【深圳2019年年報】二手房市場特色數據報
數據研究
4.1
二手房成交樣本當期報價變化——調漲比例為近一年最高值
掛牌價格最能反映當前業主的心理變化，下圖是我司當期成交樣本對應的當期報價調整。從近一年多的數據來看，實際成交的樣本中，報價調漲佔比呈現上升趨勢，12月調漲佔比更是達到22.7%，創下監測以來最高值，而報價調跌佔比呈現下降趨勢，12月報價調低佔比是近一年最低值（71.0%）。可見，政策利好下，業主信心不斷加強。
4.2
二手房議價空間——可議價空間收窄 議價難度增加
近一年的議價空間都維持在一個相對穩定的點數。2月-7月均保持在7%，8月-12月保持在6%，議價空間有所收窄，與業主信心增強相對應，議價難度也會有所增加。
4.3
業主成交週期——成交週期約為4個月 成交速度有所加快
下圖中顯示的是當月成交樣本對應的業主成交週期，從圖表中可以看出，12月份的業主成交週期為121天，即接近4個月才能成交。整體來說，2019年四季度成交速度較前三個季度有所加快。若想要將房子賣的更快，就需要更合理定價，減少價格博弈過程，吸引更多購房者上門看房。
4.4
目標客戶成交週期——全年成交週期約為21天
下圖為當月成交樣本對應的目標客戶成交週期，從圖表中可以看出，全年成交最快為4月份，週期約為15天，最慢為2月份，週期約為30天， 全年平均成交週期約為21天。深圳戰略地位的提升、豪宅線調整、稅收優惠等都對縮短客戶決策週期有積極影響。
4.5
住宅成交面積結構——90㎡以下是主流 改善型成交上升
從年度成交面積結構看，近五年來，90㎡以下中小戶型一直是成交主流，佔比在七成左右。其中50-90㎡面積段佔比在五成左右，且呈現逐年上升趨勢。2019年成交佔比提升較為明顯還有90-144㎡面積段，受減稅利好影響，改善型面積段成交在年末最後兩個月有明顯爆發。
4.6
住宅面積結構：新增放盤VS成交——60-90㎡戶型最受歡迎
從不同面積段的比例也可以看出目前市場的側重點，以12月份供求面積結構來看，90㎡以下的戶型新增放盤佔比64%，成交佔比66%；其中60-90㎡的剛需戶型新增放盤佔比52%，成交佔比47%，剛需戶型最受市場歡迎。
4.7
按行政區分類戶型分佈情況——主流戶型2-3室
2019年，深圳各行政區域的成交戶型，除福田羅湖區外，皆集中在2室和3室，但區域間也存在明顯差異：龍崗區2室與3室的成交合計佔當區成交總量的71%，是剛需置業的優選之地。福田和羅湖1室的成交佔比都超3成，受CBD分佈和供應結構影響，1室物業成交活躍；南山戶型佔比分佈是6大行政區中，最接近正態分佈的區域。
4.8
住宅戶型結構：新增放盤VS成交——2-3房流通性更強
從12月份戶型成交結構來看，3房成交佔比最高，為40%，其次是2房，為27%，兩者合計佔比為67%。2-3室的戶型成交佔比均大於或等於新增放盤佔比，說明2-3室的流通性較強。
4.9
住宅成交單價結構——6萬以上成交超三成 高價位持續擴張
從年度成交單價結構看，近五年來，全市成交單價逐步上移，主流單價段由2015年的2-3萬，到2016-2017年的3-4萬，2018年進入4-5萬，2019年6萬單價以上的成交佔比已上升至超過三成；同時5萬以上單價段成交佔比由2015年的15.30%提升至2019年的51.65%，呈現高價位佔比持續擴張的態勢。
4.10
住宅單價結構：新增放盤VS成交——單價4-7萬佔比近6成
從12月份單價結構來看，成交單價在4-5萬是較多的，佔比23%，其次是5-6萬，佔比21%，第三是6-7萬，佔比15%，4-7萬合計佔比近6成。目前市場上成交單價小於4萬的佔比達14%，但是這一單價在市場上的新增放盤量佔比僅為10%，可選房源較為緊張。
4.11
住宅成交總價結構——500萬以上成交居首 置業門檻提升
年度成交總價結構變化趨勢和單價段類似，呈現低端價位萎縮，中高端價位持續擴張趨勢。其中2016-2018年間，總價段上升幅度略小，主流成交總價仍集中在200-300萬區間。2019年，減稅利好引發改善性需求集中釋放，500萬以上總價成交一躍居首，佔比達26.11%，中低總價成交進一步被壓縮，顯示置業門檻提升。
4.12
住宅總價結構：新增放盤VS成交——400萬以下物業最受青睞
從12月份總價結構來看，新增放盤的樓盤400-500萬佔比19%，其次為1000萬以上新增放盤約16%。而成交佔比最高的為300-400萬的物業，與單價段相似，低總價物業新增放盤佔比少於成交。若新增放盤中的低總價物業量持續走低，剛需置業門檻將逐步提高。
4.13
深圳市二手住宅套均總價——改善需求推高套均總價至467萬
2019 年下半年，深圳二手住宅成交套均總價 467萬元/套，環比上漲 6.17%，同比上漲6.54%。2017-2018年在調控政策的影響下，價格整體平穩，套均總價也呈現穩定趨勢。2019年下半年，受益於普通住房標準的調整，改善型需求入市增加，對套均總價起一定推高作用。
4.14
各區域抵押佔比——七成處於抵押狀態 原關內低 原新區高
2019年，深圳全市二手住宅成交中，尚處於抵押狀態的物業佔比為71%，較上年上升3個百分點。其中，福田、羅湖、南山和鹽田區原關內四大區域抵押狀態物業佔比分別為60%、63%、65%和70%，均低於全市水平。另外，光明區、坪山區、龍華區和大鵬新區原四新區的物業抵押佔比最大，光明區物業抵押佔比高達87%。
4.15
各區域付款方式——超九成需貸款 大鵬貸款購房佔比最高
2019年，深圳全市住宅成交中，有91%的客戶依靠貸款購房。從區域情況觀察，福田區與光明區一次性付款的比例最高，均為13%，貸款購房佔比排在前列的區域為大鵬新區、鹽田區和龍崗區，貸款購房佔比分別為98%、95%、94%。除去坪山區、大鵬新區和光明區由於樣本量偏少分類付款方式佔比波動較大外，全市各區分類付款方式符合常規置業習慣，即剛需區域貸款多於改善區域。
4.16
深圳商品住宅成交排行
4.17深圳二手樓盤成交排行
4.18各區域二手樓盤成交排行
4.19近十年二手房熱銷樓盤排行
4.20小學學區二手房均價排行
4.21中學學區二手房均價排行
4.22深圳地鐵房價圖
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