還有不到半個月，2019年就要過去了。如果往前數三五年，那時候臨近年底，人們普遍認為年底不買房，一年又白忙，但是如今再看看，恐怕已經沒有太多人會再相信這句話了，更沒有人會再火急火燎忙著買房了，因為隨著房地產調控持續收緊，這一年不少城市的房價已經開始下跌，曾經到處出沒的炒房客也早已不見了蹤影，房子造富的功能已開始漸漸失色。
面對這種態勢，不少購房者變得糾結起來。日前，一位以前的同事打電話問我：聽說現在開發商都在打折促銷，那是不是買房的好機會呢？正好手裡有100萬，不知道是繼續存銀行划算還是買房更划算。其實，如果這個問題放在前10年，幾乎所有人都會選擇買房，而事實也已證明，買房的都賺得盆滿缽滿，要比存在銀行更划算。但是，當前樓市環境變了，買房不太容易賺錢了。
對此，中泰證券研究所宏觀首席分析師 、經濟學者梁中華髮文表示，隨著樓市調控繼續，如果房價保持不漲，或者房價漲幅比較小，持有房產幾乎是虧錢的，因為利息、折舊等持有成本要大於回報率，尤其是一些中小城市，由於交易流動性較低，急需用錢的時候，想要變現很難。顯而易見，如今想要靠買房賺錢，已經多了一些不可預測性。那麼，現在到底還值不值得買房子呢？把100萬存在銀行會不會更划算？
回答問題前，先看看當前房地產面臨的三大形勢
第一，國家對樓市已經一錘定音，樓市政策環境改變
眾所周知，房地產行業是國民經濟的重要支柱之一，在改善城市面貌，提高生活品質等方面都發揮了巨大的作用。但是，根據中國社科院《中國城市競爭力報告》顯示，2018年房地產對經濟淨貢獻已經出現由正轉負的拐點。因此，我們看到今年7月份，國家明確提出“不再依靠房地產作為短期刺激經濟的手段”。此外，針對日前出現的調控鬆綁聲音，日前國家再次明確了“房住不炒”的定位，以及2020年繼續落實穩地價、穩房價、穩預期的目標。總而言之，樓市政策環境發生了改變，國家調控決心不容置疑，再想回到過去的那種房價“興奮”的狀態顯然不可能了。
第二，貨幣供應M2趨於放緩，貨幣貶值幅度相對降低
根據央行數據顯示，截至2019年11月份，廣義貨幣M2餘額196.14萬億，十年時間增長了3.3倍左右。很多人搞不懂M2和房價關係，其實很好理解，舉個例子：十年前一斤雞蛋三塊，如今一斤雞蛋六塊，房價也是同樣道理。什麼意思呢？房價上漲跟房子本身沒有多大關係，反映的是貨幣總量的一種變化。不過，2017年之前，M2增速都是兩位數增長，但2017年開始，M2增速一直保持在8%-9%的區間。同時，歷年數據顯示，貨幣供應M2增速與經濟增速保持基本一致，所以伴隨經濟增速放緩，貨幣供應自然也會趨於放緩，這意味著未來幾年，貨幣貶值幅度會相對降低。
第三，住房總量已經基本穩定，人口負增長或逐漸到來
關於住房總量，目前並沒有具體的統計，但是根據國家統計局的數據顯示，目前城鎮人均住房面積已達到40平米，與發達國家水平一致。顯然，我國的住房格局已經基本穩定了。同時，在筆者看來，未來住房過剩的局面可能會逐漸顯現：根據中國社科院《人口與勞動綠皮書》顯示，預計總人口將在2028年左右出現負增長，這意味著住房需求總體會慢慢減弱，更何況90後、00後還可以從上一代那裡繼承到房子。
除此之外，還有一個問題不可忽視，雖然住房總量夠了，但還存在不少的住房需求，究其原因主要就是空置率較高。比如，市場上一共10套房，購買者一共10個人，如果有人一個人就擁有了4套房子，那麼自然就會有人沒有房子。對此，伴隨房地產長效機制的建立，未來房地產稅和空置稅將會發揮重要作用。總而言之，未來房子或將逐步供大於求。馬雲曾預言，二三十年後一對年輕人可能會管理5套房子，最不值錢的就是房子，當然這又是後話了。
基於以上3大形勢來看，未來房價還會上漲嗎？
通過以上分析來看，與以往相比，決定房價的幾個主要因素，政策、金融、住房總量都發生了明顯變化，尤其是在房住不炒定位不變的情況下，這意味著未來房價想要再次大漲是不可能了。但是，也應該看到，由於城鎮化還在繼續推動，長效機制尚未完全成熟落地，所以住房需求依然大量存在。因此，在全國各地房地產政策、貨幣供應M2、住房總量等條件基本一致的情況下，人口流向則最終決定了未來的房價水平。根據目前的人口流向來看，樓市將告別普漲階段，進入分化階段。具體來看，城市群、都市圈、區域中心城市的房子，以及那些佔據地段優勢、配套優勢的房子，依然會受到市場的歡迎。
如果手裡有100萬，“買房子”和“存銀行”哪個更划算？
如果把100萬選擇存放在銀行，就不得不考慮貶值因素，可以肯定的是，再過幾年時間，躺在銀行的100萬已經不值100萬了。數據顯示，最近10年的平均通貨膨脹率7%左右，100萬一年後的實際購買力差不多相當於95萬左右。不過，由於近年來M2增速逐年走低，未來貶值幅度或將大幅減小。
因此，筆者想說的是，對於房價上漲潛力被透支，未來上漲動力不足的城市居民來說，把錢存在銀行或許是一個不錯的選擇，不僅可以保障現金流安全，而且還可以獲得一筆不錯的利息。舉個例子：假設採取5年定期存款的方式，按照4.5%年利率來計算，把100萬存在銀行可以獲得22萬利息。當然，一些商業性質的銀行利率遠超5%，5年下來可以獲得的利息接近30萬。因此，對於收入穩定，5年內沒有較大支出計劃的家庭來說，這還是很划算的。
如果把100萬用來買房，購房者應該認識到，進入城鎮化下半場，隨著樓市逐步分化，人口不斷流入的都市圈、城市群、區域中心城市，未來房價整體依然看漲。舉個例子：我們以100萬作為首付，購買一套300萬的房子。根據中國社科院對2019年的房價預測，全國平均漲幅7.5%，按照這個趨勢計算，5年後這套房子差不多價值400萬。顯然，買房子依然可以跑贏通脹，依然是資產保值增值的穩定手段。
反之，對於普通三四線城市，甚至五六線城市來說，100萬差不多可以全款購房了。但是，由於棚改紅利減弱、炒房客離場，大部分城市又屬於人口流出的狀態，所以未來房價上漲的動力明顯不足。為了安全和穩妥起見，可以考慮把錢存放在銀行。根據上文的計算，未來貶值幅度或將降低，而且100萬存在銀行，平均每年可以獲得4-6萬的利息，基本可以滿足家庭的普通開支了，對於中小城市的家庭來說更是綽綽有餘。
那麼，你會選擇存錢還是買房？
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