導 語
疫情期間，百強投資力度、投資節奏大幅放緩，哪些企業是市場的“逆行者”？
◎ 作者 / 謝楊春 吳嘉茗
受到疫情影響，2月份土地市場成交總量同環比均下滑超過30%。同時由於房企銷售幾乎“停滯”，投資節奏、投資力度大幅放緩。但仍有部分房企“搶地”積極，“逆市拿地”的背後是“不差錢”還是戰略需要？是趁機低價撿漏還是高位站崗？
01
2月投資力度大幅放緩單月銷售TOP50過半數拿地為“零”
在疫情影響期間，由於多城暫停或延遲土地出讓，以及房企銷售大幅放緩，企業投資活動明顯減少。以下幾組數據也可以說明：
第一，2月份土地市場成交總量同、環比均下滑34%和52%，降至一年來最低點。
第二，截止2月末，拿地金額TOP100企業門檻值僅有4.6億元，對比2018年和2019年同期分別下降10%和52%。
第三，百強投資金額較去年同期下滑15%，其中規模房企更為謹慎，銷售TOP10企業1-2月投資金額下滑幅度超五成。
第四，前兩月三成房企仍未拿地，其中2月銷售TOP50的房企中有半數房企當月尚未納儲。
02
謹慎之下仍有12家企業積極拿地綠城、華潤、首開單月拿地超百億
結合拿地總金額和拿地銷售比來看，在市場供應逐步恢復之下，仍有12家企業2月拿地相較積極，大致分為兩類。
第一類是綠城、華潤、首開等國企、央企及區域擴張型企業。2月拿地總價超過100億元，且遠大於其1-2月銷售金額。
一方面是國企背景加持，資金充裕、融資成本低，拿地更有底氣，且在金額較大的優質地塊上，採取了“強強聯合、抱團取暖”的合作方式。
另一方面，戰略擴張的需要，促使綠城在“窗口期”持續加碼投資。實際去年以來，綠城拿地一直保持積極態勢，全年拿地金額近900億，較2018年增長57%。2020年以來，在區域聚焦和城市深耕的策略下，加大了對一線城市的佈局力度。
第二類是中梁、龍光、德信等區域聚焦的房企在其深耕城市拿地。雖然拿地金額尚未突破百億，但拿地銷售比均高於1。
從總土儲來看，部分高週轉企業去化較快，因此拿地補倉的需求仍在。此外從拿地的區域上來看，均聚焦在自身所熟悉的大本營範圍內。中梁、德信2月拿地均集中在浙江，龍光則持續在大灣區投資佈局。
03
拿地中五成位於一二線
三四線中溫州仍被看好
從12家積極拿地業2月份拿地分佈來看，分別有18%和35%位於一線和二線：一線城市中北京出讓8宗不限價宅地屬於稀缺資源，激發了開發商拿地積極性，華潤、中交、北京住總、首開以聯合體的形式包攬多宗宅地。此外大名城和旭輝分別拿下上海臨港、安亭的兩宗含宅地塊。
二線城市土地成交主要位於中西部、珠三角和環渤海三個區域中，尤其南寧、福州和長沙成交建面最大。旭輝在南寧、長沙各拿下兩宗大體量的商住地塊。世茂在青島通過收併購拿下近40萬平方米的土儲。
剩餘的47%位於三四線，其中以長三角的三四線城市為主。溫州2月份土拍相對活躍，12家房企拿地建面接近140萬平方米。其中本土房企德信拿下兩宗宅地，建面達到70萬平方米，而中梁、綠城、世茂和旭輝均有所斬獲。
這些房企在溫州拿地溢價率大多數在3成左右，可見雖然溫州在本次疫情中受到不小的衝擊，但
房企對溫州市場總體還是持積極態度，看好疫情結束後市場會大概率反彈。
04
近四成地塊溢價超30%
溢價雖高但較周邊房價仍有盈利空間
從12家房企2月份成交地塊的溢價率來看，底價成交地塊僅佔22%，8成地塊均為溢價成交。 且溢價率在10%以下佔比17%，10-30%佔比24%，溢價率30%以上的地塊佔比達到37%。其中金科、世茂、綠城的拿地溢價率整體較高。
以此來看企業在大多數競拍時面臨一定的競爭，且溢價率30%及以上的地塊數量較多，這些積極拿地的企業並非都是“撿漏”拿地。
溢價拿地通常意味著風險也更大，但結合地塊的房價地價比來看，整體風險可控。僅有三成土地的地價房價比高於0.5，大部分成交地塊仍有相對較大的盈利空間，尤其是一季度拿地年內可以上市，也會提振房企今年的銷售業績 。
房價地價比較高的土地更多的集中於三四線城市如溫州、餘姚、南通和揚州等，不少地塊樓板價低於5000元/平方米，但地塊周邊平均市場價值取值均已突破10000元/平方米，有些甚至接近2萬/平方米。
反之一二線城市地價房價比高，一方面是由於地價較高，另一方面是由於城市限價相對嚴格。對開發商來說在一二線盈利更考驗企業的運營和產品品質，這也是國企在一線城市“抱團”拿地的重要原因。
從企業角度來看，中梁、德信、龍光等2月份投資的地塊整體地價房價比處於0.3的警戒線之下，雖然有一定溢價，但盈利空間尚可。
總體來看，在2月份市場整體冷靜的表面下，部分企業已經先行積極拿地，從他們所獲取的地塊來看，主要以一線城市的優質地塊、二線核心城市和經濟基本面良好的三四線城市為主，且成交溢價率並不低，反映出當前土地市場存在一定的競爭情況，開發商對於城市、土地的選擇也有較強的共性認知，對於預判前景良好的城市和地塊，願意逆市投資。
隨著疫情影響逐漸消退，土地市場可能會在政策扶持和供應增加的雙重利好下迎來拿地小高峰，屆時將有更多房企加入土拍大軍，但拿地仍需謹慎，在保證地塊盈利空間的基礎上，選擇基本面良好、有產業和人口支撐城市更能支撐長遠發展。
排版丨楊燕
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