刘全战略研究
2019不买房，五年又白忙。
刚需买房最主要考虑因素就是买不买得起，能不能自住，不要过多考虑投资，涨跌，因为在一个基本面非常强劲的深圳楼市，你看空房价赌不起，就像刀口上舔血，也许能对一时，但风险极大。
何况，淘哥认为，2019年深圳房价最保守是止跌，大概率上涨，尤其一些核心区域的优质物业、包括学位房，价格会回到2018年高点。
为什么这么说？
理由：
判断楼市长期走势，应该用长期逻辑，比如人口、经济、土地等。而判断短期走势，应该用短期逻辑。
千万不要用长期逻辑去判断短期走势。正如，长期看，人都是要死的，但是短期比如说2019年这个人身体状况如何，那就需要医生详细体检诊断了。
有非常多的人，犯了“用长期逻辑去判断短期走势”的错误。譬如，一说起深圳房价走势，就会谈深圳经济比香港上海还要牛，人口流入多么快，高端产业多么发达，土地多么稀缺等等。其实，这些基本面因素只能告诉你，深圳房价中长期还可能上涨。但2019会如何，并不能给出答案。
那么，决定深圳房价短期走势的核心要素是什么？
淘哥觉得，主要是楼市调控政策+金融货币政策。
如果政策宽松，比如鼓励购房，不限购、不限贷、不限售、也不限价，那么短期房价将受到向上的刺激。而且政策宽松，短期也会改变购房者对房价的预期，在买涨不买跌的情况下积极入市。
如果货币宽松，比如首付成数降低（首套3成二套4成就是典型）、利率下浮、房贷利率折扣大（08年的7折，15年的85折），银行放款容易，抵押贷、首付贷、接力贷、装修贷等各种金融手段容易获得，那么短期房价也会受到向上刺激。
回顾2009年、2015年，深圳楼市的两轮大行情，短期看都是楼市政策+货币宽松，双轮驱动导致。（这两类行情开始前后，深圳的经济、人口、土地等基本面因素都是没有什么变化的，这也说明这些因素不决定短期走势）
那么，2019年深圳房价会如何，就取决于楼市调控政策+金融货币政策，会如何变化。
淘哥的观点是
1、2019年，深圳楼市调控政策，至少不会比2018年紧张，大概率会更宽松一些。首先放松的可能是金融财税政策，比如，豪宅线可能会上调，降低交易成本。对刚需的房贷利率折扣会逐渐从上浮20%变成基准、下浮。
后期，对改善型置业也有政策储备，如果市场很差，限售也有可能放松，限购5年也可能改为3年，公寓限售也可能放松，这些都要视市场走势而定。至于限价，其实有些区域已经略为放松——本身按照政府限价卖房也难卖了。
2、从央行货币政策看，最近放松信号非常明显。1月4日宣布全面降准就是表现，此前央行行长易纲提出，中国经济下行需要一个相对宽松的货币条件，总理强调加大宏观政策逆周期调节力度，运用好全面降准、定向降准工具。类似这些信号有很多，2019货币宽松的方向很明确。
因此，淘哥觉得，无论楼市调控，还是货币政策，2019年比2018年都要宽松。
而且，淘哥预期，下半年政策宽松力度会比上半年更大。今天最新的消息是，去年12月我国的进出口数据罕见双双负增长，毛衣站对经济数据的影响接下来几个月会逐渐体现。
预计，2019年上半年，会有第一波的政策+货币放松，这些政策能够让深圳房价止跌（部分优质区域优质产品反弹）。
预计Q2主要是观察政策效果和数据，
如果整体经济下行压力加大，下半年可能有超预期的进一步政策+货币放松，这种情况下深圳房价将反弹。但是，总体反弹高度有限，因为政策整体还是托底型。
但是，深圳是一个高度分化的市场，给点阳光就灿烂的市场，不排除有部分区域，部分产品类型，全年依然有10-20%的明显涨幅。
文杰淘楼陶文杰
刚需不是接盘侠！
在中国现有的体制和风俗里，刚需一直存在且必须存在！
①居者有房，现代中国人的首要目标！没房你永远是飘着的浮萍，男孩子没房娶老婆都是问题，孩子上学更是问题！
②接盘侠我们更多的是针对炒房或者说投资使用的名词。
所以两者是有区别的，超发货币对于普通百姓而言，房产是保值且增值的，在相当一个时期，普通人投资首选应该还是房产。
虽然我个人不炒房也不支持炒房，但是“潮流”不会因为我个人认知而改变多少！
恋茶君茗韵添香
房地产从2016年4季度开始宏观调控至今，已经2年多时间了，贝壳研究所给出了最新的房地产市场研究数据。这是结合1亿家以上的楼盘和万亿的GMV真实交易数据得到的结果，那么可信度还是比较高的，通过发布的《2018年全国购房者调查报告》，骑牛看熊通过其中的数据来给大家分享一下我的看法：
（1）购房面积。报告中提到：“2018年购房者人均居住面积为27.8平，其中24.3%的购房者人均居住面积不到20平方米，相当于三口之家住房不到60平方米。”从这个数据可以看到，平均居住面积只有27.8平，现在的新房是没有这么小的面积的，就连保障房和公租房平均面积也没有这么小，那么只可能是二手房，这种房型主要是“老城区”，还未“旧房改造”的城区，数据中不排除有学区房、商务复式楼、酒店公寓等。那么可以看到这个“平均化”的数据，新房的比例很少，二手房居多，特别是2018年初还有“三四线城市二手房房价上涨”的传闻，这都是数据中可以挖掘的信息。
（2）首套房以贷款为主。“2018年首次置业购房者贷款成交占比为90%，为不同购房需求贷款成交占比最高。”贷款买房首先是一种市场趋势，其次来看收入的压力也驱使我们更多的去考虑“偿债压力”问题，这个是比较容易理解的，毕竟90后和90后工作时间并不算长，在解决自己吃穿用度后拿钱出来支付购房首付再贷款，是非常容易理解的。
（3）还贷资金比例。“80后的月供收入比为40.8%，90后为43.5%。”报告中主要是以80后和90后的社会中坚力量进行数据统计，这里的还贷款每月月供比例说明了，大多数人仍然还是以“刚需”为主，否则炒房的人多数会是高收入群体，那么月供的比例通常是在20%以内，毕竟截止到2018年结婚的主流也是80后和90后了。
（4）住房条件。“60%的家庭人均卧室不到1间，比如3口之家为0.8间，4口及以上家庭人均卧室为0.6间，即家庭规模越大住的会越拥挤。”这是一个平均化的数据，看起来那不是“一个人连一间房都没有”？其实细想，可以发现比如三口之家，父母一间房，小孩一间房，基本上2室一厅到1室一厅是完全没有问题的。再比如，5口之家，父母和儿女还有孙子一起住，父母一间房，儿女一间房，孙子一间房或者婴儿同父母住，那么2室一厅或者3室一厅是完全可以的，所以报告中的0.6可以简单理解为，3间房5个人住，3除以5等于0.6。
从报告中可以分析出，新房炒作的情况得到了大幅度的遏制，刚需的情况依然还是理性的增长着，但人均住房面积问题，还要用更加“深度”的研究报告来分析，才能看出具体原因。从目前所得到的数据来看，房地产市场比起2年前已经有翻天覆地的变化了。
骑牛看熊
2016年住宅网签13万套，2017住宅网签7.8万套，2018年住宅网签7.3万套，济南城市化70%，房屋已经够住了，所以网签量逐年下降是趋势。没有重大利好的前提下，17和18勉强算是接盘侠，2019年上马的项目面积能达到2018年的两倍，你说是不是接盘侠？
济南地产观察局
会接盘，没办法。但很少你可以忽略
天马61774
最大的笑话就是买房成为接盘侠！
有钱的买的一定是好地段，不会亏！
刚需根本就没办法，为了生存，买了也不会卖！
最后说一句，现在的房价能买得起的，在我眼里都是有钱人！反正我是买不起。我是没有资格当接盘侠，努力挣钱达到接盘侠的标准吧！
AAABCG齋
把刚需和接盘侠对应，这有意思吗？这种带有明显的煽动和误导的问题都不屑回答。
水印钱塘
想对题主题目做一哈修正：刚需不是接盘，刚需不是接盘，刚需不是接盘！
买来自己住的，无论是房价高低都必须得买，这是刚需。而且刚需来说能早买就早买！
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品房网
我没钱买房子。即使房子再降价我也没钱买。因为我就是一个普通的基层公务人员，收入微博，除了养家糊口，还有留下看病防灾的钱，所以我没能力接盘。我想大部分人也没这个能力。
即刻出击2
千万别买三年以后除北上广深大城市以外其它城市房屋会大量过剩现在谁买谁以后会后悔。
