孔方財經
首席投資官評論員董巖:
三四線樓市火爆，究竟是什麼原因？最近幾年三四線樓市火爆原因小編認為有以下幾點：
第一、受中央“去庫存”政策的影響，庫存總量進入下行期。具體來看，在 2015-2018 年低庫存 階段，新開工房屋面積高於銷售面積的部分即庫存總量逐年大幅收窄，2017 年達 2000 年以來 最低位 0.9 億平米。這一結果的“去庫存”政策背景主要如下：2014年4月，中央政治局會議上提出，“要完善市場環境，盤活存量，促進建立房地產健康發展的長效機制”。此後，中央進 行了多次貨幣政策及公積金政策的調整，同時，在地方層面，共 42 個城市取消了此前實施的 “限購令”。一系列舉措推動購房需求大幅提升，政策層面的支持是拉動房價上漲的重要原因。
第二、棚戶區改造，造成部分城市房價過快上漲。最近幾年為了配合區庫存，各個地方政府使用最多的政策就是棚戶區老城區拆遷改造，房子被拆了，肯定就要買房子住，人民不可能住在大馬路上，拿到補償金就要去買房子，政府分的房子很多家庭條件好點的都不想要，原因很簡單，環境和質量都比較差，拿著補償金再去買商品房，這種情況下很多人都是這種情況，房子的供需關係一下就發生了翻轉，自然房價也就漲上去了。2018-2020年城鎮棚戶區將再改造1500萬套，2018年計劃改造580萬套，略低於2017年609萬套的開工量，但高於市場預期，有助於穩定投資、助推三四線城市去庫存。
第三、城市化帶來的必然結果，2017年底我國的城市化率為58.52%，幾乎每年提高1.2%個百分點，按照戶籍人口不到50%，按照發達國家的過往經驗，城鎮化率不到60%之前都是城市的高速發展期，而在這一過程彙總三四線城市承載了絕大部分的城鎮人口增量，增量人口進入城市最主要的可能就是置業成家，那麼三四線城市的房屋需求也會上升，這也是推高房價的一個重要因素。
第四、地方財政的主要收入來自土地收入，地方政府從內心上來說還是希望房地產行業景氣。現在地方土地幾乎都是走招拍掛流程，和原來相比土地競爭價高者得，無形中低價也被炒到了很高，土地價格的升高也帶來了房產企業成本的上升，這部分最後肯定要體現在房價上推高房價。
首席投資官
拆出來的好行情。
有人說三四線的房子不好賣，其實不然，自從2016年9.30那波調控以來，一二線熱點城市的成交就基本被凍結了。而在2017年，全國樓市成交依然創出新高，成交額高達16萬億元。而根據鏈家研究院的數據，2017年63%的土地成交位於三四線城市（樓市火爆才可能帶動賣地行情的火爆）。
按理說，三四線城市庫存很高，居民收入水平有限，為什麼樓市卻如此火爆？答案就是棚戶區改造。
根據政府工作報告，2015、2016以及2017年，棚戶區改造的套數均為600萬套，預計2018~2020年，每年還有500萬套的規模。棚改有一個明顯的特點，就是貨幣化安置，即直接給棚改戶錢，然後棚改戶拿著這些錢（通常還要添一點）去買新房子，提高自己的居住環境。
居民手裡是有錢了，但棚改的錢又是哪裡來的呢？很大一部分其實是央行印的鈔票。2015年和2016年，人民銀行分別提供了10812億元、20526億元的PSL（抵押補充貸款），同期國開行拿去用作棚改貸款的金額分別為7509億元、9725億元。看起來居民似乎沒有增加負債，但實際上是國開行增加了負債。
除了來自國開行的巨量資金，其他渠道也在為三四線居民買房提供棚改資金。包括農業發展銀行（發放了2000億元棚改貸款）、保險資金（968億元）都在加入。這些機構的加入，也由此帶動棚改貨幣化補償比例從2015年的29.9%，上升到2016年的18.5%。
除了棚改資金，三四線居民還動用了大量的按揭貸款來購房。據興業證券研究報告，在2016年全國新增的4.96萬億元按揭貸款當中，有2.48萬億（即一半左右）投放到了三四線城市。此外，三四線城市還發放了5597億元的公積金貸款。
據興業證券測算，通過上述大量的借款，三四線居民加了大量的槓槓，整體槓桿達到70%；甚至還有大約20%的三四線城市居民的首付低於三成！而且，這樣的加槓桿的情況還在增長中！
下圖是興業證券測算的部分省份交易剛剛比例。最高的新疆已經到了80%（即只有兩成首付），而且各省份的槓桿率都在大幅增長！
三四線居民加了槓槓，當然有助於推動三四線去庫存。我們也能夠看到這樣明顯的變化：
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孔方財經
三四線城市房地產火爆有以下三層原因：一是一二線城市受到房地產市場的調控，三四線城市就會受到資金的追棒，本來三四線城市的房價也不是太高，房地產的盤子小容易被炒高。二是一二線城市拿地建房難度加大，房企業都紛紛下沉到三四線城市拿地建房，那麼把客流都帶了過來。
三是棚改貨幣化安置，就是發改委要求國開行向地方政府貸款，然後國開行通過PSL形式把貸款放下來，於是地方政府再讓棚改居民拿了錢去周邊買房，一下子人為的造就了大量的剛需，把當地的房地產需求給推高了。
不過，這種情況下半年將很難持續下去，樓市的調控正在向三四線城市蔓延，對於開發商來說要加快房地產生產和銷售力度，隨時準撤退。同時，棚改貨幣化安置貸款的權利將收歸國開行的總部，未來棚改更多的會用實物安置，同時還要發行棚改的專項債券，棚改購房熱潮將會謝幕。屆時，當地剛需數量很少，再加上炒房團的撤離，下半房地產市場真的會降溫。
所以對於投資者來說，現在真的不是炒底三四線樓市的時候，因為下半年三四線樓市將會出現鉅變，上半年的各種有利因素都將消逝，接下去，三四線樓市將會迅速降溫，投資者要做好心理準備。
不執著財經
三四線樓市最近一年內漲勢迅猛
漲價的原因其實就是市場的原因，它並沒有違背市場規律，正是市場規律的一種體現，當然了後期還有可能會干預。為什麼會暴漲呢？
1、一二線城市的限購，一二線城市的限購使得買不起房子的人，更買不起，條件對外地人相對苛刻一點，所以很多的一二線城市的外地人只能回鄉置業、發展。自己的孩子不能享受最好的教育，最起碼可以享受次一等的。
2、城市化進程有那麼幾個特點，比如濟南吧，濟南周邊城市的有錢人，會往濟南聚集，比如濟寧、德州、泰安、淄博等城市，這些城市的有錢人會往濟南發展，然後各自市下面的縣又會往各自的市區發展，各自的農村又會往自己的縣城發展。一級一級的聚集使得不管是縣城還是市區的房子都在漲價。現在就連有的鎮上的房子都不便宜。
3、熱錢的流入，由於一二線限購的問題，有些炒房的就會轉移陣地。找一些好的城市繼續投資，這也是其中的一個原因。
4、棚改也是一個很大的原因，很多人，沒地方住，回遷房還沒蓋好，你讓他住哪，現在我們菏澤連租房子都漲了一倍，最近跟房貸機會一樣了。很多人手裡有錢就會提前買房。
我的個人看法是，這種現象還會持續5年左右，也就是未來的5年房子會一直漲，肯定沒現在漲那麼快，但是會一點一點的上漲，因為一批房子蓋好最少要5年，有的人說房子蓋還不快麼？我告訴你，從開始蓋一直到人能住進去，最起碼5年，中間有太多的因素了。理論上很快，實際就是那麼長時間。
社會大維
1.人口因素：由於人力，租金等成本因素增加，原來沿海的的企業逐漸牽往內地三四線城市，從而帶動了人口迴流，導致三四線城市人口增加。除此之外，隨著城市化的推進，大量農民進城後，期望在城市安家，使得三四線人口得到迅速擴充。同時有部分在外工作的人員，由於一二線城市房價過高，買不起，出於各種心理，於是會回到自己的老家，回鄉置業；
2.收入因素：相對於一二線城市，如今三四線城市收入增長率相對較快，三四線城市居民收費水平也在逐漸提高，這種上漲趨勢就會直接影響到樓市，人們在收入提高之後最大的消費往往是買房，由此導致樓市火爆；
3.供給因素：三四線城市過去樓市等基礎設施比較薄弱，但開發潛力也很大，隨著人口增加，不少房企也進駐三四線城市，使得項目質量得到大幅提升，樓市供給增加，也促進了樓市火爆；
4.去庫存：由於房價漲幅小，三四線房子交易量一直很小，導致這些年下來，三四線商品房庫存大，而這是個巨大的金融風險。所以在去庫存政策的推動下，從政府層面出手，也促進了樓市的火熱；
5.棚改貨幣化安置：隨著三四線城市棚戶區改造，使得原來棚戶區的居民必須要買房。加上改造的補貼，有些居民一戶擁有三四套房產，導致樓市火爆。
財經無忌
三四線城市雖然發展程度有所欠缺，但是不代表三四線城市人口少，也不能說明需求不行。
三四線城市樓市火爆也是近幾年才出現的現象，究其原因請往下看。
一二線城市調控
一二線城市的強調控使得炒房者轉換陣地，來到機會更大正在發展的三四線城市，炒房客的加入迅速帶動了三四線城市的房價。同時三四線城市調控寬鬆，也是給了炒房客機會。
城鎮化建設加速
我國城鎮化率已經超過50%雖然與發達國家還有差距，但是近幾年可以明顯感覺的身邊城鎮化的腳步加快，這就使得更多的鄉村人口來到城市居住，這樣就造成了商品房需求的上漲，從而帶動了房價的增長。
剛性需求者未減
雖然，很多人說房屋空置率高、房子沒人買，但是房價就說明了房子還是很搶手的，對於剛需來說，結婚需要房，對於二胎家庭來說改善需要房，對於棚改家庭來說，居住需要房。這些都是實實在在的需求者。只要這些人在房子就有市場。
土地搶手價格上漲
土地出讓金的上漲，於開發商的熱情分不開，由於三四線市場活力較好，龍頭房企也紛紛入駐，抬升地價的同時，也增加了建設成本，漲價也是順理成章的事了。
二手房貸款繁瑣
原本可以購買二手房的人，因為二手房貸款繁瑣，還受到房齡限制，好些都打了退堂鼓。如果不是學區房、地段房，畢竟還是新房購買起來省心。這就是為什麼新房價格一路上漲，二手房價格相對平穩的原因。
所以，究其原因還是由於多方面的因素互相作用抬升了房價。
房產老J
答：近一二年來，三四線城市房地價格暴漲，與經濟的發展大相徑庭，為什麼很多人說錢難找，:經濟低迷。卻又有如此多人買房，從而推高房價呢？我認為有以下因素：
經過幾十年的城市發展和國家保護耕地的嚴格措施，三四線城市的土地供應也不象十年前那樣富足，這就造成了土地資源供求的不平衡，土地國有出議價格的上漲增加了房產商的土地成本，從而引發房產價格的上升。這是一方面原因。
二：一二線城市房地產價格漲得離譜，國家也相應出臺了一些限購令，所以對於一般中等收入的人來說，對於幾萬元一平方的房子簡直就是望塵莫及。即使能夠東拼西湊勉強能夠完成首付，也不願揹負幾十年沉重的按揭，因為對於普通收入者，未來是很難掌控的，不確定因素太多啊！因此，要想買到房，又不願承受亞力山大，就只有選擇三四線城市。由於現在的交通都比較發達，再加上很多業主都有自己的私家車，房子買遠一點對工作和照顧家庭家庭都沒有太大的影響。
三：目前，國家不是鼓勵大眾創業嗎？很多在發達地區打拼多年的農民工，有相當一部份回鄉創業了，為了在家鄉成家立業，使孩子接受較好的教育和醫療服務，他們就選擇了在家鄉買房，這部份人往往一次性交清房款。是真正的剛性需求。這是三四線城市房價暴漲的第三個因素。
四：由於三四線城市的迅速發展和土地資源節約政策的鼓勵，一些陳舊的街道，居民住宅小區，都納入了城市規劃的拆遷範圍，這部份人為了安置新家獲得的貨幣補償再流向房開商的賬付，（前幾年是房子補償）從而推高三四線城市的房產價格。如果我沒猜錯的話，我認為這部份人和返鄉民工是使三四線房產價格漲高的主力軍，
當然，商品的漲幅是有它複雜的因素所在，在這隻看不見的手的背後當然還隱藏著一些因素，但我認為屬次要因素。
比如：一小部份開發商的卑鄙炒作，一些炒房者的唯利是圖，惡意圈購等都是推高三四線房產飆升的原因。但我還是那句話，這些不佔主流，當然也不能佔主流。真正的主流就用兩個字概括。那就是：
剛需。
手機用戶弘毅
火爆肯定不是有一個條件引起的，而是多方面因素共振導致的最後結果。
三四線的樓市火爆，我認為主要有以下5點，分別為：先決條件、主要因素A、主要因素B、輔助因素和次要因素
1：先決條件：之前三四線房價一直落後於一二線房價。在2016年前，中國房地產市場一直蓬勃發展，但其實主要就是一二線城市。一二線城市在過去十多年，大漲了好幾輪，但三四線城市在這幾輪大漲中，房價漲幅卻很小。
2：主要因素A：去庫存。由於房價漲幅小，三四線房子交易量一直很小，而且三四線的需求量一直也比較小，導致這些年下來，三四線商品房庫存極大，而這其實是個巨大的金融風險。在國家去槓桿，防範金融風險的政策下，對三四線城市提出了去庫存。就如炒股一樣，一旦有了某個預期，炒房客就會開始聞風而動。再此同時，一二線城市開始進入樓市調控，從中出走的大量熱錢必然會尋找下一個目標。
3：主要因素B：跟風。其實很多三四線城市開始交易量並沒有起來，但有了去庫存這個政策，導致很多開發商已經開始漲價。人都有個心理，買漲不買跌，特別是看到房價一天一個價時，隔壁鄰居上禮拜買的房子已經賺了20萬時，都不理性起來。
4：輔助因素：棚改貨幣化安置。和以前棚改不一樣，以前一般是給房子，但這一次去直接給錢。一旦貨幣化棚戶區改造，則這些居民手上有的是錢，沒有的是房子，於是提著大量的現金衝進售樓處，開啟了買買買模式。
5：次要因素：回鄉置業。有部分在外工作的人員，由於一二線城市房價過高，買不起。出於各種心理，於是會回到自己的老家的市裡去買房子。
最後長遠看，不建議買三四線城市房子進行投資，特別是人口淨流出的三四線城市。以三四線城市起家的恆大集團，許家印在去年6月份，做了這樣的表態：三四線城市是階段性的城市。不夠剛需買得起就買，別想那麼多
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三四線城市的房地產，它也是房地產，不會成為政策的“漏網之魚”，不會成為炒房者的“世外桃源”，也不會成為“風景這邊獨好”的“逆天存在”。
很多人覺得三四線樓市像霧像雨又像風，就是看不懂、看不清、看不準，這主要是因為聽了太多專家的“忽悠”，看了太多專業的“評論”，讀了太多複雜的“預測”。
崔永元曾經這樣評價主持人，“主持人也是人，只是有些主持人做著做著就不是人了。”這句話同樣適用於三四線樓市。
三四線房地產也是房地產，也要取決於人口、土地和貨幣，也受制於大環境、大政策，漲多了也會跌，價格高了也會賣不動。
目前，三四線樓市的火爆主要有三方面原因：一是地產商的“炒作”。不管幾線城市，其背後的操盤者都是萬科、恆大、綠地等“熟人”，他們都是先知“春江水暖”的“鴨子”，在想方設法拋房變現，把市場行情炒上去，把房子賣出去，把負債率降下來，把觀望者套進來。
二是剛需者的“急迫”。三四線城市的城鎮化，還一直在路上，還有大量的農村家庭需要在這裡安家落戶，享受城市特有的教育、醫療和娛樂配套。他們不知道什麼時候買是正確的，但是所有的歷史都告訴他們，只有買晚了是錯誤的。於是，越漲越買，越買越漲。得利者是地產商和炒房客等一串人，而受傷的只有他們這一種人。
三是炒房者的“最後狂歡”。哪裡的樓市，都有炒房者的影子。他們就像一群嗜血如命的“吸血鬼”，無處不在，如影隨形。越是火爆的樓市，他們的數量就越多，行為就越瘋狂。他們因為房地產賺的盆滿缽滿，他們眼裡只有“錢”，心裡只想著“漲”，永遠不相信沒有“接盤者”。他們中有的人見好就收，準備清倉安度餘生，但是，大量的人還願意鋌而走險！
李大霄對於股市有著這樣精闢的論述，“選好股，做好人，得好報”，“跟著政府走，吃喝全都有”。小編也把這兩句話送給大家，希望大家信誰都別信開發商，啥時候買都別現在買！
助攻哥
謝閱！近幾年三四線城市的房價大家明顯會感覺到上升的比較厲害，有些房價都漲到八九千元，很多知名的地產商也紛紛在這些城市圈地蓋房，一時間房地產市場如火如荼，為什麼會有如此火爆的現象呢？有下面幾點原因:
第一 因為城市政策導致的需求轉移，在一二線城市的嚴控購房和貸款需求後，大量的房地產資金就逐漸會轉向市場寬鬆的三四線城市，炒房客們也紛紛轉移目標，這會導致短期內購房者增加比較迅速，房價自然也會瘋狂上漲。
第二 棚改貨幣化改革也會製造出來本地需求，現在很多地方都在推行貨幣化安置棚改模式，用棚戶區改造的方式大量拆除現有的陳舊住房，然後用貨幣的形式補貼給安置家庭，這也讓被拆遷者有了購房的需求和購房的錢，所以這種模式即少了原來的住房存量又多了新的購房需求，短時間內也會製造出搶購新房的現象，製造出房產市場火爆的場面。
第三 一些在大中城市和在外務工人員紛紛在家鄉置業和城鎮化帶來的農村人口進城也起著推進房產市場火爆的局面，城鎮化也是體現了人們從小城鎮往上一級城市走，這一需求也支撐了三四線城市房價的上漲。
目前三四線城市房地產市場的火爆也給老百姓帶來了許多買房的弊端，有些人惡意的炒房和不均等的購買，讓真正有購房需求的人買房成本不斷的增加，有些樓盤開盤價7000多一平，8000多一平等，這對於在三四線城市的上班族，一般月工資只有兩三千元，所以買房依然是負擔比較重，希望房地產市場能夠健康良性的發展下去，畢竟房子是讓老百姓住的。
