2019年，房企商用物業持有意願提升，商業運營從“去零售轉體驗”轉向“零售體驗化”。1月6日，全聯房地產商會商業地產工作委員會與RET睿意德聯合發佈的《中國商業地產行業2019/2020年度發展報告》（以下簡稱“報告”）顯示了上述內容。報告認為，在經濟增速放緩的背景下，商業地產呈現出由開發驅動型向商業驅動型的良性轉變。
從“去零售轉體驗”到“零售體驗化”
隨著房地產調控政策不斷收緊，拿地成本的上升使得以往靠住宅增值獲利的經營模式不再可持續，房企開始向運營增值的模式轉變。
另外，促進房企自持商業的客觀因素是，2019年，許多地方在優質商業地塊拍賣中，對於持有物業的比例也常常提出更高的要求，從客觀上促進商用持有物業的增加。
事實上，在市場下行的環境下，報告認為持有型物業的穩定現金流，能夠幫助企業抵禦市場波動對業績帶來的影響，凸顯出穿越經濟週期的能力。
不過，更為現實的問題是，雖然以往散售型的商業地產模式弊端已經被主流地產商所充分認知，房企主觀持有的意願加強，但在融資收緊的情況下，實際持有量短期內亦難出現大幅增加。
報告顯示，在商業地產的運營過程中，“去零售化”幾乎成為近些年實體商業創新的主要共識，商場紛紛降低賣場的零售業態面積，轉而以增加餐飲、影院、冰場、兒童遊樂等體驗業態替代。但這一轉型創新在一些符合市場需求的項目上取得了成功，而作為普適性的策略並未實現預想效果，這種功能性體驗業態在承租能力等仍然達不到零售業態水平。
2019年，一些商場開始調整創新轉型思路，轉向嘗試零售體驗化，堅持零售主體地位，同時強化場景體驗感與服務體驗感，輔助導入部分相關性的體驗功能業態。
比如，從K11到方所，從言幾到朝陽大悅城悅界，從上海世紀匯的1192弄街區到北京王府井百貨的和平菓局，零售體驗化漸次展開。從“去零售轉體驗”到“零售體驗化”，為實體商業打開了一個新的增長通道。
市場為商業資產重新定價
因為對於宏觀經濟形勢的普遍不樂觀，加上銀根吃緊，2019年，一些持有商業資產集中出現變現。比如，瑞士合眾集團聯手財團13.4億美元收購位於北京中關村地區的鼎好大廈，力圖通過重新定位和改造實現資產價值的提升；金隅集團以51.87億競拍購得北京亞奧板塊知名商務綜合體盤古大觀。
值得關注的是，北京世茂工三以21.87億元的價格拍賣再次流拍，這一價格較第一次拍賣下調1.13億元，與第二次拍賣價格持平，已遠低於其估價水平。
報告認為，2019年成交的北京翠宮飯店、盤古大觀、海航大廈價格基本遵循了投資界通行的回報測算標準，而非以開發商的住宅估價思維與單純的地段價值論。市場為長期虛高的商業資產重新定價，資產價格有望下行。
全聯房地產商會商業地產工作委員會會長王永平表示，過去幾年間，電商風頭蓋過實體商業。2019年，儘管電商直播網紅帶貨吸引了眾多眼球，但深究之下，本質上仍是營銷噱頭。電商的線下新零售也缺乏商業運營上的深層次突破。反而是部分實體商業迴歸商業本質的創新表現亮眼。比如，繼SKP店慶創下日銷10億新高成為熱點之後，新開業的SKP-S以高度的場景式體驗、工業夢幻風的裝修風格、豐富的互動藝術裝置，令人耳目一新。
新京報記者 袁秀麗
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