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2019年度專題第2篇：政策篇
相較於2018年政策緊鑼密鼓的一週一策，2019年顯得格外溫和許多。
反正大刀都在2018年磨好了，項目在砧板上待久了，也會覺得懸在空中的大刀也沒那麼鋒利了。
疫情稍微緩和，有朋友興奮的在朋友圈曬剛接到的推銷電話，逮著人家狠狠的聊了數十分鐘，嚴重打擾人家正常業務擴展。
真是：在家裡困久了，詐騙電話都顯得格外親切。
現在只是國內除湖北之外省份控制住了疫情，但危險還未徹底解除，國外疫情洶湧澎湃，還是那句老話：
沒事就宅著，穩住，別浪。
2019政策概況
通過扒市規自局和各區區政府及城市更新局官網，我們統計得到下面這些數據：
1、涉及城市更新的政策文件，共計57份，包括正式文件33份、徵求意見稿18份、規劃文件6份。
剔除在同年內已經轉正的徵求意見稿6份，得到最終數據：51份，正式文件33份，徵求意見稿12份，規劃文件6份。
2、在這次統計之中，在信息公開的有效性和及時性上，各區差別非常之大，很多政策在官網中並無顯示，尤其是徵求意見稿。市局比較規範，規範性文件中已經及時的更新徵求意見稿、意見反饋、政策解讀等。
不過比統計立項項目批次要容易得多，畢竟今年政策出臺的工作強度不大。
此次統計的政策範圍，包括城市更新政策、棚改政策、產業政策等，所以實際純更新政策，數量會更少。
著重要說清楚的，是福田區發佈的一份產業系列政策，在統計中計作1份，但實際是由23份產業細分政策組成的政策包。
3、政策數量不等於專業程度，但用來說明各部門的“好學程度”，應當有一定的說服力。
把57份文件再分類統計，得到下面這張表：
還是老話題，從2019年的政策分佈來看，依然能夠印證各區的更新“底子”，市局還是大家長，龍崗區是更新老大哥，寶安、福田、鹽田出臺的絕大部分都是產業類政策。
2019重點政策介紹
乍一看數量，57份，也不少。
但如果不是正要用的，從泛讀的角度看，重要的不多，多是零碎補充的補丁，又或者很細項的分支政策。
政策研究也不是咬筆坐死在案頭上，以對工作的重要、實用程度，分輕重詳略來讀。
不搭邊的，簡略知道，方便以後需要的時候大致知道去哪找便可以。
重要的，找原文、找官方解讀，甚至找一些業內大佬、專家解讀來深入研究。
如不嫌棄，也可以發到本公眾號來署名刊登，當然，純屬交流，暫無稿費。
以下，我們按政策影響的權重，回顧2019年的重點正式政策。
01
工業產業、樓宇轉讓、用地管理
2月2日，《深圳市工業樓宇及配套設施轉讓管理辦法（徵求意見稿）》，直接把匍匐前進的工改項目摁趴在坑裡，在舊文工改玩家下半場指南中已做介紹。
這裡要注意的是後續的正式文件，同深圳工業區塊線管理辦法一樣，由於在徵求意見稿徵集意見時收到各方劇烈的反饋意見，故最大的限制條件在正式稿中還是放鬆了，具體可看另一篇文章重磅工改新政中瞭解。
不過，近些年政府制定政策，管用進三退二的套路，總體上，還是強化了監管和限制，工改工收緊的大趨勢就同“房住不炒”一樣，是長期趨勢。
3月19日，《工業及其他產業用地供應管理辦法》，進一步強化工業產業用地的管理和約束。
5月16日，《深圳市扶持實體經濟發展促進產業用地節約集約利用的管理規定》（徵求意見稿）公佈，這份文件中可以粗略的理解為產業用地提容擴容政策，也可以說是在“保產業、促發展”大原則下，與城市更新並行的另一條產業改造路徑。
2019年，各區總共出臺工業產業類政策9個。
在各區開展工改項目的同仁應當關注，尤其是福田、寶安兩區，據出現了較為重要的政策：《深圳市福田區舊工業區拆除重建類城市更新實施管理規定》、《深圳市寶安區工業區塊線管理辦法（修訂）》。
02
規劃先行、複合更新
5月16日，《深圳市扶持實體經濟發展促進產業用地節約集約利用管理規定》發佈，表明從政策的原則上已經轉變了過去倡導拆建為主的更新模式，倡導以整治為主、拆建為輔的複合更新模式。在深圳城市更新進入新時期中已做介紹。
其實更早的引起更多社會反響的是3月27日發佈的《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規劃（2019-2025）》，許多媒體簡單解讀為XX村7年內不在拆除重建。實際上，這是重新強調一貫以來堅持以規劃先行，發揮規劃引領作用的城市改造原則。
從《深圳市城市更新“十三五”規劃》中關於更新方式分區的設置，到具體各區落實出臺的更新“十三五”規劃，再到這份城中村綜合整治總體規劃，都是發揮規劃的引領作用，強調規劃先行，落實規劃。
今年，是城市更新“十三五”規劃中期調整的時間，過去陸續都發布了本區的城市更新“十三五”規劃中期調整方案。只有把規劃文件上升到具有法律效力的文件來執行，才能發揮規劃引領的真正作用。
03
計劃管理，項目有效期
3月15日，《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規定》發佈，這份文件在徵求意見稿時名叫計劃申報規定，但考慮到內容涵蓋計劃從申報到立項後的管理，因此在正式稿時更名為計劃管理規定，相比前文件，內容更全面。
其中，最突出的內容是明確城市更新計劃施行有效期管理，除非申請延期並經批准，否則到期後自動失效，實際上是對城市更新辦法實施細則中早就設計的有效期管理制度的遲到的落實，在“深圳城市更新計劃施行有效期管理”一文有介紹，感興趣的可移步。
相應最快且直接動手的是龍崗區，這點與龍崗區坐擁最大數量和體量的城市更新項目所遇到的實施率不高的困境息息相關。
5月9日，龍崗區發佈《關於開展龍崗區城市更新計劃清理工作的試行意見》，對多種情況久拖不動的更新項目計劃進行清理，在最早期文章52個項目涼涼啟示錄中有所探討。
9月1日，在龍崗區發佈的《關於深圳市龍崗區城市更新計劃清理整改情況的公告》中顯示，在三個月整改期到期後，兩個更新項目未在計劃公告之日起1年內完成更新規劃和土地信息核查，進入到正式的清理工作中。
從第一批52個，到下達整改通知的11個，最終明確的2個，充分說明，起碼針對早期項目的計劃有效期管理，還是警示作用居多。可能出現大規劃項目下架的情況，大概是到2021年。
04
棚改
從嚴格意義上看，棚改是與城市更新並行的另一套體系，主管單位是住建局。
但在實際工作工作中，棚改對城市更新行業的影響十分之大。
統一的標準、公權力的公信力、制度的強制性，都是城市更新流著口水但要不來的。
在城市更新下的深圳特色棚改一文中有所解讀，今年關於棚改的政策並不少，正式稿4份，徵求意見稿3份。
以上這些文件都是在市棚改政策原則下指定的實施政策，故內容上大同小異，從內容上看，福田區的棚改政策與羅湖區的內容更一致。
普通人提到棚改總先向其老城羅湖，但事實上，寶安區的棚改實踐也是很早就已開展。
第一份區級棚改文件也是寶安區人民政府率先發出的，只不過內容上沒有後面區出臺的那麼完備。
05
地價、流程審批
2019年10月，《深圳市地價測算規則》正式發佈，地價計算規則進入“標定地價”階段。
標定地價包括住宅、商業、辦公、工業四種用途，根據不同類型、不同區位情況用一套測算規則進行修正，通過定期更新，標定地價更能及時反映地價市場水平。
而地價作為城市更新項目重要的成本投入之一，每一位從業者都至少有必要理清它的計算規則。
2019年，還出臺了規劃容積率審查、項目用地審批、規劃審批（徵求意見）、用地預審與選址意見書核發工作規則（徵求意見）等流程審批規定，進一步細化城市更新審批流程的規範性。
在區一級，3月，寶安區發佈《關於進一步規範和加快城市更新工作若干措施的通知》，若干措施一般都是官方根據最新的更新形勢提出的一些帶有指導性的措施，會明顯影響未來2-3年更新的政策走向，應當關注。
9月，龍崗區發佈《龍崗區城市更新工作指引》徵求意見稿，這是一部以城市更新流程為主要結構的辦事指南，可以理解為官方版的報建指南，官方權威，值得其他區借鑑一下。
目前，寶安、光明都出臺過工作指引，內容都不錯，當成各區更新流程的入門書籍是足夠的。不過寶安是在12年公佈的，也是時候需要更新一下了。
10月，《深圳市南山區城市更新暫行辦法》姍姍來遲 ，補齊全市區一級更新統籌規範性文件的最後一區。內容與其他區的更新實施辦法大同小異。
8月、12月，寶安、福田發佈新三規實施細則，不過龍崗區在5月就已經率先處理了全市第一批歷史違建辦證工作，三本房產證，都是村集體。
9月，龍崗區先後發佈舊住宅小區、重點更新單元公開選擇市場主體實施細則的徵求意見稿。
11月，坪山區發佈《坪山區非農建設用地管理辦法》（徵求意見稿）。
06
一些破局的嘗試
2019年，是《深圳市城市更新辦法》出臺的第十年。
十年當立，這十年城市更新從無到有，從有到盛，從對城市發展的作用可圈可點。
從盛極到收緊，從野蠻到規範，十年也當思變。
2019年，最引人注目的重要事件，是木頭龍未搬遷房屋轉為零星徵收的嘗試。
木頭龍是“拆遷難”的典型代表，也是從業者或相關者凡提舊改不靠譜就必定會提到的項目，可以說不知木頭龍，豈敢說舊改。
我們從一開始就一直保持關注，發了兩篇文章，一篇是說新聞，一篇是探討流程，但研究之後，仍是覺得：
這是一條可以探索的道路，但不是可規模推廣的道路。
因為它需要政府親身下場，而當需要依賴於政府主導來辦，當運動員而非裁判員的話，這種模式就難以推廣。
如果城市更新是市場行為，那指望在收尾的時候轉為政府徵收是不合理的，這其中涉及到用政府資源為市場謀利，這筆賬是算不清楚的。
2019年3月，龍崗區發佈的一個政策沒有引起太多關注，與發佈者本身希望它低調有關，那就是《關於規範政府主導開展城市更新單元拆除範圍調整工作的通知》 。
雖然這個政策帶有明顯的指向性，註定也不會推廣，但很多政策的作用，是告訴你，有無這條路。
至於能不能、給不給走，那就看各家本領手段。
簡單而言，就是涉及亟需的公共設施用地，如果因為權利人要價明顯高於市場標準或意向實施單位主觀不作為的，在保證土地移交率不變的前提下，可以通過調整拆除範圍，把公共設施用地調整出去由政府組織進行徵收。
仔細想來，事實上與羅湖區採取的方式有異曲同工之意。
因為，公共利益，才是政府能夠行使行政徵收的抓手。
而如果要大規模的解決城市更新實施率低的現狀，需要的是更廣泛的協商收購機制。需要的是法制，而不全是行政。
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