兵封雪帝

既然把100萬房貸的利息和100萬存款的利息放在了一起，目的應該就是對比相同數目的存款收益是否會比房貸利息賺得更多！可能很多人都會覺得存款收益遠比房貸利息多，事實是不是這樣呢，下面我們看一下房貸成本與僅銀行途徑的收益數據對比，再結合目前的理財市場看看普通購房者有沒可能取得覆蓋房貸的收益。

一、購房者的房貸利息以及房貸成本。

大家都知道，使用按揭貸款的方式購房是需要承擔房貸利息的，但利息只是房貸成本中的一部分。房貸並不是到期再還本付息，而是每月都要還款進去，這些還進去的錢本來是可以為自己帶來收益的，但是因為還款而沒有了，造成了我們的損失，這部分同樣也可以算是房貸成本的一部分！

1、房貸利息。

以題目所要求的100萬房貸為例，期限20年，在目前的調控背景下，各地新政前的利率上浮幅度有高有低，比較普遍的上浮10%左右，即利率為5.39%，我們以比較多人選擇的等額本息的還款方式測算到總利息是63.6萬左右。2、因還房貸而導致的潛在損失。

根據上面的測算條件，這筆房貸需要每個月還款6817元，如果這種還款一直持續20年，那這20年所還的款本應該能陸續為我們帶來收益，但現在還給銀行，就變成銀行的錢了，這部分的收益變得與我們無關。它本來可以為我們帶來多少潛在收益呢？我們只以銀行存款這種方式來測算，以大行1.55%的利率每5年零存整取一次，每次取出來做5年期定存，如此循環。現在大行的5年定存利率為4.2%左右，有不少城商行可以達到5%-6%之間，我們以5%為例來測算一下。

• 第5年：過去5年每月存6817，5年零存整取總額是42.5萬，把這42.5萬拿出來做年利率為5%的定期存款。
  

• 第10年：同樣過去5年每月存6817，5年零存整取總額是42.5萬；而過去5年42.5萬定存本息總和變成了53.1萬。將這兩部分都取出來，共95.6萬做年利率為5%的定存。
  
• 第15年：同樣過去5年每月存6817，5年零存整取總額是42.5萬；而過去5年95.6萬定存本息總和變成了119.5萬。將這兩部分都取出來，共162萬做年利率為5%的定存。
  
• 第20年：同樣過去5年每月存6817，5年零存整取總額是42.5萬；而過去5年162萬的定存本息總和變成了202.5萬，兩者相加是245萬，到此結束。
  
  

這20年，我們總共還進去的錢是163.6萬左右，而如果不是因為還房貸，而是以還房貸這樣的還款方式存錢，我們按上面這種存款方式計算，可以收到利息是81.4萬左右（245-163.6=81.4），這只是普通的計算方式，如果是投資理財高手，那得到的收益可能會更多。

綜合上面兩點，房貸的成本應該包括利息支出和因每月還款而損失的收益，兩者之和是145萬（63.6+81.4=145）。

二、存銀行的利息。

銀行有存款業務，也有理財業務。我們普通人所說的存銀行，應該就是定期存款了。下面我們來看一下兩者的收益情況。

1、銀行存款。

目前5年期的大額定存利率普遍都可以在4.2%左右，因不同銀行的競爭關係，有些城商行的利率在5%-6%之間，為了便於比較，我們採用上面用到過的5%作為利率參考，把100萬的資金在20年中每5年循環定存一次。

• 第5年：起始資金100萬，以5%的年利率定存5年，到期本息是125萬。
  

• 第10年：起始資金變成125萬，同樣以5%的年利率定存5年，到期本息是156萬。
  
• 第15年：起始資金變成156萬，同樣5%的年利率定存5年，到期本息是195萬。
  
• 第20年：起始資金變成195萬，同樣5%的年利率定存5年，到期本息是243.7萬。
  

從數據看來如果選擇這樣的存款方式，到期本息是243.7萬左右，即100萬經過20年的利息收益是143.7萬。143.7萬的利息收益如果僅與房貸支出的利息63.6萬相比，好像賺了很多，但與房貸的總成本145萬對比一下，20年下來其實還要虧一些。當然不同的存款方式會造成一定的收益差別，但從這個邏輯看來，僅就存款收益來說我們是佔不了銀行的多少便宜的。

2、理財。

相比於銀行存款這種保本保收益的產品，理財會顯得更加多樣化，保本保收益的理財不會比大額定期存款強多少，但勝在它的期限短，可以本息重新購買而複利循環。而其它類型的理財的收益需要與風險掛鉤，風險越高，潛在預期收益就越大，但可能同時需要承擔不保證本金的風險，或者保本但不保證收益而採用浮動收益率的形式，對於需要循環20年的長期理財行為，實際取得的收益是很難具體量化的，既考驗所選理財產品的運營能力，也考驗自身的理財水平。

出自銀行的理財產品，大部分年化收益都在3%-6%之間，年化收益率超過8%的產品很少，而且幾乎都是採用浮動收益形式，不保證高收益的。假設20年平均理財收益是年化5%，一年期的產品一年複利一次，20年的本息和是265萬；半年期的產品一年複利2次，20年的本息和是268.5萬。比定存的收益會更多一些。

而對於銀行以外的理財產品，有些預期收益很吸引，但同時需要承擔比較高的風險，這種風險包含本金的損失，對於長期的理財行為，是需要專業的理財能力的，否則無法保證這20年之後盈虧沖銷依然能大幅度盈利。

綜上所述，房貸的利息或者說房貸的總成本是比較容易量化的數字，銀行定期存款也相對容易量化，兩者對比相差不多。但如果是做銀行理財就比較複雜一些，需要看具體的產品和具體的收益，在不同的年份可能需要選擇不同的產品和麵對浮動的收益數字，比較難以量化，如果碰巧20年的收益都比較高，那總收益比定存還要好，但如果20年收益有高有低，拉平後也許強不了多少。購房者可以結合自身的理財能力衡量一下自己可能的現金收益能力，搞得好的可以覆蓋購房的成本，賺多少還得看能力，而搞不好的就可能會吃虧。以上成本或收益的具體數字可以看一下文中所列舉的例子作為參考。

CA紅葉

銀行房貸100萬，20年共計利息多少錢，100萬存銀行，20年共計利息多少。銀行房貸貸款利息一般都一年五點幾，100萬20年的貸款利息是超過100萬的，也就是說你貸款100萬，20年還給銀行的本金加上利息是超過200萬的。如果你在銀行存100萬一般大的銀行存款利息是三點幾，20年的存款利息是六十幾萬到七十萬。貸款與存款之間20年相差40萬左右，也就是說如果你有錢存進銀行還不如早點把房貸款還上。

現在銀行的任何理財產品的收益都會低於房貸的利息，更不要說銀行的存款利息。對於普通人來說筆者認為如果你是貸款買房自己住，有錢後還是先把房屋貸款還上。因為普通人的投資理財能力很難超過銀行的房貸利息的。當然也有少數人在投資方面非常專業，投資賺錢能力非常強，那就可能先賺錢再還房貸。但是這類人只是少數投資非常專業的人士。

另外，補充一點的是，如果現在貸款投資買房我認為不合適，因為現在的房租回報率只1%到2%，貸款買房出租還虧損。更重要的房價還會下跌。

如果您認同我的觀點，請加我的關注並點贊。如果您有什麼財富生活中疑惑或者投融資資本運作的難題也歡迎私信提出，謝謝您們的支持。

我的頭條號專欄開通了，有關於投資理財的最新音頻和文章，幫助您提高理財技能，歡迎關注。

金融學家宏皓教授

這個問題很有意思，一個貸100萬，一個是存100萬，我們來計算計算。我是海哥說險，關注我吧

提醒：第三點最重要！！

第一、先說存100萬！

按照計算，我們按照目前銀行5年期利率來拉5年期的複利計算表。假設5年期的存款利率為4.2%，目前我國沒有5年期利率，基本上一行都是執行3年期利率，然後上浮一定比例，按照4.2%就是上浮53%。

存款20年，相當於要進行三次複利計算。

可以看到，在利率恆定為4.2%的情況下，20年後可以拿到214回去。但是現在4.2%的5年期是非常少的，至於未來5年期最高能都到達4.2%我們也未知

第二、說說貸款100萬。

由於貸款有等額本息和等額本金的區別。

1、我們先按照標準利率，計算等額本息。如下圖：

可以看到，如果按照最新的基準利率5.9%，20年的等額本息利息支出在70.5萬。

2、我們再來看看等額本金吧。

通過上圖片我們能看到，等額本金的話20年在59萬多的利息支出。

因此，相對來說，如果房貸壓力不大的情況下，我們還是選擇“等額本金”更好。

第三、如果有100萬自由支取，海哥強烈建議購買大額存單。

1、目前5年期大額存單的利率已經無限逼近4.2%

2、並且大額存單利息支取更加自由，可以定期支取，滿期支取，按月支取。

3、甚至於還能隨時轉讓大額存單。

4、大額存單還可以用來貸款等，是一種非常好的金融產品。

目前來說國內的個人大額存單最低是20萬起。100萬的大額存單海哥剛剛查到很多大型地方商業銀行的5年期利率已經到了4.18%，真的是無限趨近於4.2%

我是海哥說險、關注我吧

海哥說險

銀行房貸100萬，20年共計利息多少錢？按照不同貸款方式計算，100萬房貸20年共計利息54萬-63萬之間。

100萬存銀行，20年共計得利息多少錢？按照銀行不同的理財方式，100萬存款20年共計利息101萬-141萬之間。

一、100萬房貸，20年共計利息是54萬-63萬之間。

目前房貸的基準利率是4.9%，但是實際申請房貸都會出現上浮，首套房上浮比例是10%-20%。我們測算利息時候，按照上浮10%的利率5.39%進行保守測算。

房貸有等額本息、等額本金兩種貸款方式，不同的貸款方式對利息影響非常大，因此下面我們按照不同貸款方式對利息進行詳細的測算。

1、等額本息測算：100萬房貸20年共計利息是63萬。

按照等額本息房貸方式進行測算：100萬房貸，貸款時間是20年，房貸利率5.39%，月供為6817元/月，最終測算出貸款100萬20年總共償還利息63萬。

2、等額本金測算：100萬房貸20年共計利息54萬。

按照等額本息房貸方式進行測算：100萬房貸，貸款時間是20年，房貸利率5.39%，月供從8658元/月進行遞減，最終測算出貸款100萬20年總共償還利息54萬。

二、100萬存銀行，20年共計利息是101萬-141萬之間。

銀行的理財方式雖然大部分是較為保守，但是利息還是有比較大的差別，下面按照不同的理財方式進行測算。

1、銀行五年期存款：100萬存五年定存，20年之後利息100.7萬。

從風險角度：銀行五年期存款是最保險的理財方式，本金虧本幾率為0%。法律規定，就算銀行破產儲戶的存款也必須賠償50萬。也就是說客戶只要把100萬分別存儲在兩家銀行，每家銀行存50萬，本金虧損的可能性為0%。

從利率角度：五年期定存的利率是銀行的各種產品是最低的。上圖就是2019年各家銀行的存款利率情況，五年期定期存款利率在3.0%-4.1%之間，我們保守按照平均利率3.8%進行測算。

銀行存款最多隻能存五年，因此五年之後利息和本金算入本金，重新計算利息。按照3.8%利息進行保守測算，100萬存五年期定存，20年之後總利息有101萬。

2、銀行非保本理財：

2019年9月理財排行榜

從風險角度：銀行非保本理財是銀行產品中風險最大的，有損失本金的風險。從利率角度：銀行非保本理財利率是銀行的各種產品是最高的。上圖就是2019年各家銀行的非保本理財利率情況，理財利率在4.35%-5.2%之間，我們保守按照平均利率4.5%進行測算。

銀行理財最多隻能存一年，因此一年之後利息和本金算入本金，重新計算利息。按照4.5%利息進行保守測算，100萬存非保本理財，20年之後總利息有141萬。

綜上所述：

1、按照不同貸款方式計算，100萬房貸20年共計利息54萬-63萬之間。

2、按照銀行不同的理財方式，100萬存款20年共計利息101萬-141萬之間。

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冷眼看地產

很多人可能會覺得100萬房貸20年，光利息就要支付60多萬元，還不如攢錢一次性付清更划算！其實，恰恰相反，只要房貸利率不高，即使資金充足，也應該採用貸款買房會更加的划算！

100萬房貸，20年間的總利息

我們先假定，採用等額本息的還款方式，利率為基準上浮10%（5.39%）。那麼通過計算可知，月還款額為6816.89元，支出的總利息為63.60萬元；如果採用等額本金的話，總利息會更少，只有54.12萬元；而如果是公積金＋商業組合貸款的話，整體的利息支出會更低！

100萬存款，存銀行20年能有多少利息

如果是100萬元存銀行，肯定能算作是大額存單，可享受基準至少上浮40%（3.85%）的存款利率優惠！如果存5年期，期滿自動轉存的話，則20年後本息和一共為：100萬×（1＋3.85%×5）^4＝202.22萬元，其中利息為102.22萬元！

兩者對比來看，差距很明顯

有人可能會覺得奇怪，明明貸款的利息更高（5.39%），為何最終支付的利息卻遠小於銀行存款的利息。這其實與房貸月供的組成有很大的關係！

銀行房貸，無論是等額本息、還是等額本金的還款方式，每月還貸金額當中，都包含有本金及利息。也就是說，隨著我們的還款，貸款本金總額會逐月遞減，所需支付的利息也隨之減少，自然總利息看上去並不高！而銀行存款，恰恰是相反的，隨著5年轉存一次，本金會逐漸增加，當然利息會更高咯！

因此，通過以上的對比可知，即使購買時有足夠的資金，也建議優先選擇辦理房貸，尤其是公積金貸款，利率會更低，成本更小，只是每月會有一點點月供的壓力而已！當然，如果房貸利率過高，基準上浮超過了30%（6.37%），那兩者差距就會小很多，一次性付款還省去了很多的麻煩！

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我們通過計算來比較一下。

等額本息房貸100萬，貸款利率4.5%，20年的利息總額是51.84萬元。

100萬存銀行，存款利率2.75%，20年利息總額是：100*2.75%*20=55萬元。

如果按4.5%的存款利率，20年利息總額是：100*4.5%*20=90萬元。

這好像是一個存貸差的問題，但是，實際一般不能這麼比較。

銀行房貸一般都是採用等額本息的方法，每月要還貸，本金和利息會每月減少，即便貸款利率比較高，總利率看上去也不高。

錢存銀行裡一般是按年利率計息，即便利率比較低，由於本金一直沒減少，20年後感覺利率也不算少。

為什麼會出現這種情況呢？就是因為等額本息還款，您的借款額在這20年中是逐月減少的，因此用這種方式算出的利息，僅相當於全額借款利息的56%左右。

如下圖，是等額本息月還款中本金和利息的佔比示意圖。

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銀行房貸100萬，20年共計利息是多少呢。

用2018年央行公佈的最新的貸款基準利率是4.9%。用等額本息和等額本金這這種方法計算。20年共計利息，需要還多少呢？看下圖

等額本息方式本息共計是157.07萬，等額本金方式本息共計是149.20萬

如果把100萬存銀行呢，20年本金加利息是多少呢？

2018年存款3年期的基準利率是2.75%。存3年取出再存3年，存6個3年後，再存一個2年，這樣循環做一個複利，這樣存滿20年，最後是多少呢？

存100萬，20年本息共計167.66萬

對，你沒有看錯，就是167萬。因為，我們用了一個小小的技巧，就是複利。

看到這裡，是不是有點小激動呢？原來有一定的本金，然後，選擇一個安全並且有一定收益的項目，比如，存銀行定息，就可以積累一大筆財富。這就是理財的意義。其實，我們算這些，沒有考慮通貨膨脹，沒有考慮未來20年的利率變化。如果算上通貨膨脹，20年後的167萬還能買現在的物品嗎。

當然，努力存錢是沒有錯的了，要不然，哪裡有這100萬本金呢？

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穩穩讀財

銀行房貸100萬和銀行存款100萬，20年的所謂利息都是根據貸款利率和存款利率計算得來的。

先說房貸100萬，20年期限應當支付多少利息，根據央行出臺的基礎利率4.9%為標準。

用等額本息還款方式計算，20年的總利息額是:570665.72元。

用等額本金還款方式計算，20年的總利息額是:492041.67元。注:以上兩種房貸支付方式所支付的總利息是差不多的。

但是，房貸利率一般會較基準上浮。首套房房貸利率上浮5%-10%成為主流，四大行首套房房貸利率較基準上浮5%。所以準確利率還要到所在地各銀行利率為準。

那100萬存款，20年期限應當是多少收益率呢？下面我們分析探討一下。

根據查閱相關各大銀行存款利率數據，結果基本一致，四大行（保本存款）的活期利率均為0.3%，三個月期利率為1.35%，六個月期利率為1.55%，一年期利率為1.75%，兩年期利率為2.25%，三年期利率為2.75%，五年期利率也是2.75%。在往上高的存款利率大多是風險理財類型的。

按照存款100萬，20年期限，應當收益總利息是:550000元。

注:以上內容，一次性存款大家不會選擇20年，我們是保本型正常存款計算，是按照五年存款預算，不能按照20年利滾利算，別拿理財性質類的存款來做比較，僅供參考。

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嘮叨哥美食記

房貸已然成為大家生活中逃避不開的話題，不少朋友甚至一畢業就開始為往後的買房、結婚做規劃，那麼假如房貸 100 萬，20年究竟需要支付多少利息呢？把這100萬存在銀行，又能獲得多少收益？銀行從中又賺取了多少利差呢？讓我們來逐一進行分析。

向銀行申請房貸100萬，20年需要還多少利息？

根據2019年1月1日最新出爐的貸款基準利率進行計算（一般房貸利率會較基準利率有所上浮）。分別採用商業貸款、公積金貸款、組合型貸款三種方式分別進行計算，需要支付的利息如下計算所示。

（1）商業貸款——等額本息方式

根據 4.9% 的商業貸款基準利率進行計算，需要償還的利息總額約為 57 萬元，佔據本金的 57%。

（2）商業貸款——等額本金方式

採用商業貸款——等額本金方式20年需要償還的利息約為 49.2 萬。

（3）公積金貸款——等額本息方式

大部分購房者一般都會採用公積金貸款的方式，所獲得的貸款利率更為優惠。根據2019年1月1日最新出爐的公積金貸款利率 3.25% 進行計算。

採用公積金貸款明顯所需要支付的利息少了很多，20年需要僅需償還約 36.1 萬。相比較於商業貸款少付了十多萬的利息。

（4）公積金貸款——等額本金

（5）組合型貸款——等額本息

組合貸也是較為常見的一種貸款方式，當我們公積金額度不足以一下子貸100萬時，組合貸給我們提供了多一條選擇。

假如根據公積金貸款50萬、商業貸款50萬進行計算：

（公積金基準利率3.25%，商業貸款基準利率4.9%）

採取等額本息方式共需還款約 46.6 萬元，相比較於完全採用商業貸款節省了 10 萬。

（6）組合型貸款——等額本金

採用等額本金方式需支付約 41 萬的利息。

銀行所能賺取的利差是多少？

貸款100萬分20年償還需要支付如此高昂的利息，那麼我們把錢存給銀行又能從中獲得多少的收益呢？銀行從中能夠賺取多少的利差呢？

（1）100萬存銀行20年所獲利息

為了方便計算，我們簡化流程，假設100萬存兩年定期，存款利率為2.1%，到期後利息取出，把本金續存，反覆操作10次，那麼所得到的利息為：

利息 = 2.1% * 100 萬 * 2 * 10 = 42 萬

假如利息也續存，20年存款總收益在 45 萬元左右。

（2）銀行從中賺取的利差

把上述六組貸款數據求和取平均值為 43.75 萬元。

乍一看，銀行這筆100萬的貸款20年的收益竟然是負數，但是銀行豈會做虧本的買賣？別忘了開發商貸款的錢也都是從銀行來的！

正常而言我們獲得的貸款利率較基準利率都會有一定幅度的上漲，所以說銀行賺的很多。。。

別忘了銀行可是被稱之為“躺著賺錢的行業”~

浮雲財經觀

先說房貸100萬20年，我們先假設利率都是央行的基準利率，也就是年華4.9%的利率。

先看下等額本息吧

上圖中我們可以看到，商業貸款基準利率的情況下，100萬20年月供需要6544.44元，20年的總利息是570665.72元，簡單來說就是57萬元的利息。

那麼再看下等額本金

同等條件下，等額本金的利息約為49萬元。跟等額本金相比較的話利息差為8萬元，說明等額本金還是比較省錢的。

再來說100萬存銀行，按照基準利率，5年期定期存款利率為2.75%，20年的話那就是4個5年期。

第一個5年期

100萬×2.75%×5=13.75萬元，我們把這個利息也加入到本金裡來

第二個5年期

113.75萬×2.75%×5=15.64萬元，同樣利息加入本金裡

第三個5年期

129.39萬×2.75%×5=17.79萬元，利息收入再次加入本金

第四個5年期

147.18元×2.75%×5=20.23萬元

最後，我們來看一下總共可以獲得多少利息，13.75+15.64+17.79+20.79=67.41萬元。

所以100萬存銀行20年的話，假定基準利率不變的情況下，利息收入為67.41萬元。

是不是很意外

存款利息居然高於貸款利息，是不是算錯了呢？很多人可能都會有這麼個疑問，事實是完全沒有算錯，在存款利率比貸款利率低的情況下，為何最終利息能比貸款利息還多呢？

很簡單，因為本金，貸款不管是等額本息還是等額本金，本月都在還本金，本金越來越少所以利息也越來越少。

但是你的存款，本金在這20年裡沒有減少，並且每5年還會再增加一些本金，所以最後的利息收入要遠遠的高於貸款利息了。

而這就是金融的魅力！

關鍵字: 利息 房貸 財經