今年3月底,廣州荔灣區與碧桂園在白鵝潭舉行了戰略合作簽約儀式,未來荔灣區將與碧桂園優勢互補,加快建設白鵝潭產業金融服務創新區,共同促進荔灣區金融服務產業的發展和繁榮。而碧桂園集團總裁莫斌也在現場表示,將加快重點項目開發,建設城市地標。
據瞭解,碧桂園在白鵝潭投建了白鵝潭國際金融中心,這座綜合商業體未來將成為白鵝潭的地標之一。在白鵝潭一帶著墨的不只碧桂園,由新世界地產主導的山村舊改項目去年正式啟動。事實上,白鵝潭的整體規劃建設,正是廣州西部城區城市更新工作的體現。
由於城市“攤大餅式”的擴張開發難以持續,城市更新是城市可持續發展的必然選擇。過去幾年,中心城區的土地出讓競拍成本正在變得越來越高,在這種背景下部分房企開始轉變思路,用其他方式獲取新的土地儲備,包括聯合拿地、城市更新、收併購等。其中城市更新業務由於成本較低、利潤較多且多數土地位於城市核心地帶,而越來越多的舊城改造,也讓房企看到了房價節節攀升的未來潛力。在這種趨勢下,城市更新這一趨勢將繼續延續下去。
房企積極參與城市更新
在廣州,2019年廣州政府工作報告就提出,今年將加快城市更新改造,推動151個老舊小區微改造、10箇舊村改造、50箇舊廠改造項目。在廣州西部的白鵝潭一帶,已經有不少城市更新項目得以開展,不少房企也投入熱情。
對於部分上市房企而言,城市更新已經成為其重要工作內容之一。去年9月,奧園商業集團宣佈已經拿下了珠海6個村的舊改,而且在廣州、珠海、南寧、河北等地擁有多個優質城市更新項目。
在今年3月中旬召開的業績發佈會上,奧園管理層曾表示,目前奧園在國內16個從城市擁有城市更新項目,規劃總建築面積約980萬平方米,預計可售資源人民幣1452億元。今年預計廣州、珠海、佛山等地的9個城市更新項目將逐步轉為土地儲備,可為未來提供可售資源約人民幣660億元。
與奧園相同,時代中國在城市更新方面也有所建樹。據瞭解,去年時代中國通過城市更新業務新增土地儲備90萬平方米、貨值為140多億元。時代中國董事會主席岑釗雄也曾在業績會上表示,今年城市更新會有更多項目。
項目考驗房企綜合實力
越來越多的房企青睞城市更新,究其原因,岑釗雄認為,城市更新是房企未來盈利的重要保障,“城市更新業務在轉化開發用地和實際開發利用兩個階段的利潤率都不錯”。事實上,受市場格局變化的影響,去年下半年以來,一些房企開始出現增長放緩的現象,作為多元化佈局的重要途徑之一,城市更新也成為房企佈局的新出路。
當前,房企城市更新的工作內容主要包括拆除舊房、舊居,重建回遷住宅,新建商品住宅、公寓、辦公樓、商業綜合體等。除了大拆大建外,在廣州、深圳等地,一些城中村和老小區也採用了“微改造”的方式,引入房企進行綜合治理,改善當地居住條件或改變用地屬性。
不過與傳統的招拍掛相比,城市更新的項目仍然存在挑戰。由於城市更新項目所在地塊往往是舊村、舊居、舊廠房,已經成為城區的重要組成部分,還涉及土地確權、居民安置等因素,如何在項目推進的過程中平衡各方利益仍是核心問題。想要通過城市更新項目獲取收益,對於房企而言,除了資金投入外,豐富的經驗、強大的運營能力都是必須具備的。
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