文丨金不換
站在2020年的開端，回頭看去，40年前的深圳還像個未睡醒的嬰兒。
時光倒轉到1979年，總設計師在中國南方的海邊畫了“一個圈”，深圳、珠海、汕頭和廈門四大特區應運而生。
迎著改革開放的暖風，深圳這個曾經的小漁村“醒了”，並被安上了高速發展引擎。漁村裡的淤泥被迅速挖掘出來，替換成豐富的、高質量的“商業土壤”。
於是在此後的幾十年裡，深圳優質的商業環境孕育出了一大批明星企業，如中國平安、萬科等等。當然，也有一些相對低調的深圳企業，植根於深圳大本營的同時也在向全國輻射出自身的能量。
比如佳兆業，這家成立於1999年的深圳本地房企，在剛剛過去的2019年用實力取得了業績上的豐收。數據顯示，2019年佳兆業實現全口徑銷售額1152億元，權益金額達到881億元，同比增長25.8%。
從戰略層面來看，顯然佳兆業正在迎來前期精細布局帶來的紅利收穫期。
01 透視佈局學問
不難發現，許多深圳房企偏愛佈局一二線城市。比如回顧萬科、金地的城市佈局之路，會發現兩家房企一直在深耕一二線城市，選擇性佈局三四線。
同樣，從區域佈局上來看，佳兆業也一直堅守一二線城市和粵港澳大灣區、長三角等核心都市圈佈局，採取穩紮穩打的佈局戰略。
這種地區偏愛從數字上觀察更為直接：從地區分佈來看，根據2019年中期數據顯示，佳兆業的土儲2600萬平方米，其中近55%位於大灣區；土儲貨值約5000億元，大灣區佔70%。除了大灣區以外，長三角也是佳兆業重點佈局的區域，其土儲佔比約為8.6%。
從城市分佈來看，佳兆業顯然更青睞一二線城市，其土儲面積中有76%位於一二線城市。
所謂戰略，其實就是下圍棋，但看一步並不能悟出何種動機，但拉長時間維度來看，優秀的戰略往往顯現出極強的內力。同樣在房企的城市佈局中，伴隨著市場的變化和政策的推出，精準的地區佈局將為房企搶先帶來紅利。
顯然，在穩健的區域佈局後，佳兆業如今迎來了戰略收穫期。
首先，從城市維度來看。2019年，一二線城市接棒三四線城市成為地產熱度升溫的主陣地。
樓市方面，2019年一二線與三四線城市的商品住宅成交出現輪動趨勢，不過總體上一二線城市保持了平穩的增長，而三四城市則出現了一定程度的下滑。
在這種不同層級城市商品房成交輪動的趨勢下，2019年多家百億房企將拿地目光轉向一二線城市。據克而瑞數據顯示，2019年一二線城市地價成交佔比提升3個百分點，相對而言三四線的土地定價及成交額都出現了下調態勢。
顯然，2019年地產市場向一二線城市拋去了橄欖枝，而在那裡深耕已久的佳兆業穩穩地接住了。
除了佳兆業佈局的一二線城市地產升溫外，其重力佈局的粵港澳大灣區、長三角地區的政策紅利也在凸顯。
從政策上看，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》以及《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》分別在2019年2月與12月頒佈。一時之間，這兩大區域釋放出極大的商業地產需求，佈局在兩大地區的房企價值被進一步重估。
顯然，政策的紅利已經讓兩大地區的部分房企收穫了業績上的進階。數據顯示，2019年長三角、珠三角兩大地區為對千億房企的銷售安上加速器，二者的銷售額佔比分別達到了34.8%、14.1%。對於佳兆業而言，2019年上半年粵港澳大灣區為其貢獻了銷售額的58%。
事實上，以粵港澳大灣區、長三角城市群為代表的都市圈是中國房企未來的發展重點。伴隨著人口流入以及區域政策的推進，長期來看有較大的住房需求空間，顯然佳兆業的佈局策略順應了整個大勢的走向。近期佳兆業又首次進入安徽合肥，進一步完善了在長三角區域的戰略佈局。
值得一提的是，從諸多優秀的企業戰略佈局可以發現，無論企業推出何種戰略，最終都要落在產品的精細打磨上，由此戰略才能找到生長的土壤。在這一點上，佳兆業早已深諳其道。
02 優質產品經理
回顧2019年， "房住不炒"的定位被再度重申，各大房企也紛紛提出“提質控速”的口號。
事實上，放眼望去，未來地產行業發展路線已經逐漸明晰，即回到企業的競爭核心——產品力上。
這也就意味著，國內地產已經告別野蠻生長的上半場，進入到亮出真本事的地產下半場，而各家房企比拼的的定海神針便是“靠質量說話的產品”。
沿著時間的長河追溯而上，可以發現佳兆業對於品質人居的探尋貫穿在20年的成長腳印中，這從其不斷推陳出新的高品質產品可以見之。
近幾年，可以明顯感覺到佳兆業對於產品上的投入在快速發力，宛如一名成熟老練的“產品經理”。
2018年，為提升集團產品競爭力，佳兆業將原有的五大產品系列進行升級，形成獨具特色特色的四條產品線，即夢想佳、品質佳、優享佳和尊享佳。四條產品以經營為導向，築起佳兆業的產品護城河。
2019年5月，為適應市場需求，佳兆業推出集策劃、規劃、產品及設計管控為一體的四維管控體系，通過細分的三級管控，實現產品研發、深化、落地的閉環。
具體來看，佳兆業對產品上的投入最終變成了一張張城市建築畫卷，而這些畫卷裡凝結著佳兆業對於產品設計、服務的深度理解。
徐州富春山居項目圖
比如，紹興佳兆業•國越府是佳兆業在上海區域首個合院產品。它利用建築的拼接成獨特的院落露臺空間，並將江南民居傳統元素和現代的建築手法融合，形成安靜私密的居住氛圍，以中式住宅打造出現代人居體驗。
又比如，惠東佳兆業·山海灣項目除了三面向海，採光通風良好外，還配套了山地運動公園、環山觀景登山步道、生態農場等設施，為住戶打造多位一體的服務體系。
正所謂消費者的眼睛是雪亮的，對產品的高質量要求也讓佳兆業獲得業績上的回報：2019年佳兆業實現全口徑銷售額1152億元，權益金額達到881億元，同比增長25.8%。
總之，在如今的中國房企行業，產品力即為競爭力，對產品的投入換取的是在未來競技場上的籌碼。顯然，在佈局未來這條賽道上佳兆業走在了前列，而這也引起了資本的注意。
03 資本在招手
歷史上的眾多商業案例表面，資本市場始終會為擁有優質產品的企業買單，在房企市場同樣如此。
截止1月14日，佳兆業股價相比去年同期漲幅超過84%，顯然佳兆業在過去一年的成績讓資本市場看好其的未來價值。
事實上，資本的嗅覺向來是靈敏的，它瞄準的是佳兆業強勁的舊改能力與穩健的財務能力帶來的潛在投資價值。
隨著港粵澳大灣區的相關政策不斷推進，該地區的土地顯得稀缺而昂貴，不少地產開發商都想通過進軍舊改項目來加大在大灣區的土地儲備。
不過，進軍舊改項目並非易事。通常情況下，舊改項目涉及到政府、當地居民的等多方面利益，這就對開發商的經驗值提出高要求。事實上，大多數時候當地政府更希望把舊改項目交付給有經驗、並且當地市場基礎的開發商。
顯然，佳兆業的優勢得到了充分發揮。
在業內，佳兆業素有“舊改專家”之稱。自1999年從深圳發家開始，佳兆業在改造爛尾樓上已經擁有20 年的經驗。特別是在2009年上市後，佳兆業基本每年都能成功轉化一定數目的舊改項目，累計已經轉化了1100萬 平米的舊改項目。
如今，佳兆業在舊改領域已經形成了一套成熟運作模式，擁有近600名精通舊改的專業人才。前不久，佳兆業還被評為“2019中國房地產城市更新領先品牌TOP1”。
更為重要的是，前文提到截止2019年中期，在佳兆業的2600萬平方米土儲中，其中近55%位於大灣區，這個數目在整個房企行業裡也處於前列。伴隨著大灣區政策的紅利，充足的土儲以及強勁的舊改能力將為佳兆業釋放出極大的商業價值，顯然這也是資本所看好的。
佳兆業深耕粵港澳大灣區
除了強勁的舊改項目能力外，佳兆業穩健的財務狀況也是資本所看好的。
迴歸整個2019年，不可忽視的是整個房企融資態勢處於收緊狀態，這就對眾多房企的財務能力提出的新的考驗。
畢竟再好的產品、戰略，沒有財務的支撐只能是空中樓閣。
不難發現，2019年佳兆業的財務不斷趨向穩健。2019年上半年，佳兆業淨負債率下降了45個百分點，公司速動比率保持在1.3倍的良好水平，同時現金及銀行存款賬面值較2018年底增長31%至300億元，完全覆蓋1年內到期債務且有結餘。
正是在這種穩健的財務操作下，2019年佳兆業首次獲得了國際三大評級機構的信貸評級：穆迪、標普、惠譽分別給予佳兆業B1、B、B的發行人評級。
顯然，資本對於佳兆業的看好並非是一時興起。強勁的舊改能力與穩健的財務能力為佳兆業贏得了參與未來行業競爭的有力籌碼，也讓資本看好佳兆業的未來價值。
2020年，深圳的暖風仍在熊熊吹起，植根於這片改革開放試驗田的房企也在暖風下奮力前行。
在這條前行的隊伍中，佳兆業懷揣著產品之上的初心贏得了市場用戶的青睞，用舊改與財務上的紮實功力獲得了資本的喝彩。
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