從2015年開始，國內主要城市的樓價普遍翻倍，走出了新中國有史以來最大的一次行情，這其中，尤以環京樓市最為波詭雲譎，曾經的環京貧困帶樓市一天一個價，瞬間突破很多一二線大城市的價格，令人瞠目。
那麼，這兩年，環京樓市究竟發生了什麼？讓我們覆盤一下。
2015年下半年開始，中央開始降息降準，各個渠道開始鼓動居民買房，沉寂了三年的樓市蠢蠢欲動。
2016年4月1日，雄安新區橫空出世，這一千年大計疊加通州城市副中心、京津冀協同發展規劃等諸多區域利好的強力刺激，以燕郊、北三縣為代表，環京樓市大漲的序幕開啟！
燕郊、大廠、香河、三河、固安、永清、涿州，以及環雄安的高碑店、任丘、保定等縣市，各地房產中介如雨後春筍，新樓盤紛紛閃亮登場，有房的笑逐顏開，沒買房的焦慮萬分，其情景真如烈火烹油，驚心動魄。環京70公里之內，基本上房價全翻番，部分地區漲幅更高達150-200%。
很少有人會思考，曾經的環京貧困帶，怎麼就突然搖身一變，成為中國樓市的天之驕子？歸結到兩個字，就是：預期！
三大利好疊加，北京資源外溢，不僅讓所有人對這塊土地的未來充滿遐想，都以為會複製北京樓市的奇蹟。
樓市短期看政策、長期看人口，雄安新區的政策確實畫了一個大餅，但如今冷靜下來，只能說千年大計生不逢時，貿易戰加經濟放緩，雄安新區整體建設緩慢，藍圖畫得很好，但基本沒有落實。從人口看，環京環雄安人口還算密集，可惜遇到人口快速降低的時代，二胎意願降低，90後育齡人口由於計劃生育斷崖式下跌，日本人口少子老齡化的現實將加速在中國變為現實。
我們觀察一下環京樓市的領頭羊：燕郊。
我們根據鏈家的成交數據，觀察很有代表性的樓盤，天洋城。從下圖可看到，樓市最火熱的2017年3月，成交價達到34000元，2018年8月，成交價為18000元左右，成交價腰斬，可以說已經崩盤了。這麼快速的價格下挫，建國以來是非常罕見的。
一般而言，大都市房價暴漲是內因驅動，環大都市暴漲是外因跟風。一線和強二線經濟發達、產業集聚、人口流入，房價長期看好，而環大都市的房價，缺少相應的經濟和人口基礎，長期並不看好。
太陽底下沒有新鮮事，京津冀經濟基礎不如長三角和珠三角，樓市想必也會複製發達地區。如今只見畫大餅般的預期就急不可耐地幻想一步登天，跌下神壇也是遲早的事。
回顧環滬環深房價歷史，一般上漲一倍後，會調整三到六年，這樣的事，恐怕溫州炒房客心裡最清楚。
至於何時可以抄底環京樓市，還是那句話，剛需隨時買，以後的貸款環境和房地產市場會越來越嚴苛，反正也是自住，房價漲價與你關係不大。至於炒房，就先省省吧。
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