在近幾個月恩施州新房銷售數據中，利川市甚至遠超恩施市成為大熱板塊。利川房地產板塊的火熱，與其“涼都”品牌的打造息息相關。利川的確神奇，從1960年起，至今近70年的時間裡，35℃以上高溫日數共計只出現3天，即便在最熱的7月份，平均氣溫也不足25℃，簡直是天然空調。正是基於優良的自然環境，利川的避暑地產逐漸發展起來。而提到避暑地產，就不得不提利川下轄的謀道鎮蘇馬蕩景區，這幾年，蘇馬蕩聲名鵲起，成為利川乃至整個恩施州地區發展避暑旅遊的標杆景區。大量候鳥客的湧入，深刻改變了這個山村的命運軌跡……，那麼，這座小城發展的動力是什麼？面臨怎樣的問題？後續發展趨勢又是什麼？
一．蘇馬蕩：老虎喝水的地方
蘇馬蕩，原名“蘇馬凼”，土家族語的意思是“老虎喝水的地方”，隸屬利川市謀道鎮，鄰近重慶市萬州區。這裡至今仍保持著最具原始生態特色的土家村落，千年杜鵑、滿山紅葉、天然園林、植物奇觀獨具特色，周邊擁有世界水杉活化石水杉王、中國南方最大的高山天然草場齊嶽山、天下第一土家山寨魚木寨等知名旅遊景點，平均海拔1460米，森林覆蓋率達70％，盛夏月平均氣溫22℃，被網友熱評為“中國最美小地方”、“鄂西涼城”。
沒來過蘇馬蕩的人，很難相信，原本村裡的一片小水窪，卻能在短短6年之內發展成為知名避暑聖地。然而，過去，涼爽的氣候從未給蘇馬蕩所在的藥材村帶來任何收益。由於氣候無法使糧食存活，村民不得不依靠種植藥材為生，上世紀80年代，這裡的藥材經濟一路下滑，為了生存，當地年輕人一撥一撥下山進城務工。到2003年，蘇馬蕩所在的藥材村年人均收入不足2000元。
房地產業最初的興起，和重慶萬州頗有淵源。萬州和蘇馬蕩距離近，雙方互有親戚走動，由於萬州夏季天氣炎熱，而臨近的蘇馬蕩卻十分涼爽，於是，2008年開始，來此探親的人，通過和當地農民商定，共同出租改造農房，外地人可以獲得少量房間自住，這形成了避暑地產雛形。不久之後，小產權房就如雨後春筍般拔地而起，並且逐漸擺脫民房的形態，越來越多的以小區形式出現。
2011年，滬渝高速、渝利鐵路相繼通車，商機爆發。
來自重慶萬州等地的30多家旅遊地產開發商，砸下80餘億元，沿著318國道在謀道場鎮的北面分路，包括藥材村、光明村、南浦村等8個村在內，共6公里長的鄉道兩旁，一棟棟度假樓拔地而起。僅用6年時間，這片面積約22平方公里的狹長地帶，居然聚集了32家開發企業共77個小區項目，建築總體量達到390萬平方米。
自此，這個曾經被稱為“打工村”的地方，因為陣陣涼風變成了聚財的寶地。2016年底，該地戶均收入高達73.2萬元，是2011年的8.8倍。“家家有門面，戶戶有小車”，2017年夏天，20萬人在蘇馬蕩避暑，每月消費總額達3億元。乘涼客”送來了財富，蘇馬蕩一帶的農民迅速邁入小康。
二．吸金背後問題接踵而來
起初，蘇馬蕩1200元/㎡，精裝小戶型的房屋引來重慶、武漢、上海乃至山東的避暑客購買。2017年，蘇馬蕩房價突破3500元/㎡，個別高端樓盤甚至達到7000多元/㎡。但日益高漲的房價沒有降低購房者的熱情。
最火爆的6-9月，來看房、買房、度假的人擠成一團，人和車都記在狹小的場鎮中。僅有常住人口2萬人的謀道鎮，每天接待人口卻高達20萬人，週末峰值車輛高達1.4萬輛，峰值時，人口密度比香港都高。由此，交通擁堵成為首當其衝的問題。曾有記者走訪發現，高峰時期，每天從早上七點開始堵車序幕拉開，一直到下午三點車流依然只是在緩慢移動。整個蘇馬蕩地區執勤的民警僅33人，與巨大交通流量對比簡直是杯水車薪。
第二個爭議最多的焦點就是各小區的停水問題。起初，謀道鎮只有2個水廠，僅夠鎮上自用。2013年和2014年，經過蘇馬蕩水廠擴建，店子坪水庫擴容，供水能力才勉強跟上。但依然有好幾萬的缺口。據說，用水緊張時，需要依靠政府派遣水車給居民打水。因為停水問題敏感，部分開發商甚至打出“永不停水”的承諾來吸引購房者。另外，個別小區還會發生停電、停氣、停網現象，蘇馬蕩也因此被業主調侃為“蘇四停”。
第三個是治安問題。隨著蘇馬蕩的人越聚越多，民間糾紛和衝突也在與日劇增。當地民風比較淳樸，但因為外地人湧入帶來的物價上漲和交通堵塞，很多當地人開始心生怨氣。即便是來度假的避暑人群，互相之間也是矛盾不斷。當地人說，由於外來的20多萬人來自全國各地，有內地小城市，也有大城市，有沿海地區，也有臨時走親訪友的，大家的性情、生活習性、教育程度和行為習慣都不一致，又都擠在一個相對比較狹小的區域裡，人與人之間的相處就容易起衝突。
其實，蘇馬蕩面臨的問題還有很多很多。比如，看著賣房賺錢，一些手有閒錢但毫無開發經驗的個人也蜂擁而上，導致數個樓盤爛尾，業主上訪鬧事頻發；建築立面缺乏規劃，城鎮垃圾橫飛等等。
蘇馬蕩還面臨候鳥式度假困局。謀道鎮鑫鑫酒店老闆陳敬說，每到夏季附近酒店賓館都會爆滿，但季節一過生意就大不如前，自家經營的18個房間，平時入住也就三五間，連維持經營成本都很困難。
20多萬人的潮汐式來去，給當地帶來的是資源管理難度。大量的配套資源在峰值期間會呈現短缺狀態，而進入峰谷後又明顯過剩。這樣的世界性難題，將會在很長一段時期內讓蘇馬蕩之類的避暑經濟“明星”感到困惑、無解。
三．蘇馬蕩自救
1．不再新批旅遊地產用地
年年應急年年難。當地政府也逐步意識到了蘇馬蕩自身的問題。利川市決定，考慮到生態承載能力，將蘇馬蕩的開發規模控制在30平方公里、30萬人。從2016年開始，蘇馬蕩不再新批旅遊地產用地，同時對現有建設用地進行減量管理。同時，已有多家開發商把設在武漢的售樓部撤銷。2017年7月20日，升級為省級生態旅遊示範區的蘇馬蕩對在建樓盤進行集中整改，有違反環保法和土地法的樓盤一律停工。這樣做的目的，就是為了防止房地產過熱開發和倉促上馬。
2.發展民宿產業，分流遊客至利川全境
利川正發動全域旅遊概念，藉助蘇馬蕩名氣優勢，以民宿為發力點，提升全市旅遊接待能力。一般賓館投資大且費用高，裝修千篇一律，利川旅遊局便發起“十村百企萬戶”鄉村民宿旅遊工程。政府對普通農戶給予40%的房屋改造補貼，對建檔立卡的貧困戶各項改建補助上浮20%，並按每戶1萬元標準，給予基礎設施配套補助。
利川城郊的白鵲山村率先拉開民宿旅遊發展大幕。村民向維林投入資金11萬元，改造自家房屋，從事民宿旅遊。今年入夏以來，天天客滿，月收入約2萬元。曾參與蘇馬蕩地產開發的利川人謝國貴，投資2000多萬元在白鵲山改造民宿，擁有床位200張。“最早的客人4月份就預訂房間。”
3．集鎮建設正提檔升級
2018年2月28日，利川市謀道鎮蘇馬蕩水廠三期工程開工建設，施工現場挖掘機、推土機聯合作業，一派繁忙。蘇馬蕩水廠三期工程位於鐵峰村十二組，總投資9100萬元，計劃6月底完成主體工程。屆時，日供水達3萬立方米，可滿足30萬人用水需求，將為蘇馬蕩迎峰度夏正常供水提供保障。當日，謀道鎮集中開復工14個重點項目。2018年，該鎮計劃實施30個重點項目，其中工程類20個，涉及蘇馬蕩水電氣、弱電入地及停車場、公廁建設等，總投資4.5億元。還投入1300萬元建成蘇馬蕩主幹道迎賓大道，擬投入7000萬元新建蘇馬蕩環形公路。爭取天然氣及電視、通訊網絡覆蓋全區。
4.將向打造康養小鎮轉型，進一步豐富內涵
為了防止被地產捆綁，蘇馬蕩將向打造康養小鎮轉型。具體表現在：
探索“康養+避暑養老”新模式。著力探索民宿體驗、醫養結合、互動共享、租賃旅居、專業養老等避暑養老新模式。計劃新建精品民宿度假區4個，新建康養醫院1個，康養地產開發商自持租賃房1000套以上，引進專業養老機構修建1個養老院或老年公寓。
壯大“康養+生態農業”新業態。圍繞為蘇馬蕩“候鳥”和遊客提供健康食品和鄉村體驗，以磁洞溝萬畝花果觀光農業示範基地、銅鑼觀光農業示範帶、長坪萬畝支羅大米梯田觀光農業示範基地和蘇馬蕩周邊時令果蔬生產示範基地為重點，著力打造集採摘體驗、觀光休閒與康養農產品生產於一體的生態農業示範區，促進農業產業發展與康養小鎮建設不斷融合。
倡導“康養+運動休閒”新生活。充分發揮謀道海拔的高度、涼爽的溫度和適宜的溼度優勢，著力把謀道打造成一個夏季運動基地。推進齊嶽山高山汽車拉力賽運動基地、蘇馬蕩綜合體育中心、蘇馬蕩國際垂釣比賽基地等項目建設，爭取湖北、重慶等省、市在蘇馬蕩設立夏季體育訓練基地和賽事舉辦地。同時，在蘇馬蕩區域修建自行車騎行道和杜鵑觀景遊步道，支持和鼓勵樓盤開發企業修建室內體育場館、室外健身場所，為康養人群運動休閒提供條件。
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