土豆糖豆

只要“房住不炒”和“穩房價、穩地價、穩預期”這兩個大的調控方向能夠得到堅持，那麼房價在這幾年還將會大體保持相對平穩的態勢，在這個基礎上經濟實力和供求關係將決定局部漲跌的分化走勢，但假如調控方向出現改變，那在利益群體的帶動和市場的固有預期之下，房價也存在繼續被炒高的可能，不過大方向被改變的可能性非常小，所以大體平穩和局部分化將是這幾年樓市發展中比較大概率的事。

一、樓市調控政策的引導方向非常重要，並且將成為後續比較短期的幾年內房價整體走向的主要決定因素。

房地產行業是關係著國計民生的支柱產業，對經濟的發展和人民的生活的影響都非常大，但同時房產又具有很強的金融屬性，使其除了具有原始的居住功能以外，還會成為重要的家庭財富，而以往其方便流通和可以保值增值的特點，又使房產成為受人追捧的投資品。

在參與個體眾多的房地產市場中，如果沒有調控引導，房產很容易會成為某些利益群體炒作的工具，從而積壓潛在的風險而影響行業發展的穩定，所以恰當的調控是必要的，而樓市的宏觀調政策對短期的走勢有著非常大的影響作用，具體的調控措施將會成為往後幾年內房價的主要影響因素，所以應該關注調控的情況來做主要的判斷。

1、樓市調控具有引導房價走向的重要作用。

樓市調控具有引導房價走向的重要作用，這個結論已經在這一輪“房住不炒”和“穩房價，穩地價、穩預期”的調控中得到了強而有力的印證。在這一輪的調控中，通過對供應端提出融資管控、限價等等措施，以及對需求端的限購、限貸、限售、提首付和利率等措施，讓過熱發展的房地產行業得到了迅速的降溫。

在調控之下，原本房價呈現全國大幅普漲的局面得到改善，房價被大體穩定下來。在這種背景下，除了個別城市因本城特殊的供需求矛盾而出現較大的波動以外，大部分城市的表現都是相對平穩的，大部分城市房價的漲或跌都控制在比較小的幅度以內。這一輪調控自2016年底以來，已經歷時三年有餘。

而回望以前包括去庫存在內的各項樓市調控或者刺激措施，都對調控當時房價走向的影響產生了主導作用，所以說要看後幾年這麼短時間的房價走向，關鍵還是看現在這些調控措施的延續情況，只要引導方向沒有改變，那以後幾年的房價在整體上延續目前這種情況的概率就會比較大。

2、調控政策的延續將使現在的大方向保持不變。

既然樓市調控的作用對短期的房價走向影響那麼大，那目前的調控方向會不會改變呢？以目前的情況來看，“房住不炒”和“穩房價”這個方向並沒有改變，不將房地產作為短期經濟刺激的措施這種說法還具有很明確的頂層作用。

這幾年“房住不炒”和“穩房價”所取得的效果相當不易，即使在現在房地產行業深受“新冠”的影響下，“房住不炒”依然得到很有力的強調。上月底河南駐馬店將住房公積金貸款的首付由3成降為2成後被市場過度解讀成“放鬆調控”，不久就被更高級別的主管部門約談，重申“房住不炒”並取消了降首付的決定。

另外，廣州最近所謂的放鬆公寓限購的信息也已經刪除，包括央行最近的態度也是堅持“房住不炒”的方向，現在所有一城一策的措施，都需要在“房住不炒”和“穩房價”的大框架下設定，可見這個調控方向將會繼續延續下去，房價整體平穩和“房住不炒”也將是以後幾年比較大概率的走勢。

二、在整體相對平穩的走勢下，房價將在不同的城市間由於支撐因素的不同而呈現有度的漲跌互現的狀態。

雖然房價的整體走勢傾向於相對平穩，但全國有幾百座城市，每個城市都有自己的個體特點，由於各城市自身的實力、供求狀況還有一城一策的鬆緊程度等等都不一樣，所以很難保持整齊劃一地齊步走的步伐，不同的城市間會呈現局部漲跌互現的狀態。

1、房價在支撐因素強的城市有可能在平穩當中小幅度地上升。

影響房價的因素，主要有經濟實力、人口、供求關係，以及當地一城一策的鬆緊程度等等。這些影響房價的因素在每個城市的表現都可能不太一樣，會導致它們的房價即使在共同的大環境下也會出現不同的表現。

在經濟實力強勁、人口眾多或人口呈現持續流入的狀態，同時有土地或新房供應比較緊張的情況下，房價就會得到相對有力的支撐。比如廣東的東莞市，它就具備以上的特徵，而根據中房指數系統的百城房價指數來測算，從2016年12月到2019年12月這三年的時間，整體房價上漲了16%左右的幅度，年均漲了5%多點，基本與經濟增長速度接近。

如果當地的供求關係非常緊張，同時一城一策又相對緩和，那房價的變化就有可能會比較大。從中房指數系統的數據來看，在這輪調控中表現比較典型是河南洛陽，從2016年12月到2019年12月這三年間，房價漲幅達60%，主要原因是當地城市基建進入了新的階段，同時疊加了新增供應量少、棚改貨幣化安置需求集中入市等因素的影響，這是屬於城市中相對特殊的情況。

所以即使在全國整體的走勢相對平緩的背景下，有的城市也會因為自身的支撐因素較強而出現局部上行的情況。

2、房價在支撐因素較弱的城市有可能在平穩當中出現一定幅度的下降。

有別於上面房價支撐因素較強的情況，很多中小城市的房價會由於房價的支撐因素較弱而面臨一定的調整壓力。

國內有不少中小城市，經濟表現並不突出，同時人口也呈現逐步流出的狀態，當地的供應量也比較充足，造成供過於求的局面，那麼當地房價的支撐力量是比較弱的，存在著較大的調整的壓力。

其中比較著名的是東北的鶴崗了，這個以白菜價聞名全國的城市，屬於資源依賴型城市，隨著資源的枯竭經濟發展也正面臨著更多的不確定，同時人口也呈現流出的狀態，這幾年全市的整體均價無論是新房還是二手房都呈現出穩中微跌的走勢，這種現象在東北的一些小城市中比較常見。

而在那些這幾年表現出較為嚴重供過於求的城市，前期的大量開發後遇上樓市調控，沒有經濟和人口的流入作為支撐，消化起來就較為吃力，在樓市繼續調控和新冠影響的背景下，未來的房價調整的壓力也會越來越大。

所以雖然全國房價的整體走勢較為平穩，但在不同城市間的表現卻可能會出現較大的差別，各自的前景也會不一樣，以後出現樓市走向的局部分化是不可避免的現象。

三、小結。

綜上所述，今後幾年的時間是屬於相對短期的時間段，其走向主要會受到調控方向的引導。而在目前“房住不炒”和“穩房價”的調控措施繼續延續下去的背景下，整體房價將會有較大的概率在往後幾年繼續保持整體相對平穩的態勢，而由於不同城市間因為影響房價的因素存在強弱的不同，所以會在局部出現分化的走勢，支撐強的城市房價的表現會更穩健，甚至會在一定的幅度間上行，而支撐弱的城市則可能會面臨調整的壓力。

CA紅葉

從這一波去庫存過後，身邊關注房地產漲跌的人群越來越多。但是不同的人群仍然有不同的看法，有的朋友繼續看漲，有的朋友繼續看跌。

那麼，未來幾年房價到底是漲還是跌呢？我們究竟應該如何去正確的看待呢？

今天我們就一起來聊一聊，影響房價漲跌的因素有哪些？未來的房價到底是漲還是跌？

一，影響房價漲跌的因素具體有哪些？

任何事物有結果就一定有原因，想要知道房價究竟是漲是跌，一定要先搞清楚，影響房價漲跌的因素到底有哪些，而且一定要去抓了一些主要的因素。

都說房價短期看政策，中期看土地，長期看人口。實際上影響房價漲跌的因素還有很多。

因此，我把影響房價漲跌的一些主要原因羅列一下，我們一起來看一看。

第1個原因，政策原因。

政策對房地產漲跌的影響時間是特別短暫的，但是它能夠在短時間發生最有效的市場作用。

在我國經歷的黃金樓是10年時間裡，每三年一小漲，五年一大漲，每一次上漲都有不同政策的刺激。

比如，2008年的金融危機，後來就釋放了4萬億的流動資金，拉昇了房地產的價格，從2009年，2010年房價就大幅的上漲。

而最近的一次，2015年全國樓市去庫存，在這樣的政策刺激下，各個城市的房價都發生了很大的漲幅，尤其是二三四線城市房價幾乎是翻倍。

非常明確，政策對樓市漲跌的影響也是非常明顯的，而且它的效果非常的快，非常的迅速。

第2個原因，土地的供應。

房子也是一個商品，雖然它的金額比較大，價格比一般商品都貴。但是它的價格漲跌，仍然由它的供應決定。

而供應除了房子自身以外，還要考慮它的最基本支撐-土地的供應。

有土地才能夠修建房子，土地越多能夠修建的商品房也就越多，供應量也就越大。

一般情況下土地供應越多，短期內房子的供應量就會大於需求，房子的價格可能面臨輕微的下跌，沒有太大的漲幅空間，也可能長期處於橫盤狀態。

而相反，土地供應越少，可能導致住房需求大於供應，房子價格會出現短期上漲。

第3個原因，人口的增長數量。

房子要想賣出去，無論是價格低也好，價格高也好，你至少要有足夠的住房需求才行。也就是說有足夠的人口才行，而且要看人口增長的量到底有多大。

如果長期來看人口增加的數量特別大，它就會產生特別大的住房需求，在供不應求的情況下房價就會上漲。

如果長期來看人口在不斷的下降，本身大家手裡都有房，住房需求就相對很弱，沒有購買力的支撐，房價可能面臨下跌。

第4個原因，城市的經濟走勢。

其實我國的房價高低，跟城市的經濟狀況也是直接相關的。

一般情況下城市的經濟走勢逐漸攀升不斷的快速提升，那麼這個城市的房價就會快速的上漲。

而一個城市的經濟逐漸的萎縮，逐漸的呈現下行趨勢，那麼這裡的房價就可能面臨下跌。

道理很簡單，城市的經濟越好，人均收入也就越高，大家能夠賺到的錢也就更多，房子畢竟涉及到的金額特別大，再想買房也得有經濟實力才行。

一個城市的經濟越好，人們的生活水平也就越高，畢竟收入越高對住房需求也就會大大的提升，房地產市場也就會很旺盛，價格自然也會上漲。

第5個原因，房貸政策鬆緊程度。

房子涉及到的金額特別大，對大部分家庭而言，買房都要通過首付+貸款來實現。

而好多家庭買房，要花費10年，甚至長達20年的存款積蓄，買房特別的不容易。

當我們都意識到房子不僅僅是隻有居住功能，還有金融屬性，能夠帶來財富增值的時候。大家就更想通過貸款來買房，讓自己的財富增值能夠更快速一些。

所以，房貸上漲還是下跌，和各個城市的房貸政策鬆緊程度，有著息息相關的聯繫。

一個城市的房貸政策越松，能夠申請房貸的購房群體就越多，有更多的購買力支撐，房價往往會上漲。

相反，一個城市貸款政策越緊，申請房貸的人群越少，比如限制外地人士貸款，都會讓需求減少，面臨下跌和橫盤。

第6個原因，城市的基建發展情況。

要想富閒修路，房子想要漲價，一定和各個城市的發展速度有關。

而一個城市的發展速度越快，主要體現在它的基建發展，比如修建的地鐵，高鐵，動車，或者某地段修建的大型建築，廣場遊樂場等等。

這些基建都是提升一個城市發展速度，提高一個城市經濟水平的有力支撐。同時也是一個城市房價上漲的支撐。

所以，我們才看到一個城市的基建，發展越快，這個城市的房價漲幅也就越大，漲幅也就越快。

……

的確如此，房價的漲跌和以上這6大因素都息息相關。

當然了，影響房價上漲或者下跌的因素還有很多。比如市場的情緒，大部分人買房都是不明智的，都是不理智的。上漲的時候都想買，下跌的時候觀望觀望再觀望就是不買。

只不過，這些影響因素非常的輕微，改變不了房地產市場的本質邏輯，並不會對房價的上漲或下跌產生太明顯的作用，或者市場表現。

二，未來幾年的房價到底是漲是跌？

為在第一大點，我們簡單的羅列了一些，影響房價漲跌的主要原因，主要因素。

非常明確，無論是哪一個原因，房價要上漲，必定是需求大於供應，城市不斷髮展。

道理很簡單，有需求還得有經濟支撐才行，房子涉及到的金額那麼大，要大量的人群買得起它才有上漲的動力。

實際上，未來的房價仍然會繼續上漲，價格仍然會越來越貴，各個城市的上漲空間和增值潛力仍然存在。

原因非常的簡單，我們簡單的歸納一下，一起來看一看。

第1個原因，城市化進程還沒有結束。

中國的城市化進程目標是隻達到70%，而目前只達到了50%~60%之間。

而且這還只是一線城市，大部分的強二線城市，省會城市，優質的城市群，城市化進程還沒有達到50%。

目前的城市化平均水平只處於中期階段，中期階段也是各個城市逐漸快速發展，城市經濟快速提升，城市面貌快速改善的時候。這個時候伴隨著各個城市的房價上漲，速度也特別快。

所以我們才看到了這些年各個城市的房價越來越貴，不斷的上漲。

換句話說，在城市化進程沒有結束之前，我國的房價仍然有上漲的空間和增值的潛力，未來的價格也會越來越貴。

因為城市化的快速發展，對房價有著強有力的支撐，城市的基建在不斷的完善，城市的經濟在不斷的提升，人民的收入也在不斷的攀升，人們對住房環境的升級也在逐年的提升。

第2個原因，成本在增加，樓面價更是在翻倍。

房子是商品，雖然金額特別大，但它的價格在某種程度上也由它的成本決定。

我國1998年成立商品房以來，樓面價逐年在攀升，全國的樓面均價已經有2000年的2000元單價，上升到了今天的1萬元單價。

細分到各個城市，樓面價更是驚人，比如重慶這座年輕的直轄市，樓面價已經翻倍。

在這一輪去庫存之前，重慶的樓面均價只有3000~4000元。而這一輪去庫存過後，重慶的樓面均價達到了7000~8000元，足足翻了一倍。

要知道，在去庫存之前，重慶的房子均價也不過8000元左右，而且是套利單價。現在面臨的就是樓面價比之前的房價還貴，那麼未來再次開發出來的新房，再次開發出來的房子自然也會越來越貴。

更何況重慶的某些熱點板塊，核心板塊樓面價已經突破1萬大關。比如攤子口板塊的樓面價達到1.3W+，彈子石板塊的樓面價達到1W+，回興板塊的樓面價達到1.2W+，中央公園板塊的樓面價更是屢屢破萬。

再加上開發商的人工成本，融資成本，材料成本，設計成本，以及其它方方面面的成本，都在逐年的遞增。

這些成本的翻倍，成本的增加，都是未來房價越來越貴的一個信號，更是給未來高房價一個有力的支撐。

第3個原因，土地供應逐年下降。

隨著城市的不斷髮展，各個城市的土地供應量是逐年在下降，可以用一間房的土地更是越來越少。

就重慶這座城市來說，土地供應市場在2018年的時候，在2019年的時候就發生了明顯的變化。

2018年重慶土地成交只有1565萬平方米，2019年只有1235萬平方米，相比較於2017年的頂峰，減少了一半的供應量。

而且重慶的市中心幾乎是零成交，沒有土地供應，大部分都集中在了城市的遠郊區。

一方面，舊城改造政策在重慶也在不斷的推廣，市中心那些本打算拆遷的老房子，開始加裝電梯，刷新外牆，提升小區環境，不再有新的拆遷供地了。

另一方面，重慶從2018年拿地的容積率減少了一半，換句話說未來的新地塊主要修建改善產品為主。

而改善產品修建出來的房子，數量就會縮減很多，供應量嚴重的下降。

從長遠的時間來看，重慶這個直轄市，這個國家中心城市發展越來越好。會有源源不斷的人才流入城市尋求發展定居生活，有更多的住房需求。

當然，其他的城市也是一樣，大家不妨結合自己所生活的城市，看看土地供應量是否下降了，舊城改造是否在全面推行，每年湧入的人群是不是越來越多了。

第4個原因，人民幣在不斷貶值，通貨膨脹一直存在。

人民幣在貶值已經是不爭的事實，每年都在貶值，它的主要表現就是我們常說的通貨膨脹。

自從有了貨幣交易以來，我們每年都伴隨著通貨膨脹，通貨膨脹率增長的又特別快。通貨膨脹率已經由原來的2.7%，增長到了現在的6.8%。

也就是100萬的存款，哪怕一分不動，第2年他也只剩下93萬的購買力了，足足貶值了7萬。

而我們這些年也明顯的感受到，

而相反，房子卻在這些年價格不斷的上漲，從1998年成立商品房以來已經上漲了20倍有餘。

所以，這些年房子才在我們的生活當中充當著抵禦通貨膨脹最給力的武器，也是我們老百姓最穩健最安全的重要資產。

……

是的，無論從哪個方面來說，未來的房價仍然會繼續上漲，增值的潛力還不小。

換句話說，未來的房價仍然會越來越貴，仍然會繼續上漲。

當然了，房地產也有著自己的漲幅週期，它也不可能每年的漲幅都特別大，更何況目前還有一些限制性的政策，讓房地產迴歸健康平穩的發展。

三，小結

總的來說，未來的房價仍然會繼續上漲，畢竟城市化的進程還沒有結束。

城市在不斷的發展，經濟在不斷的提升，而土地的供應量又在逐年的銳減，人口對居住的需求又在不斷的升級。

這些都是對未來房價越來越貴的一個信號，更是一個變相的有力支撐。

最後，要特別提醒廣大的購房朋友，房子畢竟涉及到的金額特別大，越晚買房投入的成本也會越貴。

如果自己確實有住房的需求，需要買房，那就儘早買房，越早買房越能夠享受房子帶給你的一切資源。

誰賺錢也不容易，誰的錢也不是大風颳來的，早一點買，節約一些購房成本，早一點買，早一點抵禦通貨膨脹。

我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！

重慶地產視野

這是一個全民都關注的問題，房產目前來看，既有居住屬性，是生活的必需品，又有投資屬性，是財富保值曾值的捷徑。沒錢人要居住，有錢人要投資，大家時刻關注房價走勢。

關於今後幾年房價走勢，專家、老百姓各有說法，各家之言，紛紛攘攘，不敢相信某一觀點，但又時時被各種輿論左右，關於這個問題，有以下淺薄的幾點看法。

一、政策因素。從目前國家調控手段以及各地限購政策來看，國家層面的目的是房價平穩，經濟社會穩定。儘管土地財政被老百姓長期議論，但房價穩定仍然是主基調，所以政策方面，不會有推動房價大漲或大跌的各項措施。各類手段的最重要目的，就是房價平穩。

二、市場因素。目前，房價走勢和市場需求息息相關。城市人口數量，特別是中心城市新增人口情況，和該地房價走勢有很大關聯。房產，具備部分商品屬性，供求關係能夠發揮較大作用。特別是近些年，城鎮化速度較快，鄉村年輕人很多都在城市工作，房產成了剛需，只要有穩定收入或家中經濟尚可，基本都有購置房產的打算。一個城市今後的人口狀況，將和房價有直接的關係。

三、中國人的傳統思維。受農耕文化影響，大部分國人，還是希望住所穩定，不願意搬家流動，能買房還是不願意租房，所以目前年輕人買房很多，這也是結婚要房的原因。遊牧民族，海盜文化，可能又是另一種思維了。

四、參考國外情況。發達國家，經過現代化發展，城市群效應明顯，日本、美國等，城市群經濟發達，房價也不低。今後國家的發展是否也會形成若干個城市群，還有待探討，畢竟國內人口眾多，發現進程和國外肯定有差異。如果是形成十多個城市群，城市群內的人口、房價還是有上漲的動力。

所有，本人認為，城市房價和人口規模關係很大，發現勢頭好的城市，房價還是有上漲空間。經濟一般，人口流出的城市，除非有特別的利好消息，否則房價上漲動力有限。

海角天涯十一郎

房價的漲跌牽動著億萬人的心。炒房者盼著房價大幅上漲，做著暴富的美夢；無房者盼著房價急劇下降，想著像買大蔥一樣買房子。

今後幾年的房價到底是漲還是跌？情況是比較複雜的。

剛需與資金決定著未來房價。

城市化正在進行中，有優勢的城市會繼續擴大，不能提供良好資源和服務的城市人口會不斷流出，城市會縮小。

不斷擴大的城市吸引了人口，人口的不斷流入，保證了住房剛需族的持續增加，封殺了房價的下跌空間，上漲是確定的。可以參考莫斯科，人少地多的俄羅斯，莫斯科的房價依然是高高在上的。

人口不斷流出的地區，剛需日漸稀少，甚至枯竭，房子是會如大蔥的。前段時間網上流行的到鶴崗買房子的段子也是會成為現實的。日本，一個人多地少的國家，照樣有許多農村沒有幾個人居住。就我們國家，從上世紀九十年代到本世紀初，大批仁人志士捐建了大量的希望小學，十多二十後的今天，又還有多少希望小學有學生呢？

人口增加的地方，房價會不斷上漲；人口不斷減少的地方，房價會慢慢下跌，直至無人問津。

品味雙色球

一二線緩漲，環一線城市群緩漲，三線有分水嶺漲跌不一，四線外沒落，尤其鐵鏽帶。

愛心提示，購房前做好調研，購房後不能後悔，要有冒險精神。買定離手！

房南嶺

現在不是看漲或看趺的問題而是跌多少的問題，為什麼說看跌首先人口增長已經達到高峰，越來越多的人不願生孩子，人口慢慢會下降，二是經過幾年建設房子明顯夠住，而且還越蓋越多停不下來，全國各地最不缺的就是房子。三城市化中國已基本完成雖然從戶籍人口看還不高，實際中國百分之七十左右人口的收入靠城鎮獲取，工作在城鎮，從農村向城市轉移的人越來越少。四是最主要一點買不起，現在普通人的收入根本買不起現有住房，這幾年雖然房價上漲房子賣的很火，實際剛需連百分之二十佔不到，都是炒房改善型拆遷戶買的多。五是思想的改變，受不了城市擁堵生活壓力，很多人不願住城市，甚至一些工廠公司都搬到郊區，很多老城區人越來越少。其實對房地產不利的理由原因很多，總止一句話房子上漲的可能已經沒有了，就是不知房子會跌多少了。

雲華看天下1

未來房價不會大漲大跌

首先，大多政府靠賣地維持財政，不希望房價大跌，房價過高影響民生，也不是政府的初衷。

其次，一線城市，流入人口較多，房價會持續走高，因為有購買力，肯定還會漲。

再次，房價主要原因取決於購買力，人口少的城市購買力會下降。

總之未來房價會趨於穩定，不會大漲大跌。

一菸酒鼎

希望房價早點降下來，再不降的話我不會考慮去買了，回老家自己建。

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郴州大鵬

武漢近期會跌得厲害 但中心城市長期應該是向好的 這兩年現金為王都在想辦法變現 資金充裕的話可以考慮TOP15城市應該沒錯的，三五十名之後的地級市就要十分慎重了

和諧是我家

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關鍵字: 調控 幾年 房產