突然發現,身邊很多朋友都在做二房東,公務猿一邊上班一邊包租,外企白領做包租賺外快,程序員一邊上班一邊接民宿訂單……甚至以前做五金生意的,做裝修公司項目經理的,都做二房東,做長租公寓或民宿了,和朋友聊天說起來,他說“全民都在包租”,可不是嘛,租房幾乎是個全民運動了。
二房東這行,門檻低,起步快,創業初投入小,只要有心,這門生意就能開張。一開始手裡沒有很多資金,不緊不慢,一套一套拿房、裝修和出租,一套房子的租金收過來,再用來拿新一套房子。
你以為做包租公包租婆二房東懂收租就可以了?!不是的!
首先,我覺得不管是要踏入一個新的行業還是規劃一個新的項目,有三點是很重要的:
一、初心
什麼是初心?我的理解是存在每個人內心最本質的東西,興趣愛好也好,信仰執念也罷,不管是在現實中真實堅持的還是在心裡心存歡喜的,這是一個人的本源和動力。外因可能會影響量變,但絕不會有質變。
我先問一下自己:為什麼會想跨行業來了解這個已經有無數優秀同行競爭激烈而自己又沒有專長的長租業從零起步?
我想主要是緣於我對房間改造、軟裝飾件的純粹喜歡。
所以不管是否會真正地參與進去,這些充滿愛和智慧的產品本身就已經足夠吸引到我。就像有些人喜歡聽交響樂,有些人喜歡看畫展一樣,因為有思想,有深度的東西如果你感悟到了,駐足享受的本身就是一件開心的事。所以我的初心就是對醜房改造的興趣。
二、信心
自信心的建立很大部分來源由足夠的資源(不管是渠道資源還是遊戲規則)建立起來的增加成功概率的信念。另一部分來自對自身的瞭解。
所以這段文字是在我已拜讀了近三分之一的筆記後的感想,也是剖析自己是否具備足夠的信念不只是以旁觀者的角度而是有足夠底氣參與下去。
我本來是抱著研究攻略的心態去研究高端長租的寫實攻略,這裡面還有太多做人謀事的哲理。而且第一次把產品說明書一樣的文字看出了言情穿越小說的節奏,現在是晚上的11點,我還在公司的辦公室裡欲罷不能。
真的不太會寫讀後感,我只能按照我本職工作的思維模式來嘗試寫下吧。
組織架構:有競爭力的構架才能確保運作的生命力
傳統公司的架構我看你之前的筆記中有提過,對於這個行業,管理成本太高,不管怎樣的績效來綁定獨立操作相對較強的行業都很難。
那麼是不是可以嘗試這幾年新的眾籌模式,我覺得眾籌雖然人人是股東,人人有話語權,但是如果沒有專業的經理人或獨佔半壁的大股東,人都有惰性,大家都參與運營有時就等於大家都未必全心投入。
所以我覺得沒有比現在這種授課更好的納良才又輕資產的模式了。通過授課找到有興趣加入的新人,通過筆試來初步篩選適合培養的新人,通過課件來培訓新人,通過微信群建立團隊氛圍。通過市場調研篩選出真正肯付出的新人,通過轉運營等方式給到中人發展的空間……我想這樣的運作模式是有生命力的。這樣的績效考核也是極具激勵意義的。這樣的團隊也是具備旺盛生命力的。
行業的差異化和品牌效應,決定產品的市場價值
產品經理是研發型團隊必配的架構,他決定了在這個行業中和其它同行的差異化,產品經理的工匠精神決定了產品的內涵。站在客戶的角度深挖需求,才能做出具有生活氣息的感性作品。
老師從平臺搭建、開模樣本、推廣引流,無不是站在品牌營銷的戰略上,強調我們的產品在業內的差異化,以品牌文化的理念開發出讓客戶有深刻印象的爆款產品。
租賃期操作攻略
1、市調
小中介搜房,鎖定適合中介人,建立合作關係
好房要素:地段離地鐵步行不超過15分鐘
價格、房型、裝修、免租期
年限、房東合拍
差房特徵:產權不明,年權人年紀太大,拆遷房不碰,動遷回搬房不碰,政府,軍產房不碰,差鄰居。
2、收房
收房術語:能籤長約嗎,約出來聊
淡期收房:12月1日至正月15之間
淡期: 3-4月
收房年限:6.5年期,爭取1-2個月的免租期
收房場合:主場、客場、中立場
收房細節:帶足夠的錢,提前到達,合同是官方版本,讓經紀人閉嘴
自帶茶杯,案例手冊(如有)
中心思想:我會善待這個房子,
溝通反饋:留意房東的體會-出門的腳步
收房底線:轉租權、簽約年限不能放,慢慢聊
收房租金:前三年固定,後每年5%,合同註明具體金額不要寫%
收房價格:X軸:同等面積最高租金1.3倍
3、改造
改造成本:1-1.5K/M,包括軟硬裝及地暖和家電
改造結束後讓房東過來體驗一下,有助於推廣
看房體驗 突出亮點
地暖房,建議不要穿鞋子參觀,細節注意
4、出租
租客的租約:至少二年,高端要三年
押金:至少2個月,死規定
租房價格:X軸:同等面積最高租金1.3倍
議價率:1.75倍
投資回收期:18個月內
空置率:不超過2個週末
頂約:客戶要解約,賠2個月的押金,建議租客不要違約,去中介找下一家頂約。產生的中介費他個人出,但是不需要支付違約金。
簽約時限:不管什麼時候籤的合同,確保到期月是春節後,11月下旬忽略價格先把房租出去。
三、狠心
這些文字是在我看完第一篇攻略一週後落筆的。因為通過課件後對這個行業有一定的瞭解,發現這是一件極具考驗毅力和韌性的事情,要對自己有足夠的狠心才可以自審自己是否真的可以在沒有任何行業背景的前提下,從頭開始參與。
我給自己設定一個開發的項目名:包租兔V1.0:在這一版本里,不管什麼需求,永遠抱著的信念就是:足夠拼,足夠狠,所有的時間和精力的付出都可以不計代價。
為什麼要用項目來約束自己?因為有目標和開發週期,才能確保我在V1.0的開發週期內可以笑對所有的負能量,儘快跟上大家的節奏,希望有一天可以升級到2.0、3.0,真正欣賞到別緻的風景。
以上的初心、信心和狠心,對自己除了自審,也是一次修行。
四、悟道與修行
在解決自己問題前,先想辦法幫人家解決問題(收房之道,以心換心)
口碑來源於產品,產品不夠尖叫怎麼能夠形成口碑(最好的商業模式是邊際成本為零,最好的口碑換來一群腦殘粉,有粘性的流量才是真流量)
包租是起點,有效傳播。才能走向第二步代運營。
注意力在哪裡,成就力在哪裡。
輸贏只是一個概率,看你拿多少姿態去揮霍。
二房東最高境界就是努力使自己成為房東,最後把“二”去掉!
我夢想是當包租公/一房東,買30套房子,一個月30天每天去收房租,要是31天呢,就休息一下,要是28天呢,就當加加班。
人呢,還是要有夢想的,不然跟鹹魚有什麼區別。
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