2019全年的住宅（普通住宅+豪宅+別墅）成交數據出爐了，北京樓市全年賣房36718套，環比2018年增長了50%；成交金額2663.2億元，環比增長49%，創下了5年的新高。

被唱衰被嚴控的2019樓市成交爆發，這說明無論任何時候樓市的“剛性”需求都是存在的。此時擺在購房者面前最值得思考的問題是，這被賣出去的3.6萬套房，什麼地段的房子升值快，哪種類型的房子值得買，而答案就在2019年的住宅成交榜單之中。能夠躋身成交榜單前列的項目，自有購房者心甘情願為之買單的理由。

一、先總結幾個特徵：

1、成交榜單前20中有11個限競房，2019限競房仍然佔據著樓市的半壁江山，但是從目前北京的供地趨勢來看，限競房退出市場只是時間問題。究其原因，北京限競房穩房價的歷史使命已經暫時告一段落了。雖然2019年北京住宅成交量和成交金額都有大幅度上漲，但是成交均價卻相對平穩，只比2018年上浮了202元/㎡，這和大量的限競房入市有著直接的關係。

有成交記錄的69個限競房中58個都有“降價”的趨勢。而且，雖然限競房整體網籤量不少，但是單盤去化卻並不理想。根據幫主統計，已經入市的限競房目前庫存接近3萬套，量很大，去化仍然需要很長一段時間。所以，限競房目前呈現兩種極端的趨勢，一個是好地段的項目越來越少了，想買需要下手夠快；而偏遠地段的項目卻越來越難了，挑選更需謹慎。

2、前20個項目中14個成交總額超過了30億元，而去年只有兩個項目超過了30億元；一個超過了百億，也就是中海寰宇天下

二、如果我們對榜單前20的項目細分，會發現最受購房者關注的永遠是具備這些因素的項目：

1、最突出的性價比，更準確說是有價格明顯倒掛紅利的項目。

而同樣處於四環附近的春風和院則沒有這麼好運了。春風和院開盤去化71%，單看數據還算不錯。但這是在沒有諾德逸府以及臻御府分流的情況下，而且和西城天鑄需要靠搶的情況比則更顯氣勢不足。原因就在於春風和院6.8萬/㎡的限價基本和周邊二手房持平，尚不足以引發狂熱。所以，價格倒掛的房子永遠都符合真香定律，但能不能買到只能靠運氣。

2、位置：城六區，五環、靠地鐵。買房地段論永遠不會過時，但是地段卻隨著市場的變化隨時在變化。

從2019年排行榜前20個項目的區域來看，豐臺（7個）、朝陽（6個）是成交的兩巨頭。

從環線方面，大部分去化不錯的項目都分佈於五環到六環之間，靠地鐵。原因很好理解，一個在於這個區域是這兩年北京樓市供應的集中爆發區，近兩年的土地供應基本都集中在這個區域；此外，五環到六環區域近兩年軌道交通已經很成熟，新興商圈、次繁華商圈也很多。而內城一則供應少，可選擇性不多；二則房屋價格高且多以大面積為主。

更為重要的熱銷的樓盤購房群體大部分是剛需，剛需對於地鐵的依賴性一直很強。榜單中大部分項目都有地鐵加持，既能方便後期出行，也為房子的保值增值增加了砝碼。

3、區域內的供不應求。排名靠前的這些項目，之所以受到購房者關注，還有一個很重要的原因就是區域稀缺，如中海寰宇天下所在的石景山區域，過去十年的供地都很少，區域內在售的住宅項目一度只有一兩個，僧多粥少，各方面都不錯的寰宇天下自然成為了香餑餑；再比如紫郡蘭園所在的海淀，也是北京供應最為匱乏的區域之一，但凡這些區域有新的項目入市，受關注度都很高。

所以對於這些供應本身就較為稀缺的區域，如果有各方面都還不錯的項目出現，那麼就很值得有上車需求的購房者關注。

4、產品品質。無論是限競房還是純商品房，產品品質都是衡量其是否值得購買的重要因素。在同質化較為嚴重的限競房市場，戶型是衡量一個項目品質的重要因素。比如榜單中的中海雲熙，位於六環外的魏善莊，這個項目去化不錯除了價格夠低外，與其網紅的眼鏡戶型關係密切。

而純商品房市場，則可以著重考量園林、外立面等方面，因為這兩個方面是最能體現一個項目品質的地方。拿外立面舉例，一般品質不錯的項目外立面都以真石材為主，雖然成本會增加，但是卻能保證小區整體的調性和品質。

根據2019年榜單前20熱銷樓盤，我們可以看出：在北京這個市場，只有不夠優秀的項目，沒有不給力的買房人。還是那句話，好房子不等人，尤其是剛需與自住，看準了就下手！

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關鍵字: 成交 樓市 2019你為誰驕傲