前兩天，我在自己的房產群裡轉發了一套看上去很便宜的內環二手房，單價竟然只有4萬8！
這是它的景觀，哇塞！中山公園園景房，目測距離只有500米。
這是它的外觀，見證了上海的改革開放……
這是它的戶型，三面寬朝西南，還不算差。
這是鏈家上二手房的掛牌價，哇塞，這套讓利確實大！
這是最近的成交價，哇塞，有價有市！
同一時間，網上有一個關於高層超高層住宅的觀點，轉發量很大。
因為這套房價的下跌，這個話題，當晚便在我的群裡掀起了有聲有色的交流。因為打字費勁，我用了語音。
今天就把那晚聊的房事，整理出來，以饗讀者。
有一點說得是有道理的，那就是“因為容積率高，重新開發沒有利潤可賺”。在上海動遷史上，除非是市政需要，高層被動遷的很少很少。
而在香港，很多舊樓，開發商都會收購拆除重建。比如今年5月7日，香港市建局以實用面積每平方呎約23568港元，向西營盤崇慶裡/桂香街項目的物業業主發出收購建議，等於同一地區7年樓齡的假設重置單位的單位呎價，再創舊樓收購價新高。
香港之所以有些舊樓還可以收購後重建，原因主要是因為舊樓的容積率相對較低，重建後容積率較高，因此有利可圖。比如這棟樓地盤總面積約1120平方米，重建後可建約8300平方米的住宅以及400平方米的商業，容積率接近8。
城市更新的本質，是地塊上的附著物價值，已經不能夠匹配城市的效率，或者功能不適應新的定位，因此要城市更新。高層或超高層住宅容積率較高，用地強度再次提升的空間很有限；高層或超高層住宅本來就是居住功能高度集聚的定位，居民多協調難度大，大規模安置的可操作性很小。
另外，上海的舊城改造政策也已經從單純的拆遷過渡到了留改拆並舉的階段。容積率較低的舊裡尚且如此，高層住宅的拆遷可能性就更小了。
那麼，高層住宅不動遷是不是就會變成貧民窟呢？其實研究這個問題的核心，顯然就是探究住在高層住宅裡的居民的演變趨勢。
我們都知道二手車的價格取決於車況，破爛的賣得便宜保養得好就賣得貴。但是在上海過去的二十多年裡，為什麼你的二手房不管多破爛都能跟上漲幅都能賣掉？那是因為房價一直在普漲，所有人都在做趨勢交易。有錢就買好房子，沒錢的買破爛房子。也就是說在過去，
賣二手房並不是在賣二手車，而是在賣你手裡的股票。買賣股票，只看投資屬性。但現在為什麼會有高層住宅是不是貧民窟這樣的探討呢？原因不外乎：
第一，住在高層住宅裡，自認為不是貧民的你，發現樓上樓下搬進來的貧民越來越多；
第二，住在高層住宅裡，自認為賺錢能力尚可的你，發現鄰居賺錢好像沒什麼本事，不進則退變成了貧民；
第三，住在高層住宅裡，雖然地段很好但管理太差，車位要搶，群租太多，牆上貼滿小廣告，居住體驗越來越差。
所以只有潛意識裡遇到了不開心和缺乏尊嚴感，才會引起這樣的討論。也就是說，有一些高層住宅，開始有了貧民窟的苗頭，否則誰會討論金茂府會不會成為貧民窟，你說對吧。
更重要的是，但凡只要房子在漲，住在裡面也就忍了。因為斯是陋室，躺著賺錢啊。真正焦慮的導火索，是這種高層住宅的漲幅不行了，甚至開始跌了，比如一開頭的那套。而多數人不願意割捨房子，對漲幅抱有幻想的主要原因是割捨不了地段。
地段是如何煉成的？地段是砸出來的。他首先靠政府砸，也就是一級開發；然後靠開發商砸，也就是拍出地王；最後靠韭菜砸，也就是樓盤熱銷。
也許有人問，有些成熟地段，比如外灘，比如新天地，沒有砸啊，為什麼還是長盛不衰？嘿嘿，這個問題問得很好。外灘也好新天地也好，不是沒有砸，只是他沒有砸錢，而是砸靈魂。
砸靈魂這個戰法，在現在經濟困難的階段，更加管用，因為它能給人安全感。它像一針杜冷丁，給人一種堅挺的幻覺支撐資產價格。所以這就是熊市的時候，翠湖絕對抗跌的原因。因為砸靈魂是能砸出烙印的，所以房價調控期裡，砸靈魂的房子或者地段抗跌。
房價的上漲，其實是增值部分抵消了房屋折舊後的結果。如果是房子不漲或者跌了，這說明，要麼就是房子出了問題，要麼就是地段出了問題，要麼就是both出了問題。
那如果房子在內環，不漲甚至跌，會是什麼出問題呢？其實很簡單的。因為內環在大多數人觀念裡是一個信仰，大城市市中心永遠有需求。現在不漲甚至跌肯定是房子先出了問題。
哪些房子容易出問題呢？因為房子是拿來住的，所以問題肯定出在跟居住有關一些場景中。比如朝向非南、戶型不正氣、車位不足、物業管理不完善等等。
房子就像一臺電腦，而你的生活就是一個大型軟件。房子的每一個質素，就好比電腦的機箱、CPU、硬盤、內存、顯卡等配置。電腦要具備運行軟件的基本配置。少數功能偶爾的運行緩慢不要緊，如果所有功能的運行速度都出了問題，那電腦就應該更新換代了。
只不過，在過去的二十多年裡，我們更聚焦房子作為股票的特質，而非電腦的特質。這個問題的暴露被推遲了。
但是這個時代已經過去了。所以那些既不能拿來當股票炒，又不能拿來當電腦用的房子，將首先降價。
什麼樣的房子不能拿來當股票炒？總價太高，因為接盤者寡。
什麼樣的房子不能當電腦用?配置低的房子，尤其是那些已經跑不了普通生活程序的房子。
正所謂房住不炒，不炒優先。所以未來如果要跌，順序是不能炒的先跌，不能住的後跌。看問題簡單一點……
地段，是一個建立在經歷和閱歷上，後天形成的概念。所以地段對人性具有綁架性。一個人在一個地段住得越久，地段對人的綁架就越強，就越不容易置換。如果房子拿錯了，就更不容易面對和調整。這就是很多人五年前內環房子可以平換中環，今天只能平換外環的原因。因為投資的規律是反人性的，是隻有少數人能克服的。
更何況，在過去的三年，上海迎來了中環時代，伴隨中產階級的導入，和大量豪宅的成交奠定了一個個全新的地段，也就是我說的都心。樓盤的價格也漸漸超越了很多內環的二手房。而得益互聯網，這些業主也找到了組織，凝聚成一股團結的力量，他們都是這些新地段的小小宣傳員。
這些中產階級的經歷和閱歷，在中環翻開了新的一頁，而他們後代的經歷和閱歷，則始於中環。這就是未來的上海樓市，將以原地改善需求為主 的原因。
這是歷史的進程。不排除有一些鯉魚跳龍門成功的，逆襲殺回內環，那又能有多少？所以投資板塊內的高品質住宅的改善戶型，是穩贏的，我說話負責任的，trust me。
每個人在不同的經濟基礎上會有不同的訴求，窮時物質重要，富時精神重要，很富時就嚮往宗教了。但歸根到底，安全感更重要。所以會更加嚮往上海已經積累的那些很穩定的人文沉澱，這就是內環房子恆強的原因，因為內環最靠譜。
因為內環的基建投資很小，住在內環其實是一種消費，就是消費上海的歷史和人文，滿足的是精神的愉悅，房子就像一個避風港。投資內環房產，本質上就是投資沐浴上海沉澱的門票，對，其實你是黃牛。但是凡事也有個度，不是所有的門票，黃牛都能拿來炒。
在財富沒有積累到一定程度就選擇一個有安全感的地方，只是選擇的問題，沒有對錯。選擇成熟地段就回避了土方車，得到心靈的祥和；選擇潛力地段就暫時告別人文沉澱，去擁抱挑戰。
前者滿足的是舒適區，後者滿足的是戰鬥區。錢多就選擇舒適區，嫌錢少就選擇戰鬥區。如果想兼顧，又不想後悔，那就選擇舒適的戰鬥區，也就是地段有潛力，房子有品質。因為房子造好了就靜態了，而地段是動態的。
但如果你又要追求收益最大化又要追求挑戰最小化，不存在的……
正所謂文如其人，房亦如其人。在上海的車輪，已經滾到了大虹橋的時候；在上海中環樓盤搖號者眾，搖不到也未見屈就二手房的時候，那些仍然持有已不宜居的內環高層住宅的居民，從觀念上講沒有跟上時代的發展，從持有資產的增值講沒有跑贏大市，也就是說，沒有與時俱進的掌握創造財富的戰略和技能。即使這些高層住宅未來不是貧民窟，我想裡面住的，應該也是在能力範圍內不願意改變的那些人吧。
土地作為一種要素，是要講究收益率的，不然GDP的增長如何完成？地段的效率在提升，而住宅作為居住功能的效率，如果越來越不匹配地段動態變化的效率，那漲幅就會漸行漸遠。越是頂級城市，越需要頂級的意識形態，共勉！
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