雲鋒導讀

此時的北半球，寒冬凜冽。曾經最為火熱的新興市場領頭羊中國，也不得不在寒風中點火取暖。

他們告訴我，社會主義初級階段的高速發展，在日漸成熟的中國市場恐怕再難有。而更多野蠻生長的機會，將在目之所及的東南亞。

作為在2018年股市中翻騰過的韭菜，我取消了6000多的北歐機票訂單，在淘寶花200塊辦了越南簽證，隻身前往越南。

相比其他東南亞國家，越南受中國文化的影響更深。或許經濟不如泰國，但政治相比周圍國家要更加穩定。近年火起來的“越南製造”，更在暗示著這個處在社會主義初級階段的國家，有著廉價且聽話的勞動力。

隨著外商直接投資大量流入、外資興建制造業工廠、海外資金流入房地產，熟悉的一幕出現在了越南。

走在越南的街頭，道路狹窄，兩側的舊矮樓房鱗次櫛比。不過幾步，道路逐漸寬敞，建築工人在工地上大汗淋漓，後面是一棟棟嶄新的高樓大廈。

這一切，會人想起30年前的中國。回想中國這30年來的高速發展，越南彷彿在孕育著一生只有一次的時代機遇。

那麼，越南各類資產是否存在機會？該如何正確地投資越南？風險和收益怎麼樣？為了解答這些問題，我們特意做了一些研究。從大家熟悉的房地產說起。

房地產

與越南經濟一樣，越南房地產也是對外國越來越開放。

2015年7月，越南新《住房法》實施，規定只要擁有越南簽證，外國人、外國投資基金、外資銀行、外企在越分支機構和代表處都合資格購買房屋、公寓和包含土地產權的別墅。越南本國人的不動產是永久產權，而外國人不動產產權的使用年限為50年，期滿可續約，最長不可超過70年。

新法案還規定，外資房地產開發商持有不動產的比例上限從49%提高到100%。因此吸引了不少海外資金湧向越南進行投資，許多高端住宅項目也由此而生。

從2008年金融危機後表現低迷的越南房地產，從此變得活躍。僅以胡志明市的高檔公寓住宅項目為例，由2015年的約13000元/平方米已上升到2016年的20000元/平方米以上，僅一年漲幅就超50%。

在越南房地產市場中，胡志明和河內最受歡迎。河內是越南的首都和政治中心，胡志明是越南的經濟中心。

根據《2018年亞太區房地產市場新興趨勢報告》，得益於經濟增長和對外開放，胡志明、河內近年來租金和房價增速較快，在亞太區排名靠前。

根據地產中介公司Savills，越南商業地產目前的整體租金收益率大約在6%-7%的水平，租金收益率高於國內和亞太一線城市。

各大城市商業地產租金回報率（2018）

如果按照板塊劃分，河內和胡志明市辦公樓的實際租金收益率分別達到8.29%和7.53%，居於主要亞太城市榜首。

根據Savills報告，近年越南已建成的優質寫字樓庫存不斷減少，寫字樓的價值也隨之抬升。

亞洲寫字樓實際收益率（2017年6月）

數據來源：Savills Research

越南寫字樓的需求保持強勁，毛租金收入和淨租金收入呈上漲趨勢。根據仲量聯行的報告，截止至2018年二季度，越南的A級寫字樓平均淨租金為42美元/平方米/月，B級寫字樓平均淨租金達23.3美元/平方米/月。這個租金水平已經直追上海。根據Colliers發佈的2018年1月的報告，上海核心區甲級寫字樓平均租金為306元/平方米/月，約合43.7美元/平方米/月。

根據《2018年亞太區房地產市場新興趨勢報告》，胡志明是唯一一個被認為投資前景普遍良好的東南亞城市。

2018年城市投資前景排名

數據來源：《2018年亞太區房地產市場新興趨勢報告》、雲鋒金融整理

雖然越南房地產的租金收益率看起來吸引人，但也有很多限制。例如，外國人在越南購房不能通過本地銀行貸款，只可通過在越南的外國銀行分支機構借貸，且借貸利率高達兩位數。

此外，越南房地產投資像所有房地產投資一樣，也有如初始投入資金較大、投資過程比較繁瑣等缺點。

不想直接投資房地產，但又想捕捉房地產行業的投資收益？

投資於在越南上市的房地產龍頭企業不失為另一個選擇。

股票市場

越南股票市場起步較晚，是東盟10國中第七個成立證券市場的國家。目前越南共有兩個證券交易中心：胡志明市證券交易中心（2000年開業）和河內證券交易中心（2005年開業）。前者相對於國內的主板，後者相當於國內的中小企業板塊。

胡志明指數

整體來看，越南市場總體規模較小。截至2018年11月13日，胡志明交易所和河內交易所市值分別約為1260億美元和42億美元。

從越南胡志明指數的組成板塊來看，截至2018年11月9日，金融和房地產的市值總和約53%，已超過胡志明指數總市值的一半。

胡志明指數板塊分佈

數據來源：Bloomberg、雲鋒金融

在胡志明指數前十大成份股中，金融股、地產股、消費股佔比較高。

數據來源：Bloomberg、雲鋒金融

如前所述，投資者若看好房地產行業，且對流動性有要求，房地產行業的龍頭標的是一個渠道。例如，上表中的第一大權重股-Vingroup，從2009年上市以來股價從7491.07飆升到99000，年化收益率達25.8%。

Vingroup 股價走勢

不過，上市至今高達45%的年化波動率，也顯示出單一股票的風險不可小覷。

Vingroup年化收益率和收益波動率一覽（截止至2018年10月31日）

數據來源：Bloomberg、雲鋒金融

個股風險較高，並且個股投資需要赴越南進行證券開戶併入金投資，成本非常高。

此外，對於普通投資者而言，不熟悉越南市場，在選擇標的上會出現無從下手的情況，增加了踩雷的風險。

另外，投資單一的新興市場，高收益和高風險並存。2017年，大量資金湧入越南股票市場，胡志明指數推高上漲50%，走了一波猛牛行情，但今年四月之後，隨即牛轉熊，結束了短暫的牛市行情。單一國家投資也存在政策、政治、流動性，以及匯率風險。

下面，我們就說說匯率風險，畢竟投資的資產以本幣計價。

外匯市場

越南採用的是有管理的浮動匯率制度，即貨幣盯住美元，同時允許匯率在一定範圍內浮動，這點與2015年“811”匯改前的人民幣匯率制度類似。

2008年金融危機爆發後，越南盾對美元曾大幅貶值。2011年以來，越南盾兌美元匯率保持在較為穩定的水平。2016年開始，隨著外資的大量湧入、進出口貿易趨於平衡，外匯儲備規模增加到563億美元。

越南外匯儲備和匯率

伴隨外匯儲備規模增加，相比越南220億美元的進口，“家底”比想象中厚實。此外，債券市場看，越南的真實利率並不高。因此，越南盾匯率波動大，近年來整體呈貶值趨勢。

美元兌越南盾（截至2018年10月31日）

如何更簡單的抓住越南的投資機會？

直接購買越南股票指數ETF會是一種相對簡單的投資方式，例如，在香港上市的XTR富時越南指數ETF（3087 HK），追蹤的是越南富時指數，以港幣計價。2018年整年此只ETF平均成交金額約為1200萬港元。

XTR富時越南ETFvs 富時越南指數

數據來源：Bloomberg、雲鋒金融

約1200萬港元的日均交易量是什麼概念呢？約等於香港一隻中小盤股的日均交易量。可見越南市場流動性非常一般。因此，追蹤這單一市場的ETF跟蹤誤差較大，收益明顯落後於指數。同時，投資單一的新興市場仍然存在集中度過高的風險。

越南和其他亞洲新興市場一樣，還處於初級階段，投資風險和機會並存。新興市場最佳的投資方式當然是像Mark Mobius一樣，通過實地考察獲取一手信息。但如果不具備實地考察的條件，選擇專業投資者管理的新興市場基金也不失為好的選擇。

結尾

新興市場巨大的發展潛力吸引著一批又一批的淘金者，前往挖掘下一個中國。

從房地產，股市，再到匯市，越南的機會與風險相伴相生。掌握了分散風險的方式，新興市場的投資也會更加遊刃有餘。

走在胡志明市的街頭，一陣風吹來，空氣中瀰漫著的是建築工地揚起的灰塵，和刺鼻的機油味。

那彷彿是三十年前，中國的味道。

世界寫字樓收益率縱覽 - Savills

上海物業市場2017回顧與2018展望 - Colliers

2018越南房地產法規及投資趨勢（上）

Vietnam Real Estate Market Briefs Q3 2018

2018年亞太區房地產市場新興趨勢報告