蘇州樓市的熱點和微博熱搜一樣,換得很勤快。
去年還星光熠熠的滸關沒幾個月就迅速被運東、甪直甚至是近期的園區搶去了風頭。
回過頭來看看滸關,在蘇州樓市整體下行的環境裡——
滸關真可能是真不適合投資的板塊
為什麼?
原因也很簡單,因為房子太太太太多了!
新房多!超過萬套!
去滸關之所以會熱,正是因為開發商一窩蜂的湧入,在板塊內看項目,就和在拙政園看假山一樣,幾步就一個售樓處。
根據統計,滸關目前在售的項目有9個,共計11000+套房源。除去已經接近清盤的江南悅府,其餘樓盤都有房源在售,產品形態以高層、小高為主,價格都在2W3-2W7之間。
房多不算事!關鍵供給還很給力!
近兩年,滸關一直是蘇州土拍的常客。2019年也不例外,滸關依然沒有停下供地的腳步。今年以來,中南、南山先後拍下一宗,再加上上海嘉兆還未公開的項目,2300+套房源正在趕來的路上……
二手房量大,已補漲,沒有空間!
過去滸關以剛需為主,區域內的幾個樓盤都是出了名的“大城”——恆基旭輝城4484戶、南山金城3339戶……這些次新房體量大、戶數多,常以睡城示人的滸關,二手房存量相當驚人。
恆基旭輝城
更重要的是,滸關的次新房已經有過了補漲。
隨著去年5月南山楠打響第一槍開始,滸關的新房整體價格邁上2萬,從而導致板塊內二手房的價格普遍上漲。
目前區域二手房均價已經達到了2W1,次新房均價更是接近2W3,與新房相差不大。
新房、二手房存量巨大的滸關,短期幾乎看不到預期,沒有上漲的空間,未來一段時間內,二手房也不具備流動性,投資更無從談起。
因此,想在滸關投資的,請繞道
但想自住的,還請留步
有人會問,滸關哪一點適合自住了?
位置好嗎?
一般,屬於新區,但離核心區域有一些距離,需要20分鐘車程到獅山。
交通好嗎?
一般,有中環和3號線,但路網不夠密,自古一條道。
商業配套好嗎?
一般,永旺宜家已經開業,聽說迪卡儂公園已規劃,滸關老街也在改造,不過整體檔次欠佳。
醫療學校好嗎?
一般,蘇大附二院、第七人民醫院、文昌學校新校區都已投入使用,整體配置比上不足,比下有餘。
環境界面好嗎?
一般,運河景觀帶、滸關大碼頭都在改造,城鐵新城部分整體尚可,不過依然有很多老房子。
價格好嗎?
一般,新房2W3-2W6,已經超出剛需範疇,但這個價位沒有更多的選擇。
滸關從各方面來說,都很一般,沒有特別能打的,又都過得去。但如果你把上面任何一項變為“好”,那麼價格也就不是現在“一般”了。
滸關大碼頭
所以,要用一個詞來形容滸關,一定是“均好性”,它不出色也不偏科,很紮實。
滸關在新區的價格位置同樣能看出這一點:
獅山:4W,
科技城:3W
滸關:2W5
滸關的價格處於核心區域的末位,它沒有獅山的倒掛,也沒有科技城產業發展的預期,但同樣,它的門檻也沒有前兩者那麼高。
用適當的價格買到適合的房子,滸關不會讓購房者感到賺,也不會感到虧,一切都是剛剛好。對於年輕人來說,價格不高,離核心區域近,自身配套尚可,用作首改、首置極為合適。
滸關到底賣的好不好?
很多人覺得滸關賣的不好。
這樣的說法有一定的依據。滸關大批項目面市,是去年下半年,蘇州樓市很冷,基本上所有板塊都賣不好,加上滸關剛邁上2W大關,購房者對於價格有一定的抗性,總之當時滸關的天驕們很慘,日子不好過。
但一年過去了,情況還是如此嗎?
我們可以看一下各個項目截止目前的去化程度:
賣的最好的江南悅府、寬閱,接近清盤
弘陽上熙跑量可觀
璞玥風華一期售罄
南山楠銷售近尾聲
運河與岸、洛克公園都賣得挺好
……
這樣的銷售成績對於一個剛邁入改善一年多的板塊來說,不算差,甚至還有點超出預期。
滸關因為項目多、二手房存量大,很難迎來大面積的熱銷,但作為適合自住、首改群體的板塊,平穩、持續 的銷售將是滸關的常態。
滸關可能是蘇州難得不倒掛還賣得不錯的板塊,自有其道理。
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