股權質押比例早已達到100%，連續出售子公司回籠資金，被聯合資信列入觀察名單，多地項目遭遇黑天鵝……
不急著賺錢的黃其森，已經到了最缺錢的時刻。
地產圈中，黃老闆應該是頗為特立獨行的一位。
在地產同行忙著“高週轉”的時候，他一直守著“做精品”的思路，不慌不忙地開發著一個又一個泰禾院子。
直到2017年底，泰禾資金鍊危機初現之時，他依舊一臉微笑地告訴記者，“不要急著賺錢”。
然而，轉過身去，泰禾集團2018年的首要任務就變成了“高週轉”。
01
財務費用嚴重侵蝕利潤
黃其森給泰禾集團2018年定的任務是“高週轉、高品質與高溢價”。
簡單來說，賣得快、賣得好、賣得貴。
這應該是每個房地產商的夢想了，但對目前的泰禾來說，這幾乎是一個“不可能三角”。
泰禾早就想賣得快。
從2012年開始，泰禾集團就在全國土地市場瘋狂攬地，在2013年銷售額僅124.44億元的情況下，花了超過200億元購置土地。
與此同時，泰禾還不斷進行投資併購。
2012至2017六年間，投資活動流出金額總計高達497億元。
令人難以理解的是，自2016年末開始，“降槓桿”的聲音，已然佔據了房地產市場的主流。
例如轉向“輕資產”運營的萬達商業，又例如淨負債率驟降一半的中國恆大。同時包括萬科A等地產龍頭，都對未來的市場表現出了比較審慎的態度。
然而，在如此背景下，泰禾集團擴張的步伐更加瘋狂。連續出手拿下了山西俊嘉、江西碧水藍天、達勝山東等數十家地產公司的部分或全部股權。一年投出349億元。
與大舉擴張一同出現的，自然是債務的大舉增加。
2011年底，泰禾集團的債務不過25億元左右，截至2018年6月31日，債務總額已經達到1470.18億元，財務費用為3.37億元，同比增長約一倍。
更加重要的是，2018年中報顯示，泰禾集團借款費用資本化金額為199.01億元，同比增加30.98億元。這些金額終究要從利潤中扣除。
02
造血能力薄弱：7年流血近600億元
黃其森想要“高溢價”，泰禾房子也一直賣得不便宜。
黃其森曾經透露，2016、2017年兩年，泰禾產品銷售均價在3萬元/平米左右。
這個價格絕對羨煞同行。
同時期，同樣以豪宅著稱綠城的每平米銷售均價約為2萬元，已經算是第一梯隊中的領頭羊。主攻三四線城市的碧桂園，甚至只有9000元/平米左右。
但很顯然，房地產市場並不足以支持如此多的“豪宅”。瘋狂拿地的泰禾集團，並不能將之迅速轉化為收入。
年報顯示，直到2017年，其存貨週轉率僅有0.182，排名上市房企第92位。碧桂園是0.523，綠城為0.311。
更加直觀的數據是，2011年至2017年，泰禾集團經營活動產生的現金流量淨額全部為負，合計流出585億元。
由於房地產開發週期一般較長，回報週期往往在一年以上，因此，一兩年的經營活動現金流量淨額為負數，並不能代表什麼。
但近7年全部為負，卻可以印證泰禾賣貨之不易。
禍不單行的是，短短半年時間，泰禾接連與沃得國際、江陰惠澤等公司對簿公堂，青龍山“人居森林”項目及江蘇沃得寶華休閒度假開發有限公司股權都曾陷入糾紛。
03
融資渠道受阻，泰禾賣子求生
債務纏身、現金流惡化，2018年5月，穆迪將泰禾的信用評級下調至B2級，半年後，再度下調至B3級。
2019年1月，國內評級機構聯合資信評估也將泰禾列入信用等級觀察名單。
評級機構的聲音直接導致了泰禾集團融資能力的下降。
2018年第三季度，泰禾集團融資活動產生的現金流量金額僅有71.02億元，同比大幅減少83.55%。
截至目前，泰禾集團控股股東泰禾投資股票質押率已達100%，這一融資手段，亦被鎖死。
為了緩解資金壓力，泰禾集團不得不開啟了“賣賣賣”模式。
2018年12月14日，泰禾連發三份公告，將旗下3家子公司出售，套現6.25億元。2019年以來，泰禾又至少出售了6家子公司，其中，黃其森的同鄉許榮茂拿下了其中之三，出資28.16億元。
2018年12月22日，泰禾還以“股權轉讓及回購”，類似於質押貸款的方式，將子公司股權轉給五礦信託，換得不超過30億元貸款。
2017年底，風波中的黃其森曾放出豪言，2018年泰禾銷售額力爭翻一番，邁入2000億元。如今，公司年報及2019年一季報發佈在即，泰禾集團到底境況幾何也將公佈於眾。
除了銷售額、利潤、負債情況外，利息資本化率、投資收益、土地儲備面積的變化也是需要關注的重點。你若對泰禾感興趣，歡迎在文末留言。
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