裁判要旨
賣房人就同一標的房屋簽訂兩份房屋買賣合同，先後將該房屋賣與不同買受人，兩份買賣合同均合法有效，此時，若出賣人將房屋過戶至其中一個買受人名下，則另一方買受人的買賣合同客觀上無法繼續履行，即使其與出賣人簽訂合同在先也不能要求賣房人按照合同約定繼續履行。
案情簡介
一、2009年11月5日，陳兆龍與劉恬川簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定陳兆龍以160萬元的價格購買劉恬川名下的702號房屋，購房定金5萬元於合同簽訂當時同時給付。合同簽訂後，截至2009年11月6 日，陳兆龍共向劉恬川支付購房款110萬元。
二、2010年1月11日，劉恬川和賈凱華經房地產經紀公司居間服務簽訂《北京市房屋買賣合同》，約定劉恬川將702號房屋賣給賈凱華，房屋成交總價184萬元。合同簽訂後，賈凱華於2010年1月11日向劉恬川支付購房款159.8萬元，並於當日辦理了產權過戶手續。
三、陳兆龍向法院起訴要求繼續履行其與劉恬川簽訂的購房合同，並請求法院確認劉恬川、賈凱華房屋買賣合同無效，劉恬川支付逾期交房違約金以及因此造成的經濟損失。
四、一審法院開庭審理過程中經法院釋明，陳兆龍仍然堅持要求履行合同。法院最終判決劉恬川支付陳兆龍違約金16萬元，駁回陳兆龍的其他訴訟請求。
五、陳兆龍不服一審判決，上訴至北京市三中院，堅持要求繼續履行合同。北京市三中院經審理認為劉恬川的行為實質為一房二賣，在涉案房屋已經過戶至賈凱華名下且由賈凱華佔有使用，陳兆龍與劉恬川的房屋買賣合同已無法履行，最終判決駁回上訴，維持原判。
裁判要點
本案中陳兆龍與劉恬川、賈凱華與劉恬川簽訂的房屋買賣合同均系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，兩份合同均合法有效。在此前提下，劉恬川按照與賈凱華的合同約定將房屋過戶至賈凱華名下屬於履行合同的行為，並無不當。自完成過戶手續之時劉恬川已經喪失了對702號房屋的所有權，其與陳兆龍簽訂的房屋買賣合同無論在法律上還是客觀事實上都屬於不能繼續履行的合同，因此，陳兆龍可以劉恬川違約為由主張損害賠償，但無權要求其繼續履行合同約定的辦理房屋產權過戶手續等義務，因此經兩級法院審理最終判決駁回陳兆龍關於繼續履行合同的訴訟請求。
經驗總結
1、買受人應當在房屋買賣合同中明確約定辦理房屋產權過戶的條件和時間，但切莫以為簽訂買賣合同後就一定可以取得房屋所有權，在約定的條件成就時應當督促出賣人儘快辦理過戶手續。
2、在一房二賣甚至一房數賣的情況下，認定可以繼續履行合同的買受人的順序為：已辦理所有權轉移登記手續的——已實際佔有的——合同履行程度較深的（需要綜合考慮實際付款數額的多少及先後、是否辦理了網籤、合同成立的先後等因素），因此，買受人在發現出賣人有一房多賣的情況時，應當及時辦理過戶手續或者實現實際佔有，以便優先於其他買受人繼續履行合同。
3、如果一方買受人可以證明出賣人與另一方買受人簽訂合同時存在惡意串通、故意使簽訂在先的買賣合同陷於履行不能的境地，則可以惡意串通為由主張買賣合同無效，並要求出賣人繼續履行合同義務。
相關法律規定
《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》
第十三條第一款 出賣人就同一房屋分別簽訂數份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續履行合同的，原則上應按照以下順序確定履行合同的買受人：
（1）已經辦理房屋所有權轉移登記的；
（2）均未辦理房屋所有權轉移登記，已經實際合法佔有房屋的；
（3）均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法佔有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先後、是否辦理了網籤、合同成立的先後等因素，公平合理的予以確定。
《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》
十六、一房數賣中買受人的權利順位
一房數賣中的數個買受人均要求繼續履行房屋買賣合同的，應當依據《全國民事審判工作會議紀要》第二部分第（二）方面、《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第13條的規定確定權利保護順位。在房屋查封期間佔有房屋的買受人，其權利不能對抗在先查封房屋的買受人；辦理商品房預售合同備案或房屋網籤手續買受人的權利，不能對抗合法佔有房屋的買受人。
法院判決
本院認為，綜合全案案情及雙方當事人訴辯稱意見，本案二審爭議焦點為：一、賈凱華與劉恬川所簽訂的房屋買賣合同的效力問題；二、陳兆龍與劉恬川簽訂的房屋買賣合同應否繼續履行。
關於爭議焦點一，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條之規定，有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益。根據已查明的事實，賈凱華與劉恬川就涉案房屋經中介公司居間簽訂房屋買賣合同，並依照約定支付了相應購房款，劉恬川亦出具收條予以確認。劉恬川已將涉案房屋過戶至賈凱華名下，賈凱華已取得涉案房屋的所有權證書且已實際佔有使用。雖然賈凱華與劉恬川簽訂的房屋買賣合同及網籤合同在房屋價款數額上存在不一致，但根據上述事實，可以證明賈凱華與劉恬川就涉案房屋的買賣系雙方真實意思表示，雙方所簽訂的房屋買賣合同並未違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效，一審法院對此認定正確，且該合同已實際履行完畢。劉恬川在與陳兆龍簽訂房屋買賣合同後，又與賈凱華簽訂房屋買賣合同，並實際履行了其與賈凱華的房屋買賣合同，劉恬川對此具有明顯惡意；
雖然劉恬川的該行為侵害了陳兆龍的合法利益，但現有在案證據尚不足以證明賈凱華與劉恬川之間存在惡意串通之情形，並不符合合同無效的法定情形，故陳兆龍以賈凱華與劉恬川存在惡意串通為由主張賈凱華與劉恬川簽訂的房屋買賣合同無效，於法無據，本院不予支持。另，關於陳兆龍以賈凱華、劉恬川規避稅收徵管侵害國家利益為由主張賈凱華與劉恬川的房屋買賣合同無效，依據不足，本院不予採納。陳兆龍可就此到相關部門予以解決。關於爭議焦點二，陳兆龍與劉恬川簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，系合法有效。劉恬川在與陳兆龍簽訂房屋買賣合同後，又與賈凱華簽訂房屋買賣合同，並實際履行了其與賈凱華的房屋買賣合同，劉恬川對此存在明顯惡意，對於陳兆龍已構成根本違約，故陳兆龍所主張的違約金，符合雙方合同約定，一審法院對此予以支持，並無不當，所確定的違約金數額亦屬適當。
因為劉恬川分別與陳兆龍、賈凱華簽訂的房屋買賣合同均屬有效，本案實質在於當劉恬川一房二賣的情形下，劉恬川與陳兆龍簽訂的房屋買賣合同應否繼續履行的問題。因劉恬川與賈凱華的房屋買賣合同已實際履行完畢，涉案房屋已過戶至賈凱華名下且由賈凱華佔有使用，陳兆龍與劉恬川的房屋買賣合同的合同目的已無法實現，該合同已無法履行，故陳兆龍關於要求繼續履行其與劉恬川的房屋買賣合同的主張，本院不予支持。在合同無法繼續履行的情況下，陳兆龍可變更訴訟請求，要求劉恬川承擔合同不能履行的違約責任並賠償相應損失；但經一審法院釋明，陳兆龍仍堅持本案訴訟請求，要求繼續履行合同，故一審法院對於陳兆龍基於繼續履行合同主張劉恬川承擔相應違約責任並賠償損失的訴訟請求予以駁回，並無不當。關於陳兆龍與劉恬川的房屋買賣合同，劉恬川構成根本違約，存在明顯惡意，陳兆龍並無過錯；作為守約方的陳兆龍，就合同無法履行而產生的相應違約責任及損失，可與劉恬川另行解決。另，經本院審查，一審程序並無嚴重違反法定程序之情形。
案件來源：陳兆龍與賈凱華、劉恬川房屋買賣合同糾紛二審民事判決書[京市第三中級人民法院（2017）京03民終3383號]
（轉自：山東高法）
（此文不代表本號觀點）
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