相比起2017年，2018年房企的日子顯然並不算太好過，房地產“小年”已成既定事實：行業集中度繼續提升，市場增速放緩，準備過冬。當然，對於還活躍在市場上的大型房企來說，生存不難，難的是競爭加劇的情況下，如何在這個市場上還能生存得更好。

市場規模階梯式縮減 十強房企洗牌

就成都市場來看，儘管龍頭房企的成交金額一年高過一年，但整體成交面積卻呈現下降趨勢。銳理統計顯示，2016-2018年這三年，大成都商品住宅成交面積連年下降，從2016年的3286.5萬㎡下降至2018年的2332.7萬㎡，這是2012年以來的最低記錄。

市場成交面積減少，但行業的集中度卻不斷提升，房企排行榜加速洗牌，競爭越發激烈。日前，億翰智庫發佈了2018年四川區域房企業績排行榜。榜單顯示，藍光地產四川區域（425.5億，以下簡稱四川藍光）、恆大（412.5億）、保利（330.2億）居前三。

我們再來回顧2017年的四川房企業績排行榜。

通過對兩份榜單的對比，可以發現：

四川房企業績規模步入400億陣營，而衝進該陣營的四川藍光和恆大，2017年時均在200億陣營；

正黃、領地衝進前十，而華潤、中海等老牌名企則從十強榜單中消失；

房企間的業績差距在加大，2017年時前四名房企的業績差距為幾十億，而2018年前四名房企的業績相差近百億。

這一情況與銳理數據的統計結果也較為一致。其中，全川銷售金額排名第一的四川藍光，2018年在成都區域共成交了商品住宅105.7萬㎡，以178.04%的同比漲幅位居第一。

最壞的時代也是最好的時代。儘管市場並不算樂觀，四川房企的業績還是邁入了400億階段，可見對於房企來說，依然有彎道超車的可能。銳理數據認為，要想贏，2019年依然值得房企警惕，要逆市求穩、求勝，既要“節流”，也要“開源”。

逆市求勝 房企要保留進退的餘地

在調控的大背景下，市場隨時有大轉彎的可能，對於資金密集型的房地產業來說，意味著極大的風險，因此，這一階段房企應在控制支出、握緊現金的前提下增收。

合理控制成本—搶佔先機打出價格差

地價高，房價自然不低，在限價政策之下，高價地大概率會受阻，因此房企應避開盲目拿高價地，為後期的銷售預留更大的空間——後期無論市場如何變化，房企都有盈利的空間，可以按自己的節奏進攻。

最近三年來，四川藍光在成都通過招拍掛僅摘地四宗，其中三宗是2016年10月之前競得，2018年競得了一宗商業用地，2017年則未現身土拍市場；另外四川藍光也重點關注二手地塊，通過收購獲取了不少高性價比的宗地，比如藍光長島國際社區所在地塊。

另一邊，從成都土拍市場的成交樓面地價走勢來看，2017年達到了高峰，地價高企，四川藍光避開了在地價最高的時候拿地。

進入2018年後，當多宗高價地因嚴厲的“限價令”而陷入停滯狀態時，四川藍光仍然能按照一貫的節奏，相繼推出了包括長島國際社區、藍光觀嶺等在內的多個項目，並且多次加推，出貨速度沒有太受政策的影響。

開拓市場—多點開花讓風險可控

在控制成本的基礎上，房企仍舊要想辦法增收。目前全國的一二線城市基本都處在高強度的調控力度之中，因此留給房企的騰挪空間也較小，有一定實力的房企都瞄準了開闢新戰場，這也是今年上半年房企紛紛“下沉三四線”的動因之一。

2018年，四川藍光向全川大踏步邁進，由成都公司轉變為四川區域公司，開啟了四川藍光“兩條腿佈局”之路，並迅速在資陽、瀘州、南充、達州、仁壽等地增加土儲。這一通操作，為四川藍光今年的一連串動作打下了夯實的基礎，據不完全統計，2018年四川藍光在成都之外，還有閬中星星國際、南充雍錦半島、瀘州長島國際、資陽公園學府等十餘個項目開盤。

市場冷熱反轉 預留空間才能從容轉身

2018年，調控持續收緊。成都5·15新政的出臺，令樓市從狂熱到漸冷，也讓不少房企陷入了困境：

上半年，限價嚴厲，一二手房價格差催化市場購買需求，但在高地價限房價的矛盾之下，不少房企選擇繼續觀望，等待後市，停止推盤，市場供不應求；

下半年，儘管近期在住宅定價上有“房地價聯動”的趨勢，高價地項目相繼入市，但5·15新政後購房者房票有限，選擇更謹慎，房企去化難。

因此，房企要為自己預留空間，以應對市場的劇烈變動。銷售面積增幅第一的四川藍光，很明顯並未太受市場急轉彎的影響，其合理預留進退空間的策略，在這一階段展現出了較大的優越性：

上半年市場需求旺盛，四川藍光的地價成本得到了有效控制，嚴格的限價政策並未對其造成較大的影響，因此可以快速且持續出貨，多次加推，搶佔市場；

下半年市場調控加強，中心城區房票銳減，四川藍光將其產品全面鋪開，遍及成都一二三圈層以及省內重點二級城市，因此“最嚴調控”後四川藍光依舊可以在成都遠郊及二級城市等調控力度略小的區域持續推出產品收割市場，不至於面臨單腳支撐的困境。

這樣來看，四川藍光在地產小年裡“逆風成長”將業績提升到425.5億也順理成章，並且除了總額和成交面積大幅上升之外，其在其他維度的表現依然“扯眼球”：

70.6億：藍光長島國際社區以全年70.6億的成交金額，在全國單盤成交金額排行榜中位居第21位，這是長島國際社區連續兩年挺進全國前30強。加上2017年57.78億的業績，長島國際的總成交額已經突破了

100億大關；

藍光觀嶺：位於金堂縣的藍光觀嶺項目，是成都三圈層各區（市）縣中成交面積最多的項目，藍光觀嶺和藍光長島國際社區兩個超級大盤都進入了成都年度單盤銷量排行榜的前五名；

公寓榜首：位於雙流區的藍光空港國際城，從2016年10月調控以來至2018年年底，以21萬㎡、3574套的成交總量，位居大成都公寓銷售排行榜榜首；

刷新二級城市記錄：資陽的藍光公園學府以5.8億的首開訂購金額刷新了當地市場的單盤紀錄，瀘州長島國際五一節點三日累計來訪超5萬人，同時2018年，四川藍光的豪改產品“芙蓉系”落地達州 ，藍光芙蓉風華是目前達州房地產市場中定位最高的項目；

對於房企來說，2018年不容易，高壓之下有的被迫縮減了業務，也有房企實現了步步超越。這一年，四川藍光通過“兩條腿走路”、精準踩節點等一系列操作，實現了“逆風生長”，登上了川內房企業績第一的寶座。

從目前的大環境來看，2019年調控主基調不變，市場依然存在較大的變數，因此房企應吸取教訓，謹慎決策。據銳理君瞭解，2019年四川藍光仍會保持“多條腿走路”的策略，除了會在已進駐的川內二級城市持續開發之外，四川藍光的擴張戰略還延伸到了貴陽和南寧，同時也在洽談郫都區的項目。因此，2019年相信四川藍光依舊會有不俗的表現，我們不妨期待，新的一年，四川房企的業績又會進化到哪一陣營呢？