通過房產中介賣房，原本能省事又省心。

（圖自網絡）

順德的李先生就通過中介賣了一套房子。不過在簽約收取定金後，卻不料發現中了“圈套”：房屋的買方竟是該中介公司的員工？！這到底是什麼回事？

案件背景

2016年10月，李華夫婦打算出售李華名下一套位於佛山市順德區大良街道的房屋，於是在某網絡平臺上公開發布了出售該房屋的信息。陳大寶是廣東某房地產經紀有限公司佛山分公司（以下稱“中介公司”）的員工。2017年3月，陳大寶向同事透露，其堂弟陳小寶近期打算購買婚房，正在尋找合適的房源，陳大寶的同事劉美美遂向其推介了李華房屋的交易信息。

然而，在當時的限購政策下，堂弟陳小寶並不具備在佛山地區購房應當滿足的戶籍或居住、繳納社保等條件；而陳小寶的女友阿桂亦為同一家中介公司的員工，根據中介公司的內部規定，公司員工不能作為公司房源的購房人。

在陳小寶和女友都沒有資格購買案涉房屋的情況下，經過協商，陳小寶等人決定由陳大寶的姐姐陳玲玲出面購買案涉房屋。

人物關係圖▼

2017年4月10日，在中介公司員工劉美美居間操作下，陳玲玲作為買方與李華簽訂《房地產買賣合同》，合同約定：

▲1、陳玲玲在合同簽訂當日向李華支付首筆定金20000元，在2017年4月15日前向李華支付剩餘定金30000元；

▲2、陳玲玲在2017年5月30日前申請銀行按揭貸款以支付尾款878000元，雙方在陳玲玲通過銀行貸款審批後的20個工作日內辦理涉案房屋的交易過戶手續；

▲3、陳玲玲在辦理交易過戶遞件的當天向李華支付首期房款200000元；涉案房屋的交付時間為2017年7月20日；同時約定，“買家房產過戶落名可以指定名字”；

▲4、違約方逾期超過十天仍未履行，守約方選擇繼續履行合同的，守約方有權要求違約方按成交價的1‰每日向守約方支付違約金。

▲5、陳玲玲與李華、中介公司另約定，公司所收取的居間服務費按前述成交價的3%計算，由買方承擔。

雙方簽訂《房地產買賣合同》後，陳玲玲按約定向李華支付了定金5萬元。

不久後，李華得知，與同小區其他房屋的同期掛牌出售價格相比，自己所出售的房屋價格偏低，遂於2017年4月27日提出解除《房地產買賣合同》，但並未與陳玲玲達成一致意見。

2017年5月24日，陳玲玲告知李華夫婦，將指定阿桂為涉案房屋過戶後的登記產權人。後李華夫婦協助阿桂向銀行遞交了按揭申請，銀行在7月13日通過了申請。然而，阿桂並沒有等來期待中的過戶登記。李華以“中介公司的經紀人員阿桂、陳大寶找陳玲玲冒充買家購房”為由拒絕履行上述合同。陳玲玲、阿桂遂起訴至法院。

對簿公堂

原告起訴稱

陳玲玲、阿桂起訴請求法院判令：1.被告李華夫婦繼續履行與原告陳玲玲簽訂的《房地產買賣合同》，將案涉房屋的產權過戶至原告阿桂名下，並向兩原告交付涉案房屋，兩原告向兩被告支付購房款1128000元；2.被告李華夫婦向原告陳玲玲支付違約金（違約金按1128元/天計算，從2017年7月14日起暫計至原告起訴之日為13536元，此後的違約金順延計至原、被告交易過戶之日止）。

被告辯稱

李華辯稱，1.原告阿桂不是合同的相對人，不能向被告主張權利。2.原告陳玲玲與被告所籤的合同是原告利用其信息優勢和被告缺少經驗而簽訂的，造成被告利益嚴重受損，是顯失公平的合同。原告陳玲玲、阿桂故意編造身份欺騙被告進行房屋買賣。從常識來看，賣家一般不和中介進行房屋買賣，因中介立場不中立，夥同買家欺騙賣家，為達到購房目的故意不帶其他客戶看房，讓賣家得不到公平合理的中介服務。因此，該合同是顯失公平和欺詐的情況下籤訂的，是可撤銷的合同。

同時，李華提出反訴，請求法院判令1.撤銷案涉《房地產買賣合同》；2.兩原告向被告賠償律師費50000元。

訴訟中，經李華申請，順德法院依法委託有評估資質的房地產估價公司對涉案房屋的市場價值進行評估，評估公司出具《房地產估價報告》認為：涉案房屋在價值時點2017年4月10日的市場價值為1627300元。

庭審中，陳玲玲及阿桂均確認，案涉前期的購房款均由陳玲玲支付，相應款項作為陳小寶向陳玲玲的借款，此後的按揭貸款供款由陳小寶、阿桂自己負責償還。

因此，本案爭議焦點在於，案涉《房地產買賣合同》是否存在可撤銷情形。

順德法院：陳玲玲與阿桂之間構成隱名代理，原告未以合理方式披露重要信息

順德法院經審理後認為，雖然前述合同所記載的“買方”為原告陳玲玲，但居間方經辦人劉美美與原告陳玲玲、阿桂在庭審中均陳述，實際承擔支付購房款的主要合同義務的一方為原告阿桂及其男友陳小寶；享有依據該合同取得對合同標的物所有權的主要合同權利一方仍為原告阿桂。

因此，法院確認：案涉合同的實際買方主體為原告阿桂，原告陳玲玲與阿桂之間僅為隱名代理關係。

被告李華與中介公司約定，公司按成交價的3%比例收取居間服務費；李華據此可合理期待中介公司居間所促成的交易價格，有利於滿足其以儘可能等於甚至高於市場價值成交的訂立合同目的。在此情況下，買方與居間人之間所存在的利害關係明顯有礙於賣方信賴利益的實現，中介公司由此制定了“本公司職員不能作為公司房源的購房人”的內部規定。

因此，原告阿桂所具有的中介公司職員的特殊身份屬性，屬於《中華人民共和國合同法》第四百零三條第一款所規定的“第三人與受託人訂立合同時如果知道該委託人就不會訂立合同”的除外情形；而本案並無證據反映原告陳玲玲、阿桂在與被告李華訂立合同之時以合理方式披露了實際買方主體情況及阿桂系中介公司職員的重大信息。原告陳玲玲、阿桂隱瞞前述信息，使被告李華在違背真實意思的情況下訂立上述合同，且合同價格確存在明顯低於同期市場價值的情況，給被告李華夫婦造成了相應損失。因此，被告李華要求撤銷其與原告陳玲玲簽訂的上述《房地產買賣合同》的反訴請求，理由充分，法院予以支持。

據此，順德法院作出判決，撤銷案涉《房地產買賣合同》，駁回兩原告的全部訴訟請求，並駁回被告李華的其他反訴請求。

（文中當事人均為化名）

本文首發於 | 順德區人民法院自媒體

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