05.22 “住改非”房屋拆遷如何補償？這5項很重要！

武昌某小區一些民用住宅變身為公司的辦公用房。該小區共有住戶1038屍,300多戶業主將房子出租後,變身為“公司”,規劃上的民用生活區隨之變成商務區,小區原本美麗安靜的環境遭到嚴重破壞。樓外和小區道路兩邊均可見多家公司的廣告牌和指示牌。在一棟樓中,僅2樓就有某養生會所、某出租車公司等6家公司。

2013年,該市進行城市規劃,該小區被納入拆遷範圍之內。拆遷公司以該小區多是違法的“住改非”房屋為由壓低拆遷補償款,小區業主對此不服,遂起訴到法院。

房屋拆遷補償

“住改非”或稱“住改商”,是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優勢,將其改為商鋪進行經營。“住改商”由於在產業發展層面上具有低成本、高收益等優勢,因此在城市中非常普遍。然而,“住改非”行為往往會影響小區秩序,引發導致社區不穩定的因素,有損社區和諧穩定。此外,由於房屋性質的改變,住宅房屋與非住宅房屋的補償標準並不致。應當按照何種標準對“住改非”房屋進行拆遷補償,是拆遷過程中所要解決的難題之一。

對於該種“住改非”房屋的拆遷補償,法律上並沒有作出統規定,而是由各地政府自行調整。但是在現實生活中,遇到更多的是合法的“住改非”現象。現行《國有土地上房屋徵收評估辦法》規定:被拆遷房屋的性質和麵積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為主。可見,房屋登記的性質是評估補償的主要依據。但僅僅參考住宅的價格補償對於“住改非”房屋所有權人顯然是極不公平的。遺憾的是,我國法律對此尚無統一規定,目前“住改非”房屋的具體補償辦法是依據各地的法律文件與有關政策確定,通常有以下幾種方式:

(1)大多數地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定;

(2)也有地方規定“住改非”可以享受商業用房補償政策;

(3)參照商業用房估價,並且根據是否沿街標準有所不同;

(4)一定時間之後的“住改非”完全按照住宅性質進行補償;

(5)採用混合標準。

目前我國法律尚未對“住改非”房屋的拆遷補償問題作出統一規定,而是基本交由地方政府予以調整,所以對於“住改非的補償要查詢各地的相關規定。但由於此類規定的效力一般較低,而且有可能存在不合理之處,如果適用會引起極大的不公平,此時房屋所有權人就要根據具體情況和公平原則,積極維護自身的合法權益。

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