新浪財經上市公司研究院 大眼樓管/肖恩
新浪財經訊 1月17日早間，世茂房地產控股有限公司（下稱“世茂”）發佈公告稱，自2020年1月17日上午9時04分起於香港聯合交易所有限公司短暫停止買賣，以待刊發有關公司可能根據一般授權發行股份交易的內幕消息的公告。據騰訊證券報道，此次世茂房地產尋求在配售至多1.25億股股份，融資額至多為4.8億美元，股票發行價格區間在每股29.38-30.38港元，較前一日收盤價32.1折價8.47%-5.36%。
世茂併購福晟 源於福晟集團步子邁的有點大
一直以來，內房企多以地域來劃分派別，包括粵系、閩系、浙系、京津系等等。其中，粵系房企作為集合TOP3“碧恆萬”、“華南五虎”、“招保萬金”等頭部房企而成為行業中不可撼動的主力軍，閩系房企多以生猛著稱，也走出了諸如世茂房地產、陽光城、旭輝、正榮、融信、泰禾、寶龍等全國性知名房企。
前幾年快速崛起的閩系房企在2019年遇到了不少坎坷，泰禾銷售不振股權被凍結、正榮高管陸續離職、禹洲地產大規模發高成本美元債，以及此次福晟集團的危機。激進擴張背後所帶來的問題也許並不如想象中那麼輕鬆。
2016/2017兩年多時間裡，福晟共簽下107個項目，總建築面積達5500萬㎡，項目貨值達8100億元，福晟掌舵人潘偉明此前在2018年戰略會上喊出2019年業績達到900億元、2020年突破1300億元的口號。不過“錢緊”的2019年是殘酷的。
克而瑞數據顯示，2019年，福晟集團的全口徑銷售額為630.2億元，排名55，與2018年幾乎持平。併購耗費了大量資金，而銷售回款水平卻似乎難以支撐公司的“野心”，資金壓力倍增。數據顯示，截至2019年6月，公司賬面資金僅為72.91億元，而短期債務則高到443.47億元。
業內人士稱，潘偉明曾經常說的一句話是：“什麼小而美，小就沒了”。因此他一直想做大規模。可步子邁的大了，風險隨之而來。
閩系房企依舊生猛 世茂逆勢併購動作頻頻
在過去多輪地產週期中，逆勢拿地成為房企崛起的一大經驗，但當下，存量市場中粗放的逆勢拿地策略或也直接導致一些房企走向破產。
在大家緩過神來後，發現存量市場的玩法似乎變成了拿便宜的地，又在“併購、“舊改”兩個領域一哄而上。可值得注意的是在孫宏斌靠收併購超過萬科、佳兆業常被冠以“舊改之王”稱號等表象背後，仍有不少“心酸”，因佳兆業融資成本過高，郭英成常年被詬病為替人打工。
而在2019年，碧桂園失速、恆大開始造車、萬科不緊不慢、新城暴雷，閩系房企世茂學著融創玩起了併購，成為了“最風光”的房企之一。
1月13日下午，世茂集團和福晟集團的戰略合作發佈會在福州世茂洲際酒店舉行，儘管許世壇多次強調，“世茂和福晟的合作，肯定不是說誰吃了誰，是在傳統的收併購以外，還有新的建立平臺的合作方式。”但新成立的平臺“世茂福晟”主要操盤者為世茂集團執行董事呂翼的事實說明，世茂就是實實在在的併購。
截止發稿，雙方表示併購具體信息見日後公告，但至少包括福晟集團目前擁有的1000多億元土地儲備，還有100多億元的持有型物業，以及在大灣區、鄭州等地擁有的三四千億元舊改貨值。這起併購起碼是千億級別的，或將超越萬達、融創、富力650億的“世紀併購”，成為中國房地產史上一筆最大的房地產併購交易。
不僅如此，世茂2019年在拿地、銷售兩端均有發力。
公告顯示，2019年世茂房地產全年銷售量價齊升，達到2600.7億元，位列行業第9，同比增長48%，平均銷售價格達到17744元/平米。但公司的權益銷售金額僅有1825.5億元，權益比為70%，較2018年86.48%的權益比大幅下降，這也可以在一定程度上反映世茂在合作併購的道路上走得很快。
併購又配股 世茂玩得轉嗎？
從賬面數據來看，世茂房地產的槓桿率一直較低，一直處在60%以內的水平，融資成本也不高，加權平均成本在6%左右。2016-2019H四份財報顯示賬面資金分別達到222.35億元、330.06億元、495.76億元和522.34億元，賬面資金較為充足，這是世茂得以抄底的資本所在。
2019年，世茂房地產接盤泰禾、明發、萬通、粵泰四大地產公司20多個項目，斥資200億元，錄得逾1800億元貨值，佔全年新增貨值2410.4億元的75%，正如許世壇年初所說的“2019年將有70%以上的土儲來自於併購”。
新年伊始，世茂併購福晟就成為了市場熱議事件，2019年半年報顯示，世茂賬面的資金及受限制現金合計522.34億元，但短期有息負債也達到320.56億元，此次至少千億級別的併購對於要佔股權大頭的世茂來說，憑當前的賬面實力要想“吞下去”並不容易。
而且，世茂房地產前期主要佈局在一二線城市，從公司2019年上半年的銷售貢獻情況看，前四大城市（福州、北京、蘇州、南京，均為一二線城市）銷售佔比達到就達到42.63%，而所有一二線城市銷售佔比更是達到近70%的佔比。
但公司在2017年、2018年的土地佈局策略明顯向三四線下沉，到2018年新增土儲中有一半來自三四線城市。而在2019年上半年併購的項目中，成本佔比較大的，如河北香河萬通、福州晉安區、漳州紅樹灣、南昌江南院子、馬鞍山江灣新城、溫州核心片區項目等多為三四線項目。隨著三四線棚改貨幣化的退潮，為世茂房地產這些項目的銷售增添了許多不確定性。
銷售回款直接影響口袋裡的資金，不確定性增強也給世茂能否“消化”帶有超3000億貨值舊改的福晟資產蒙上了一層陰影。
鑑於此，世茂還學習了融創的配股，隨著股價的持續上漲，此前融創中國選在高位折價配股募資，這一方面可以將股權賣個好價錢，另一方面還能緩解一定的資金壓力，還能增厚資產為後續債務融資提供空間，可謂一舉三得。此前世茂的股價一路高漲，趁著高股價和後續即將達成鉅額收購的資金需求，世茂停牌發佈發行新股公告。
但世茂此次的收購與融創存在很大的區別。孫宏斌曾多次在多個場合強調融創堅持聚焦一二線，如與上海臨港自貿區、深圳寶安區等多地政府簽約、收購雲南城投會展項目等。截止2019年8月融創總貨值約2.8萬億元，其中一二線佔比約83%，更為關鍵的是，2019年中期總土儲平均成本下降至4300元/平。
併購，目的是為了拿到更便宜的土地，融創的核心競爭力是能在一二線拿到便宜的土地，但是為了拿到較低土地成本轉而併購三四線項目，或會“本末倒置”，併購的體量越大，風險也越大。
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