島 君 說
2018年對於中國經濟是一個註定不平凡的年份，中美貿易戰前路未卜，強勢美元的資本虹吸效應持續，中國經濟面臨著實體與金融的雙重壓力。在“共克時艱”的經濟大環境下，中國居民的家庭金融資產配置面臨多重挑戰，P2P平臺暴雷聲滔滔不絕，支付寶餘額寶額度收益雙降，A股跌跌不休，不斷探底。
在當前的資產配置困境下，投資者們普遍感到迷茫、焦慮和無助，急需去尋找收益與避險需求並重的新資產。舉目四望，可能就能找到新的方向。在當前經濟形勢下，也許我們的眼光不能侷限在國內，而需要放眼世界，家庭資產的國際化配置可能是突圍的關鍵。
作 者：圖拉
圖 片：視覺中國
來 源：正和島
54萬億！該用在哪兒？
儘管今年以來的國內整體經濟下行壓力較大，“消費降級”與“偽中產”的概念開始出現，但縱觀近20年的中國家庭財富增長情況，我國中產階級群體的擴大和高淨值家庭快速增長依然是不爭的事實。根據2015年CHFS調查數據測算，中國中產階級的數量實際為2.04億人。
根據盛德金控統計，截至2016 年，中國高淨值家庭（可投資金融資產超過 600 萬元人民幣）數量已超過210萬，可投資金融資產規模達到54 萬億元人民幣，預計未來幾年，這個數字會至少以每年15%的增速增長。
但正如前文所說，如今國內投資環境較差，風險大，投資回報率低。加之，這些在中國入世後的戰略機遇期中成長起來的新財富人群，他們對家庭資產配置的需求較老一輩財富人群（60後之前）顯著不同，他們具備全球化視野，理財觀念都比較開放，十分願意接觸和了解新的投資標的，風險意識與識別能力較強，投資趨於多元化，樂於主動尋求專業機構意見。
因此，為了能更好地對家庭資產進行保值增值，越來越多的新財富人群選擇開啟一條全新的投資理財道路——資產國際化配置。
資產配置這個概念在中國其實並不陌生，但有一個合理的資產配置卻不是那麼容易。海外資產配置雖然聽上去似乎風險不小，但實則卻不失為一個有效規避風險的投資理財方式。
正如清華大學中國與世界經濟研究中心主任、清華大學經管院博士生導師李稻葵先生所說：“我長期以來一直呼籲，其實我呼籲了將近10年了：中國的投資者應該在全球範圍內佈局自己的投資類型和產品，不能侷限於一個地方。因為中國投資者已經有大量資產，所以投資者需要多元化的產品來對沖風險，不僅要對沖個人的財富風險，還要對沖留給子女的財產風險。”
然而，從現狀來看，我國現在海外資產配置程度仍不算高，發達國家家庭海外資產配置目前約為15%左右，像新加坡甚至達到了37%，而中國家庭的海外資產配置目前僅為4%~5%左右，因此中國家庭的資產配置嚴重依賴國內市場，國際化程度還不高，潛力巨大。
實際上，據相關數據統計，僅2015年中國資本投資到海外房地產的資金總額就已達到300億美元，是2014年的兩倍；而中國對外直接投資（ODI）在2014就已首次超過外商直接投資（FDI），因此中國家庭的資產國際化配置新浪潮已然在路上。
注意！不要掉到這些“坑”
海外資產配置的路徑和產品相較國內投資則極為豐富，他國房產、他國國債、黃金期貨、美股、香港保險等都是可以考慮的不錯選項。但對於中國新財富家庭來說，如何優化配置依然是一個不易解決的選擇題。
反觀海外房地產，顯然更容易獲得中國新財富家庭的青睞。從國內的房地產市場就可以看出，脫胎於農耕文明的中國人骨子裡對於土地和房產是有執念的。並且從學習成本上說，相較海外股票，海外債券等複雜的金融資產，海外置業的學習成本最低，房產選擇的標準幾乎是世界通行的，大多新財富人群對國內各地的房產一般早有大量研究和購置經驗，這些經驗都可以平移到海外置業場景。除此之外，大量中國新財富人群都會規劃將來的移民計劃，或是方便為子女留學進行海外置業，海外置業不僅有投資價值還具備極強的使用價值。
因此，綜合來看，投資海外房產對於中國新財富家庭來說可能較為穩妥的選擇。根據胡潤研究院發佈的《海外置業趨勢報告》，地產成為最為熱衷的海外投資標的，佔海外投資最大比重，超過四成。這也證實了海外房產對於國內投資者來說有獨到的優勢。
雖然投資海外房產有很多優勢也便於操作，但個人投資者在實操時難免會遇到一些“坑”，比如稅款，貸款各項費用沒搞清楚；合同條款沒看清楚最後吃虧；對政策不瞭解，以為買房了就能移民等等。
所以進行一個優秀的海外房產投資有不少注意事項，我們可以將投資三原則進行分析，助你跳過雷區。
首先是是安全性，即衡量這個房產的風險，保證本金不受損。具體來說就是要將房產現有的靜態指標分析清楚，尋找目標房產的投資安全邊界，例如所在社區的基本情況、房屋產權的基本情況、房齡和房屋本身狀況、現有的基本交通生活配套條件，現有的教育醫療資源等。
其次是收益性，房產的超值投資收益一般與房產所在區域的未來規劃有關，例如未來地鐵線路的規劃、公園綠地的規劃、教育資源和醫療資源的規劃等，需要對房產未來的動態指標進行全面分析，確定目標房產的升值空間。
最後就是流通性，即投資收回投資成本的快慢。房產的流通性最直接的指標就是租售比。要想提高流通性，就必須控制購置成本、裝修、稅費等費用，同時通過選擇精裝小戶型公寓等高性價比戶型使租金收益和持有成本達到最佳均衡。
最後需要強調的是，國內買房時，房產中介的作用更多的是交易協助，並且房產選擇則一般由購房者自行決策。
但一旦到了人生地不熟的國外，專業中介的作用就會大大增強，因此在進行海外房產購買時，聘請一個專業團隊尤為必要。專業的房產中介團隊會對項目的投資地點、市場環境、項目性質等方面都進行細緻、全面地分析，準確判斷項目的利潤空間、潛在風險及項目價值，從而避免掉進高價入場或有不可把控風險的陷阱。相對國內房產，海外房產的隱形信息更多，專業房產中介的盡職調查和諮詢意見尤為關鍵。
“小眾國家”有大機會
說了這麼多，在哪裡買房對於國內個人投資者來說仍然是一大頭痛的問題，尤其是初次購置海外房產的投資者們。
那我們首先回顧一下過去的海外房產熱門地。根據數據顯示，北美地區是最為熱門的地區。除此之外，澳大利亞、加拿大、英國、德國也都是投資者青睞的投資區域。作為新手，跟風投資這些熱門區域肯定是沒有問題的。但北美等熱門地區近幾年的房產收益率的增速在放緩，同時萬達、綠地和泛海三個集團都在洛杉磯有所動作，這也使得在這些熱門地區購房的門檻逐漸提高了。所以對於現階段資金不是很多，但想嘗試海外購房的中場階級個人投資者來說，東南亞地區等這些上升空間更大的“小眾國家”可能更值得一看。
隨著“一帶一路”政策的執行，東南亞地區的發展就越來越值得關注。除了擁有政策扶持的優異條件外，東南亞地區與我國在地理、風俗、文化上更為接近。這不僅方便投資者親往實地考察，也是避免了投資者進行投資時的一定風險。更不用說，新加坡、馬來西亞等國有著大量的華人聚居。
再者，中國的低端製造業正在向東南亞轉移，勞動密集型產業過去之後，人口將不斷集聚，房價也會逐漸上漲。但就目前而言，東南亞房地產產業仍相對是一片藍海，尤其是泰國、老撾、柬埔寨這些國家。最後值得一提的是，相較於歐美房產來說，東南亞國家的房源優勢在於首付低很多，也就是說門檻也低很多。這樣投資的安全性，流動性，收益性都會相對較好。
在眾多東南亞國家中，有一個國家近幾年表現比較突出，那就是泰國。泰國政局比較穩定，據數據顯示，2017年第2季度，中國買家在居外網對泰國房源的查詢、諮詢量比去年同期漲147%。可見泰國已逐漸成為投資者的新寵。
正如上文提到的在進行海外購房時，一個專業的團隊對於個人投資者來說是一個很不錯的選擇。鯤鵬國際就是這樣一個專業化的團隊。“鯤鵬國際”是由擁有至少十年以上行業經驗的專業精英組成的明星團隊，擁有業內首批操作北美各類移民的專家團隊，擁有業內首批推廣歐洲投資移民、歐洲房產銷售的專家團隊等。
時至今日，“鯤鵬國際”已成為業內的著名品牌，得到了眾多實力雄厚合作方的認可和支持，也取得了無數傲人的成績，並連年屢獲殊榮，如“2018誠信服務移民機構”大獎，“2017網易年度“金翼獎”、“新浪2017中國品牌影響力移民機構大獎”，美國CanAm基金授予鯤鵬“卓越貢獻獎”等等。
作為一家長期研究追蹤海外投資熱點的專業機構，他們也看到了泰國房產未來優秀的發展前景，推出了多個優質的項目。比如說泰國State Tower—蓮花酒店公寓項目。這個項目可謂是集上文所說的“安全性，流通性，收益性”於一身，輔之以專業團隊，是一個很具投資價值的項目。
首先，該項目有很大的價格優勢：平均價格低於周邊同類項目50%，每平米2.4萬人民幣起。
泰國曼谷傳統金融區
其次，地理位置優越：位於曼谷傳統的金融區，湄南河畔，緊鄰曼谷頂級酒店文華東方，香格里拉，半島酒店；還毗鄰各種學校、醫院等基礎設施。
再者，蓮花酒店公寓內部環境優越：頂層有曼谷最好的SKY BAR，多次被世界著名媒體和機構評為最佳Sky Bar。同時，蓮花酒店公寓更是交通便利：附近有城市輕軌、船碼頭、機場高速公路。
最後更值得強調的一點是蓮花酒店公寓是現房公寓，永久產權，可選風格的菜單式精裝。不用自己煩心裝修、產權永久、資金投入不大、投資理財上升空間大，這樣的一個優質理財投資項目就是鯤鵬國際專業化能力的一個側影。同時，鯤鵬國際還有Parc Exo公寓等其他優質項目，也都很值得投資者一看。
（從蓮花酒店公寓項目實拍曼谷夜景 圖片來自鯤鵬國際）
擁有這樣一個投資理財的項目，你可以選擇房價上漲後賣出，也可以進行出租，甚至可以就把它當成自己度假的居所。在國內資產海外配置的浪潮下，擁有這樣一個泰國投資理財的項目，在獲得收益時又可以享受泰國度假。想象自己從高樓望出去，碧藍的天空和溫柔的大海，相映著翠綠的樹葉，泰國忙碌的街道，何樂而不為呢？
參考文獻：
1. 胡潤研究院. 海外置業趨勢報告.
2. 麥慧琪. 美國房地產投資陷阱,中國富豪會踩中幾個？[N]. 第一財經日報,2015-01-12(A14).
3. 本刊編輯部. 中國人海外置業情況調查[J].金融博覽(財富),2013(07):20-22.
4. 華爾街見聞. 【大行深度報告】我們身處海外資產配置時代：邏輯與路徑.
5. 李春玲. 中國中產階級的不安全感和焦慮心態[J].文化縱橫,2016(04):32-39.
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