劉全戰略研究
2019不買房，五年又白忙。
剛需買房最主要考慮因素就是買不買得起，能不能自住，不要過多考慮投資，漲跌，因為在一個基本面非常強勁的深圳樓市，你看空房價賭不起，就像刀口上舔血，也許能對一時，但風險極大。
何況，淘哥認為，2019年深圳房價最保守是止跌，大概率上漲，尤其一些核心區域的優質物業、包括學位房，價格會回到2018年高點。
為什麼這麼說？
理由：
判斷樓市長期走勢，應該用長期邏輯，比如人口、經濟、土地等。而判斷短期走勢，應該用短期邏輯。
千萬不要用長期邏輯去判斷短期走勢。正如，長期看，人都是要死的，但是短期比如說2019年這個人身體狀況如何，那就需要醫生詳細體檢診斷了。
有非常多的人，犯了“用長期邏輯去判斷短期走勢”的錯誤。譬如，一說起深圳房價走勢，就會談深圳經濟比香港上海還要牛，人口流入多麼快，高端產業多麼發達，土地多麼稀缺等等。其實，這些基本面因素只能告訴你，深圳房價中長期還可能上漲。但2019會如何，並不能給出答案。
那麼，決定深圳房價短期走勢的核心要素是什麼？
淘哥覺得，主要是樓市調控政策+金融貨幣政策。
如果政策寬鬆，比如鼓勵購房，不限購、不限貸、不限售、也不限價，那麼短期房價將受到向上的刺激。而且政策寬鬆，短期也會改變購房者對房價的預期，在買漲不買跌的情況下積極入市。
如果貨幣寬鬆，比如首付成數降低（首套3成二套4成就是典型）、利率下浮、房貸利率折扣大（08年的7折，15年的85折），銀行放款容易，抵押貸、首付貸、接力貸、裝修貸等各種金融手段容易獲得，那麼短期房價也會受到向上刺激。
回顧2009年、2015年，深圳樓市的兩輪大行情，短期看都是樓市政策+貨幣寬鬆，雙輪驅動導致。（這兩類行情開始前後，深圳的經濟、人口、土地等基本面因素都是沒有什麼變化的，這也說明這些因素不決定短期走勢）
那麼，2019年深圳房價會如何，就取決於樓市調控政策+金融貨幣政策，會如何變化。
淘哥的觀點是
1、2019年，深圳樓市調控政策，至少不會比2018年緊張，大概率會更寬鬆一些。首先放鬆的可能是金融財稅政策，比如，豪宅線可能會上調，降低交易成本。對剛需的房貸利率折扣會逐漸從上浮20%變成基準、下浮。
後期，對改善型置業也有政策儲備，如果市場很差，限售也有可能放鬆，限購5年也可能改為3年，公寓限售也可能放鬆，這些都要視市場走勢而定。至於限價，其實有些區域已經略為放鬆——本身按照政府限價賣房也難賣了。
2、從央行貨幣政策看，最近放鬆信號非常明顯。1月4日宣佈全面降準就是表現，此前央行行長易綱提出，中國經濟下行需要一個相對寬鬆的貨幣條件，總理強調加大宏觀政策逆週期調節力度，運用好全面降準、定向降準工具。類似這些信號有很多，2019貨幣寬鬆的方向很明確。
因此，淘哥覺得，無論樓市調控，還是貨幣政策，2019年比2018年都要寬鬆。
而且，淘哥預期，下半年政策寬鬆力度會比上半年更大。今天最新的消息是，去年12月我國的進出口數據罕見雙雙負增長，毛衣站對經濟數據的影響接下來幾個月會逐漸體現。
預計，2019年上半年，會有第一波的政策+貨幣放鬆，這些政策能夠讓深圳房價止跌（部分優質區域優質產品反彈）。
預計Q2主要是觀察政策效果和數據，
如果整體經濟下行壓力加大，下半年可能有超預期的進一步政策+貨幣放鬆，這種情況下深圳房價將反彈。但是，總體反彈高度有限，因為政策整體還是託底型。
但是，深圳是一個高度分化的市場，給點陽光就燦爛的市場，不排除有部分區域，部分產品類型，全年依然有10-20%的明顯漲幅。
文傑淘樓陶文傑
剛需不是接盤俠！
在中國現有的體制和風俗裡，剛需一直存在且必須存在！
①居者有房，現代中國人的首要目標！沒房你永遠是飄著的浮萍，男孩子沒房娶老婆都是問題，孩子上學更是問題！
②接盤俠我們更多的是針對炒房或者說投資使用的名詞。
所以兩者是有區別的，超發貨幣對於普通百姓而言，房產是保值且增值的，在相當一個時期，普通人投資首選應該還是房產。
雖然我個人不炒房也不支持炒房，但是“潮流”不會因為我個人認知而改變多少！
戀茶君茗韻添香
房地產從2016年4季度開始宏觀調控至今，已經2年多時間了，貝殼研究所給出了最新的房地產市場研究數據。這是結合1億家以上的樓盤和萬億的GMV真實交易數據得到的結果，那麼可信度還是比較高的，通過發佈的《2018年全國購房者調查報告》，騎牛看熊通過其中的數據來給大家分享一下我的看法：
（1）購房面積。報告中提到：“2018年購房者人均居住面積為27.8平，其中24.3%的購房者人均居住面積不到20平方米，相當於三口之家住房不到60平方米。”從這個數據可以看到，平均居住面積只有27.8平，現在的新房是沒有這麼小的面積的，就連保障房和公租房平均面積也沒有這麼小，那麼只可能是二手房，這種房型主要是“老城區”，還未“舊房改造”的城區，數據中不排除有學區房、商務複式樓、酒店公寓等。那麼可以看到這個“平均化”的數據，新房的比例很少，二手房居多，特別是2018年初還有“三四線城市二手房房價上漲”的傳聞，這都是數據中可以挖掘的信息。
（2）首套房以貸款為主。“2018年首次置業購房者貸款成交佔比為90%，為不同購房需求貸款成交佔比最高。”貸款買房首先是一種市場趨勢，其次來看收入的壓力也驅使我們更多的去考慮“償債壓力”問題，這個是比較容易理解的，畢竟90後和90後工作時間並不算長，在解決自己吃穿用度後拿錢出來支付購房首付再貸款，是非常容易理解的。
（3）還貸資金比例。“80後的月供收入比為40.8%，90後為43.5%。”報告中主要是以80後和90後的社會中堅力量進行數據統計，這裡的還貸款每月月供比例說明了，大多數人仍然還是以“剛需”為主，否則炒房的人多數會是高收入群體，那麼月供的比例通常是在20%以內，畢竟截止到2018年結婚的主流也是80後和90後了。
（4）住房條件。“60%的家庭人均臥室不到1間，比如3口之家為0.8間，4口及以上家庭人均臥室為0.6間，即家庭規模越大住的會越擁擠。”這是一個平均化的數據，看起來那不是“一個人連一間房都沒有”？其實細想，可以發現比如三口之家，父母一間房，小孩一間房，基本上2室一廳到1室一廳是完全沒有問題的。再比如，5口之家，父母和兒女還有孫子一起住，父母一間房，兒女一間房，孫子一間房或者嬰兒同父母住，那麼2室一廳或者3室一廳是完全可以的，所以報告中的0.6可以簡單理解為，3間房5個人住，3除以5等於0.6。
從報告中可以分析出，新房炒作的情況得到了大幅度的遏制，剛需的情況依然還是理性的增長著，但人均住房面積問題，還要用更加“深度”的研究報告來分析，才能看出具體原因。從目前所得到的數據來看，房地產市場比起2年前已經有翻天覆地的變化了。
騎牛看熊
2016年住宅網籤13萬套，2017住宅網籤7.8萬套，2018年住宅網籤7.3萬套，濟南城市化70%，房屋已經夠住了，所以網籤量逐年下降是趨勢。沒有重大利好的前提下，17和18勉強算是接盤俠，2019年上馬的項目面積能達到2018年的兩倍，你說是不是接盤俠？
濟南地產觀察局
會接盤，沒辦法。但很少你可以忽略
天馬61774
最大的笑話就是買房成為接盤俠！
有錢的買的一定是好地段，不會虧！
剛需根本就沒辦法，為了生存，買了也不會賣！
最後說一句，現在的房價能買得起的，在我眼裡都是有錢人！反正我是買不起。我是沒有資格當接盤俠，努力掙錢達到接盤俠的標準吧！
AAABCG齋
把剛需和接盤俠對應，這有意思嗎？這種帶有明顯的煽動和誤導的問題都不屑回答。
水印錢塘
想對題主題目做一哈修正：剛需不是接盤，剛需不是接盤，剛需不是接盤！
買來自己住的，無論是房價高低都必須得買，這是剛需。而且剛需來說能早買就早買！
置業買房、獲取更多樓市資訊，歡迎關注品房閣微信（pinfangw_com）
品房網
我沒錢買房子。即使房子再降價我也沒錢買。因為我就是一個普通的基層公務人員，收入微博，除了養家餬口，還有留下看病防災的錢，所以我沒能力接盤。我想大部分人也沒這個能力。
即刻出擊2
千萬別買三年以後除北上廣深大城市以外其它城市房屋會大量過剩現在誰買誰以後會後悔。
