土地成本增加！房價只能只漲不能跌？別忽略這些“因素”！
一直以來房子都是人們“掌中寶”！視房子如黃金般價值存在，擁有一套房子說話都增強不少底氣，其實房子也只是鋼筋混凝土結構，在時期不成熟時何必過分在意呢？不少人有對等看法：現在不買房，未來連陽臺都買不起！筆者卻認為房子固然重要，但房價只漲不降未必符合商品特徵，地皮有上漲空間，但建築並無絕對上漲空間。
土地成本上漲，房價一定會上漲嗎？
房子是建立在土地上的建築物，而房價卻是由土地成本和建築成本疊加得來，按照常理來說：成本決定價格，前提是有足夠的購買力，購買力不足的情況下虧本處理同樣是常態！
市場上高房價主要原因還是土地成本高，開發商通過向當地土管部門投標、拍賣方式獲取土地，土地的價格經過拍買後，出價最高者最終獲得土地使用權，並規定住宅產權為70年，商鋪產權為40年。從土地獲取過程來看，房價的上漲大部分功勞在於土地成本。
土地成本能夠影響房價，但不能直接決定房價走勢！例如房地產市場存在競爭大、購買力欠缺等特點，開發商不僅要與同行競爭，還要滿足剛需群體性價比需求，購買房子是人生一件大事，誰都希望早日住上屬於自己的房子，但是不少人對高房價“望塵莫及”！
面對購房者資金不足情況下，開發商隨著時間推移也會“見招拆招”，降房價未嘗不是明智之舉，不僅解決了剛需群體居住需求，還緩解了企業資金壓力，修建房子過程常常都伴隨著銀行貸款，長期不償還貸款，利息會越積越多，不僅僅是購房者急，開發商和銀行同樣著急。
公司腰包“緊”，員工溫飽得不到保障時，通過“處置”資產來確保度過難關！
有人會覺得“好笑”！房開商還有腰包“緊”的時候？平時花錢如流水，做個活動隨隨便便都是幾十萬開銷，老闆開豪車喝好酒，怎麼看也不想缺錢的主呀，事實並沒有想象中那麼美好，哪有什麼歲月靜好，只不過是有人替你負重前行罷了。
資產處置的主要方式有：調撥、變賣、報損、報廢以及將非經營性資產轉為經營性資產
常見的資產處置是變賣。如萬達在17年將國內部分文旅項目變賣給融創，部分酒店變賣給富力地產，有人說萬達的變賣是為了償還債務，但筆者認為此次變賣更有“轉型”的成分，從持有“重資產”模式轉型到持“輕資產”模式！平時我們所看到的萬達廣場，部分就是屬於輕資產，提供品牌、運營管理輸出實現與開發商共進退！
民營開發商企業在市場份額比例不低，特別是地方民企，房地產市場的快速發展使得他們對此行業有著無限的憧憬，但是發展速度並非長此以往，總會出現“瓶頸期”階段。例如銷售業績下降、公司負債增加是公司面臨調整時期，大量房企一旦遇到這種現象則預示著市場出現“瓶頸”！此時“變賣”資產未嘗不是件好事，通過降低價格促銷，來提升企業回款。甚至將低於“成本價”出售！
房產購買力降低，租比買划算，房企庫存“急”處理！
相信大家都聽說過這樣的事情:業主鬧售樓部，原因是開發商尾盤降價促銷，導致業主已購買房產變相貶值而資金受損，不甘心房價下跌，找房開商退“差價”！
有人對此類事件則表示:業主這樣的做法有待欠缺考慮，房子本是商品，所體現的價格“漲”或“跌”是正常現象，為什麼漲價時就不給開發商補“差價”呢？
買賣本身存在對立性，購房者與房開商在買賣房產方面有著各自目的，購房者希望以更低的價格購買房產，而賣房者以更高利潤空間售賣房產為目標，兩者相互“對立”卻又相互“依賴”，“唇亡齒寒”的道理誰都懂！沒有買方何來賣方呢？
站在房開商角度思考不難看出此事件的根源在於“失衡”，房開商庫存的房子需要解決，修建好的房子始終需要出售來實現“資金回籠”！ 面對市場購買力下降，只有少部分人具備購買高價房能力，大部分主要追求“性價比”，同時買不起房子時也需要“租房”，綜合比較下來“租”其實比“買”在短期內更划算，房開商的庫存便通過以降價的方式來實現。並且此時大多不會顧忌“成本”！
房價平穩增長才持久！過去的“大漲”和接下來的“小跌”，是樓市追“穩”表現！
從安居客提供的數據顯示:2011年8月至2019年8月貴陽房價上漲4076，增長率為77.31%。
從投資角度看，銀行8年定期存款按照最高利率4.29%“年計息、年複利”計算:5272元×1.0429^8=7377.6元，可見2019年8月份的房價在7377.6元左右更符合銀行存款增速，與實際房價9351元卻相差1773元。
從2019年貴陽房價走勢來看，房價已經出現小幅度下跌趨勢。
從數據分析，投資房產從2008年至2019年明顯高於銀行存款增長，樓市2019年房價呈現下跌趨勢，顯然符合“房住不炒”理念，“穩定”樓市發展並非不允許房價下跌，而是讓房價趨於正常“增值”水平！
當然數據只是平均水平，不排除部分樓盤依然呈現上漲趨勢或大跌趨勢，不計成本降價的樓盤大多存在企業“危機”，要知道企業是老闆幸苦打拼的結晶，不到萬不得已定不會冒“無利”風險。
對於購房者來說，買房還需根據自身情況定奪，從收入情況、支出情況、工作發展等方面酌情考慮。而投資房產此時不宜進場，畢竟房子“保值”屬性正在面臨新一輪“定位”！
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