來源：微博知名法律博主@法職_龐九林律師 作者：龐九林 劉志華 邢舉芝 劉桂微 轉自：法務之家 特別提示：凡本號註明“來源”或“轉自”的作品均轉載自媒體，版權歸原作者及原出處所有。所分享內容為作者個人觀點，僅供讀者學習參考，不代表本號觀點。如有異議，請聯繫刪除。
▌婚 前
1、【案例一】婚前一方購房，寫上雙方名字，分手時如何處理
小明和小蘭經過一段時間熱戀，決定買房。小明父母出錢600萬買了一套三居室的房子。為了表達愛意，小明在辦房產登記時，寫上了兩個人的名字。
買房之後，小蘭發現小明不但賭博不說，同時有別的女朋友，兩人過不下去了，決定分手。小蘭說，房子有自己一半，要求分割;小明說，房子自己出的錢，一平米也不能給小蘭。
兩人爭執不下，小蘭於2015年2月起訴至北京朝陽區人民法院，要求均等分割房屋。那麼小蘭的請求能得到支持嗎?
(1)小蘭沒有出資有權要求分割房產嗎?
《物權法》規定，不動產物權變動以登記為準，既然房屋登記在雙方名下，則雙方為法定公示之房屋產權人無疑。
依據我國《物權法》第99條之規定，對於按份共有形式的財產，除非共有人有特別約定，否則按份共有人隨時可以請求分割共有財產。本案中小明與小蘭戀愛關係終止時，小蘭有權要求分割共有房屋。
當然小蘭有權要求分割財產。
(2)小蘭應該分一半嗎?
戀愛期間互贈財物或贈與大額財產表達愛意也屬正常現象。因此，若房屋產權登記在雙方名下，僅因一方未出資就否認其享有物權，實為不公。但若均等分割，對於全部出資或多出資一方也不公平。
上海高院於2007年9月20日頒佈了《關於審理分家析產案件若干問題的意見》第5條之規定：戀愛期間共同購房，一方未出資但產權登記為兩人共有，析產分割的處理。從不動產登記的角度分析，房屋已經確定為戀愛雙方共有。雙方終止戀愛關係後分割共有財產，符合重大理由需要分割的情形。共有關係終止時,對共有財產的分割，有協議的按協議處理，沒有協議的，應當考慮共有人對共有財產的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況，合理確定未出資方的份額，一般以10%到30%的份額為宜。
(3)看看婚姻法是怎麼規定的。(婚姻法解釋二)
第二十二條 當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。
在該房屋購買過程中，因為寫上了小蘭的名字，可以視為贈與小蘭。但是這裡的贈與，是以要小蘭、小明結婚為條件的，不能結婚情況下，不能對半分割，按照百分之十到三十為宜。
處理結果：也符合上述文件精神，雙方在案件審理過程中達成了調解協議，李明明一次性向張蘭支付房屋折價款人民幣100萬元。
2、【案例二】一方出資購置，產權登記在另一方名下的房屋，戀愛不成如何分割?
小明與小蘭於2015年2月經人介紹相識並相戀，雙方很快墜入愛河並於同年7月開始同居生活，小明與小蘭談起買房的事情，小蘭表示買房可以，但自己沒有積蓄無法支付房款，而且按照習慣也應該是男方小明買房，不應該自己出資，即使小明不買房，小蘭表示也會永遠愛小明一生，共度白頭。小明為此很感動，為了表示自己的愛意，小明向小蘭表示自己出錢買房，將房產登記在小蘭名下。小蘭聽了喜出望外，雙方一起看中中了北京朝陽區一套價格600萬元的房產，小明全額出資購買，最後該房產於2015年12月登記在小蘭名下。但好景不長，2016年1月雙方發生爭吵，小明提出分手，要求小蘭將屋返還並配合辦理房屋變更登記，小蘭表示房屋是自己的，分手可以，房屋作為青春損失費不同意返還。小明可以得到房屋嗎?
(1)該房產屬於小蘭的個人財產，小明無權要求小蘭返還房屋產權。
依據我國《物權法》相關規定，不動產權利人以登記為準，登記在誰的名下首先推定就是誰的，而不論出資人是誰。本案中房屋雖然是小明出資，但產權登記在小蘭俎名下，因此房屋屬於小蘭個人財產，小明無權要求返還。除非雙方之間另有約定。
(2)小明可以要求小蘭返還購房出資。
男女雙方在同居期間為了將來結婚或為了向對方表達愛意，往往一時衝動給付對方較大數量的錢款。一般來講，這種行為的初衷是建立在將來締結婚姻、共同生活的基礎上才進行的給付，這樣的給付具有針對性和目的性。在雙方無法繼續婚約的情況下，也就是說給付的目的無法實現時，給付一方無權要求接受給付一方婚約的情況下，也就是說給付的目的無法實現時，給付一方無權要求接受給付一方繼續幫助自己實現目的，同時作為接受給付一方繼續佔有給付的大額錢款款或貴重物品等就失去了事實上和法律上的依據。依據民法上不當得利的相關法律規定，受給付一方應當返還給付財產。本案中，小明雖然無權要求小蘭返還房屋，但對於給付的大額房款可以要求小蘭返還，小蘭負有返還之義務，而不能以所謂的青春損失費為由拒不返還。
(3)小明有權要求分割係爭房屋溢價部分。
法院審理結果
本案經法院審理後認為，考慮到本案雙方當事人在購房時的客觀背景以及雙方所述購房之原因，小蘭應返還小明為其所支付的全部房款，本著公公平、合理之原則，同時還應分割房屋的溢價部分，鑑於係爭房屋業經相關評估機構評估後確定該房屋市場價值為人民幣600萬元，法院判決小蘭返還小明購房出資及房屋溢價合計人民幣500萬元。
▌婚 後
3.一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下。
第七條
婚後由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。
按照《婚姻法解釋(三)》第七條的規定，婚後由一方父母出資為子女購買不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。房屋作為貨幣出資的一種轉化物或替代物，又登記在自己一方子女名下，應作為其子女的個人財產。
4.雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下
第七條
由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。
5.按揭貸款購置的房屋
(1)第十條 夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。
依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。
(2)婚內通過按揭貸款方式購置房產，該房產依法屬於夫妻共有，婚內還貸部分實質上是夫妻婚內共同資金固化到夫妻共同房產上，只是財產的表現形式發生改變，財產的共有性質並未改變。離婚時如尚存未還清的房貸，原則上屬於夫妻共同債務，應由夫妻共同承擔。
6.賣婚前房產換來新房算共同財產嗎?
當事人婚前全款購買的房子屬於其婚前財產，其婚後出賣所獲得的賣房款應當屬於其婚前財產。其婚後購買的住房屬於夫妻共同財產，但購房款為當事人婚前購買房子的賣房款，為其婚前個人財產。在離婚時，可以對新購買的住房價值進行評估，對於評估價值超過當事人賣房款的部分，按夫妻共同財產處理。也就是說，假如孫當事人賣婚前購買房子的賣房款為80萬元，婚後購買住房經評估後價值為120萬元，則超過80萬元的部分即40萬元屬於夫妻共同財產，如果當事人主張新房的所有權，只需要給付其配偶20萬元。
7.出資購買父母名下的房改房歸誰。
第十二條
婚姻關係存續期間，雙方用夫妻共同財產出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產權登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權處理。
8.子女名下房產歸誰?
很多父母在購房時往往直接將房子登記在子女名下，一旦離婚，對房子的處理就將成為一個有爭議的問題。從常理上看，子女確實在購房時沒有出錢，房子是用夫妻共同財產購買的。但是，從我國相關法律來看，判斷房屋的所有權是看房子登記在誰名下，即房屋的產權歸屬以產權登記為準。雖然未成年子女沒有出資，但是父母一致同意將房產登記在兒子名下，這個行為就可以認定為父母對自己子女的贈與。對於未成年子女的財產，除非為了未成年子女的利益，否則即使是父母也不能隨意處分。作為監護人的父母雙方離婚不是為了未成年人的利益，因而無權處分子女的財產，只能由離婚後直接撫養子女的一方行使對房子的管理權，但是沒有處分權。
9.一方贈與另一方房產，能不能反悔?
(解釋三)第六條
婚前或者婚姻關係存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理。
《合同法》第一百八十六條 贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。
(1)未過戶。贈與人將婚前個人房產贈與被贈與人，這種行為在法律上述屬於贈與行為，應當適用《合同法》中有關贈與合同的規定。《合同法》第一百八十六條規定，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款規定。對於不動產而言，其中的“權利轉移”是指不動產的產權過戶登記。所以，房產的贈與合同，既沒有“救災、扶貧等社會公益、道德義務”的性質，也沒有經過公證，也就是說，在房產沒有過戶到被贈與人名下之前，贈與人有任意撤銷權，可以無理由的反悔。
(2)已經過戶。如果贈與人遵守承諾，幫被贈與人辦理了過戶手續，無疑被贈與人將是房產的合法權利人，但如果贈與人反悔，那麼房產仍舊是贈與人的個人財產。
10.一方將房子贈與他人怎麼辦?
婚姻存續期間，一方將夫妻共同財產擅自贈與他人，因他人接受贈與的財產並沒有付出相應的對價，因此不屬於有償取得，不能適用善意取得制度。另一方面如所贈與財產的數額較大，且並非日常生活需要，贈與一方亦無權單獨處理，其無償贈與他人的行為損害了夫妻對方的合法權益，有違公平原則。因此，該贈與行為應認定為無效，夫妻另一方作為財產所有人和利害關係人有權要求受贈人全部返還該財產。
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