沫高企下，中國經濟的貨幣政策還是離不開“面多加水、水多加面”的搖擺之中，估計會持續很久。
內部風險還沒化解，外部風險已經在顯現了：今天人民幣匯率錄得8連跌，已經回吐了今年漲幅，反映了資本外逃的風險越來越大。
如今正在爭分奪秒地去槓桿，解決不了高槓杆和房地產的毒瘤就不可能有資源擴大內需，而只有把內部的病症治好了，才能有更健康的身體對抗外敵。
所以，“降準”只能是定向的。雖然降準的幾千億資金不會全流入樓市，但對樓市來說利好是存在的，主要是職工收入更有保障了，那麼樓市就會更穩。
別怪房產中介整天吹房價又漲了，拿降準來忽悠你，畢竟人家也要完成銷售任務，養家餬口的，但你一焦慮，就成為了任務的一份子。
03
棚改新政下，房價要變天？
據新聞報道：“國開行總行回收了棚改項目的合同審批權限，此前在分支行可以簽訂的，現在必須總行審批，但並未暫停所有棚改項目，目前仍在進行中的項目依然繼續執行。此外，過去曾經貨幣安置為主的方式，今年以來多以實物安置為主。” 另外一則消息是關於國開行的棚改貸款。即使出現兩條不同新聞，要分辨的是棚改貨幣化和棚改貸款是兩個概念。那麼問題真的來了，國開行一“失寵”，那些想靠拆遷暴發的人要哭了，房地產公司要心慌了。
一部分人白日夢破了，另一部分人想笑了。
老百姓的福音要來了？有評論員表示，這次對樓市構成重大利空，利空量能相當於五次降準的利好！ 部分三四線城市開發商未來可能降價。
一方面是“創新型”的加槓桿融資方式基本被叫停，另一方面開發商本身相當缺錢，而目前市場融資成本高，只有加快三四線城市項目“週轉速度”才能回籠資金。
在需求方面，棚改貨幣化安置透支了三四線城市住房需求，2017年棚改對於房地產銷售拉動已經達到最高點，2018年邊際弱化已有所體現。
04
青島樓市進入“下半場” 新房並沒減少
眼瞅著，青島樓市即將進入“下半場”。根據青島新聞網統計數據顯示，2018年7月青島預計將有22個新盤上市加推，和6月相比開盤數量有所減少，但新房源量卻並無減少呦。
主城7月4個項目上市
2018年7月主城區將有4個樓盤上市加推，其中市北區有1個，李滄區有3個。
市北區：龍湖春江酈城
李滄區：中南熙悅、青島印象灣
東李：卓越賓果
老膠南：天一鏡臺山
辛安板塊：中南漫悅灣
膠州將有7個項目上市加推
2018年7月膠州將有7個新盤上市加推，佔7月青島新盤上市總量的31.8%。
膠州開發區：遠洋御城、碧桂園湖悅天境、達觀天下
少海片區：楓林小鎮、協信天驕觀瀾
膠州市區：半島藍灣、新景苑
平度：平度上海花園
城陽8個項目上市加推
惜夏板塊：青特花嶼城、鑫江水青花都、泰晤士小鎮
丹山板塊：鑫江華府、鑫江桂花園
高新區板塊：卓越蔚藍群島
城陽春陽路：天安數碼城檀府
雙元路：龍湖灩瀾星座
自青島限購升級後，島城限購區域和非限購區域的房地產市場均發生了較大的變化。限購區域的新開盤數量、樓盤到訪量和認籌量上都有不同程度的降低；非限購區域內，購房者關注度明顯增加，開發商的推盤速度和數量也出現了不同程度上漲。
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