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《中國經濟週刊》記者 胡巍 北京報道

（本文刊發於《中國經濟週刊》2018年第20期）

“月租金最低1.5萬、10年租金180萬元起”，北京萬科企業有限公司（下稱“萬科”）旗下項目翡翠書院的租賃產品一經推出便受到廣泛關注，不少人都有疑問：“會有人租這麼貴的房子嗎？”

近日，萬科提供給《中國經濟週刊》記者的文字材料稱：“2018年5月中旬，北京首個全自持租賃項目——萬科翡翠書院正式啟動租賃運營試水。數據顯示，翡翠書院首推兩幢樓共計48套實現意向滿租，後續又加推一幢，總計72套房源。截至5月13日，最終達成首次試水超過80%的綜合出租率。”

萬科在材料中進一步補充：“這意味著，曾經被輿論質疑‘無解’的北京全自持地塊初步獲得了市場和客戶的認可。超過80%的綜合出租率顯示，北京市全自持地塊的出臺，以及萬科對全自持租賃產品的創新探索，填補了這個長期空白的市場。一部分家庭一直難解的居住改善問題，有了買房之外的新解法。”

“萬科翡翠書院首推房源出租率超八成”的消息一經媒體報道，再次引發公眾對該項目的關注。

萬科翡翠書院項目中心內180平方米戶型的樣板間。圖中傢俱、可移動裝飾品等用於演示，實際承租時無此類物品，裝修、固定裝飾物、廚衛設施等為房屋內既有物品。（《中國經濟週刊》記者 胡巍 攝）

萬科翡翠書院首期出租試水

按照萬科方面告訴《中國經濟週刊》記者的數字，5月12日、13日這個週末，翡翠書院共出租房屋60套。其中，180平方米戶型租出55套，租期均為10年，月租金2.5萬到3.5萬元；90平方米戶型租出5套，租期為3年或5年，月租金1.5萬到1.8萬元。

萬科方面介紹稱，5月12日是翡翠書院正式出租的第一天，萬科對此前客戶與租賃顧問已經達成的意向進行了預估，做出首推48套房源的決定，但由於確認的簽約數量超出預期，故而加推24套。

不過，也有業內人士對“出租率超八成”提出了疑問。中原地產首席分析師張大偉告訴《中國經濟週刊》記者，“在4月的各種新聞中，翡翠書院非常受市場關注，入市房源100套”，以此房源數計算，“實際首期出租率僅為六成。”

對此，萬科方面解釋稱，在週末推出的房源數量上，從首推48套房源到加推至72套，是一個動態的過程，每一個數字應該放在一個特定的時間期限內去看，100套房源將在兩個月左右全部放出。

高端租賃的市場需求有多大

“約35平方米精緻閣樓空間，古典斜頂天窗與坡屋頂的巧妙設計，浩瀚星空伴你入眠……餐客一體方廳連接U型中廚，主臥套房搭載衣帽間與獨立衛浴，舒適而靈動的空間佈置，生活從容而優雅。”萬科關於翡翠書院項目的介紹資料中有如此描述。

記者實地參觀項目樣板間時也確實感受到了其時尚和舒適。如衛浴室的設施配備、裝修風格與五星級酒店頗為相似；門廳一個壁櫃內放置了手電筒，以便取物時照明；建築設計強調的保溫效果，不僅能為租戶省下部分能耗開支，也迎合了一些人對環保生活的追求……

萬科翡翠書院項目中心內景（《中國經濟週刊》記者 胡巍 攝）

此類高端租賃產品的市場需求如何？

萬科在提供給記者的材料中介紹：“萬科與騰訊在2017年聯合舉行的‘居住夢想’主題調研顯示，在這一區域（編者注：指翡翠書院項目所在地區域，位於北京西北五環外），有超過八成的受訪對象對目前的居住情況表示不滿足。對他們而言，最重要的居住夢想就是離工作地點近、生活教育養老配套全。其中，超過一半互聯網人士表示願意嘗試高品質社區。同時，經過市場調查和客戶交流，相當比例的互聯網精英對租房價格承受力較高。”

萬科還在這份材料中表示，從目前客戶反映來看，翡翠書院的設置基本滿足周邊科技精英家庭對於改善居住品質與居住功能的要求，由三居改善為四居，由一家三口居住改善為三代同堂或“二胎時代”的四口之家居住功能訴求。萬科在接受記者採訪時認為，翡翠書院的出現，及時填補了市場空白。

諸葛找房數據研究院分析師鄧迪認為，“西二旗商圈聚集了聯想、百度、新浪等大批互聯網和軟件企業，周邊有超過10萬人口聚集，大量人口對租房市場的需求有結構性差異，西二旗板塊及周邊以老小區為主，對高精尖行業人群的高端租房需求解決程度低，翡翠書院也是針對這部分市場缺口。”

“拿地時就做好了微利準備”

據諸葛找房數據研究院統計，北京首批企業全自持地塊共有4宗，涉及萬科的有兩宗，拿地價格均達到或超過50億元，樓面價均超過每平方米3.6萬元，其中翡翠書院所在地塊為萬科單獨持有。

今年4月，就有業內人士在接受《中國經濟週刊》記者採訪時認為，該項目定價較高，其中重要因素在於拿地成本較高，其定價方式應為成本定價。

萬科方面在接受採訪時否認了“成本定價”方式，並明確表示翡翠書院堅持“市場定價”原則，他們提供給記者的材料中寫著：“前期調研中，我們基本確定了周邊客群形態為高端產業的家庭改善型用戶，該客群對於品質的要求遠高於價格的考慮。在此基礎上，我們又充分考察了周邊租賃市場的實際水平，參考同級別住宅產品的租賃價格，並結合了我們提供的高品質社區標準，最終設定租金方案。”

萬科方面告訴《中國經濟週刊》記者，作為一家開發商當然要守住成本，針對翡翠書院所在地塊，“在拿地時我們就做好了微利的準備”。“我們認為，拿地的大方向是對的，因為當時國家政策鼓勵租賃住房。基於這種正確的大方向判斷，我們拿下了這塊地。”“在房地產領域，政策對於整個企業的走向是致命的。”

萬科方面還提到：“只要大方向是正確的，企業做好分內的事情就可以了。對於房地產行業而言，很多事情不是由企業決定的。比如盈利，從房屋買賣角度說，拿地成本、稅費、售價都是企業不可控的，整個過程中除了企業分內的事情，最重要的變量都是企業不可控的。”

張大偉分析認為：“從項目看，10年180萬元的租賃案例對於市場屬於個案，也是企業對市場的探索。100%持有出租房項目，在北京歷史上只有4宗，從土地角度看，成本過高使得拿地企業不存在盈利的可能性。但對於企業探索租賃市場來說有一定意義，租賃有沒有高端需求，這個項目將由市場給出答案。”

張大偉還向記者演示了一個計算過程，得出“這類房源可能直接拉高北京平均租金2.3%”的推論。他說：“一個項目對市場租金的影響其實有兩部分，一部分是直接影響，本身的高租金帶來數據平均值的上漲；另外一部分是心理影響，隔壁小區看你的租金達到兩萬元，自己才6000元，勢必會提高租金。”

諸葛找房數據研究院分析師鄧迪認為：“政府鼓勵發展住房租賃市場的初衷是要解決廣大中低收入者的居住問題，這也是市場上的主流客戶群體，如果目標用戶只是‘高精尖行業人群’，只能是小眾市場，政府相關部門在下一步出臺規範住房租賃市場的政策時可能就會考慮到這個問題。”

鄧迪還說：“目前北京整體租售比已經達到1:845，遠超過國際公認的1：200～300的合理範圍，租售比偏低的主要原因是北京的房地產銷售市場價格過高。房屋租售比這個概念是國際上用來衡量經濟發達國家某地區樓市運行是否良好的指標之一，中國正處於城市化進程高速發展的階段，距離發達國家還有距離，所以不能單純拿租售比作為考量樓市的唯一標準。”

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