3月26日剛剛過去沒幾天，關注商辦的人，對這一天一定十分敏感。就在去年的這天，北京針對商住市場發佈326新政，這條被稱為商住休克療法的新政使火熱的商住市場接近冰封。

新政規定新報建商辦類項目最小分割單元不得低於500平方米，並且只能出售給企事業單位及社會組織，個人不得購買。5月23日晚又發佈了針對326商住新政的補充說明，規定新政之前已經取得預售證的商辦項目可以維持原有設施，已購買商辦的個人也可以出售，但必須出售給符合北京購房資格的人。

326之前，北京商辦市場既有大商辦又有小商辦，大商辦基本是套內面積大於500平米，真正用於辦公的物業；而小商辦則是對大面積的商住產品進行了分割，將其分成小面積並做出住宅的功能，從而引導有住宅需求的人進行購買。326之後，小商辦產品從市場消失，現有的存量小商辦數量少的可憐。開發商手裡的一手小商辦只有不到兩萬套，而個人手裡的二手小商辦也只有四十多萬套。

新政一年，商辦成交量跌了九成，而近期商辦市場卻開始回暖，並且以小商辦最為明顯。

究其原因，一是住宅溢出效應。嚴格的調控，無論是收緊信貸、限售、限價還是搖號，都使得購買住宅變得不再那麼容易，於是一部分人將目光重新投向了相對住宅而言購買更加容易的商辦。

二是出於撿漏心理。調控一年商辦成交量狂跌九成，價格也由高位跌倒了谷底，很多人認為這是一個撿漏的好時機。

三則是為了資產保值增值。對於很多手裡有些閒錢但又買不起住宅，而且沒有其他更好的投資渠道的人而言，小商辦總價低，投資回報率也不錯，不失為一個資產保值增值的好選擇。

而且，長租公寓概念提出，很多人認為這是一個新的窗口。很多機構和個人開始有意識的收購小商辦，從而帶動了這種物業重新火熱。

那麼，現在這個時點，小商辦值不值得購買？又有哪些購買邏輯？

在幫主看來，現在不失為一個入手小商辦的好時機。一個是價格確實降了很多，再降的空間已經不大；二是小商辦沒有了增量，一手小商辦只有不到兩萬套，基本是賣一套少一套；三是小商辦具備住宅功能，但價格比住宅低了很多，價值遲早會迴歸；四是很多好的小商辦租售比合理。

購買小商辦有幾個核心邏輯需要注意：

1、區域的交通和生活配套很重要，有地鐵是首選。

2、選擇大品牌開發商。物業對於商辦產品影響很大，大品牌開發商物業有保障，並且抗風險性很強。

3、看折價空間。對比具體項目326之前與之後的價格，看是否有折價空間，折價力度越大，說明未來價格反彈空間更大，對購房者越有利。

4、保值，增值。從資產配置角度來講，購買小商辦類產品需要同時考慮保值增值兩個方面。保值是指資產抵得上通貨膨脹，投資回報率超過基準利率；增值主要考慮項目規劃程度與落地程度，看規劃是否有兌現空間。

最後，根據上面的購買邏輯，幫主為大家推薦幾個好的有小商辦產品的項目，這幾個項目都是經過幫主篩選，比較有價值的選擇。

首開熙悅廣場

地址：房山長陽地鐵站B口南向100米

物業：寫字樓

在售戶型：50-116㎡

總價：150萬起

交通：緊鄰地鐵房山線長陽站，京良路、京深路、五環路及京港澳高速；離5環出入口4公里，開車不到5分鐘，開車20分鐘左右即可達麗澤商務區。

配套:東面是兩個商場；南側是北京四中長陽校區，東南面是北京小學分校；開車10分鐘到武警總醫院。

遠洋新天地

地址：長安街西延線與濱河路南延交匯處東南側

物業：寫字樓

在售戶型：辦公類：43-74㎡；商鋪：30-160㎡

總價：150萬起

交通：西長安街沿線；距S1線磁懸浮專線上岸村站約100米

配套:周邊配套齊全，毗鄰公園

首開保利歡樂大都匯

地址：門頭溝永定鎮石門營環島北側

物業：商鋪

在售戶型：50-200㎡

交通：蓮石路直達西二環；石龍路連接雙峪環島和石門營環島；S1號線

配套：馮村商業街、石門營公園、石門營小學

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