03.07 二手房交易，需要注意什麼問題？

用戶4579988333

二手房交易，需要注意的問題非常多，而且其中的陷阱不少，下面就給大家結合真是案例具體說明：

1、簡單的二手房交易名詞解釋：

信息服務費，就是鏈家等認為的中介費，房子價格的2.5%，這是買主跟業務員和店長軟磨硬泡了好久之後，才打的95折，他的房價是64萬，所這筆費用是15200。安居客論壇是國內領先的網上找房論壇，在這裡您可以和其他網友一起學習找房知識、交流找房心得，分享找房經驗、獲得找房幫助、結識找房朋友。

代書費，就是鏈家等幫買主做的合同，打印的收條之類的東西，一般要房價的0.5%，這部分一般沒有打折，所以是3200元（給我100塊錢我自己覺得做的比他們好多了） 。

貸款服務費，據中介解釋，這筆錢是鏈家的金融部收取的，用來跟銀行跑貸款的，或者說，就是給鏈家那些整天泡銀行的人發工資用的，而事實是，很多銀行都不收這個錢的。

過戶服務費，就是鏈家等的員工帶著你去過戶的費用。

代收評估費，這裡寫明瞭是代收，所以說是第三方機構評估房產價值收的勞務費，而銀行本身也不收這個錢。

2、說明一下各類費用如何討價還價及貸款流程。

具體說一下評估費的問題，買主與幾個中介接觸過，雖然銀行明確表示不收費，但是作為二手房他們給我們評估的價格很重要，如果不交費我們自己去評，真就貸不出多少錢了，舉例來說，10K多一平米的房子給評個5K、6K是很正常的，按他們所評的價格給貸8成也就沒有多少了，大部分都得我們自己掏！如果多出點錢，中介還可以給做高評估，所以這個錢還是不要省的好，就是這樣的世道。

中介信息費一般是可談的，不過現在折扣不大，銀行貸款的如果自己貸可以不給中介這部分錢，但一般中介如果有能力替你貸的更多，也沒必要省下來了。

如果走商貸，在跟銀行面籤，也就是籤貸款協議的同時，需要提供首付確認函，估計是表示貸款確實是因購房發生，而不是為了套現什麼的。等面簽完後，銀行會根據提供的資料同意批貸，在批貸書下來的時候，就會聯繫買賣雙方過戶，過戶後三個工作日，銀行就將餘款打入賣家賬戶。合同是當事人雙方協商一致才能成立的，是可以修改的。

3、具體交易及過戶時需注意的事項：

1）、付首付和過戶是怎樣一個順序？怎麼制約，來保證買房人的利益。 付首付是非常早的事，很多情況下，房主會等著你的首付去還剩下的貸款的，所以你不得不在沒有任何保障的情況下先把幾十萬給房主。你所得到的保障，就是一張打印的收條，由房主和你雙方簽字，中介方嘛，你要不強烈要求，他們不會簽字的，用它們的話說，他們只是陪同，首付是買賣雙方自行過款，純屬放屁，給了那麼多中介費，在最需要他們的時候他們卻說沒他們什麼事了。有的中介會暫時將房主的房本扣下，但這也取決於房主是否樂意，有時房主還要拿房本去辦別的手續，所以房主是不願意把房本給中介的。就算給了又能怎樣，放主要是真想騙你，掛個失就搞定了，所以我感覺，付首付這步純屬拼人品，感覺很搞笑，定金的2萬塊還簽了一堆合同，而首付的幾十萬卻要完全憑信任。我問了，我買房的同事都是這樣的。

2）、與中介的合同中的條款內容，買房人可以參與制定或修訂嗎？一般來說，合同是中介公司現成的，定死的，沒什麼改的餘地，而且都是約束買賣雙方的，跟中介屁關係都沒有。但有一個補充協議，這個東西是靈活的，是買賣雙方共同制定的，包括房子中都包括哪些東西，什麼時候交房之類的，很重要

3）、中介的收費單據中，哪些可以談，就是說可以給他講價，或者去掉買房人可以不給。中介費用其實都是可以談的，但一定要在交定金之前談，記住，交了錢就別在奢望談什麼東西了，沒可能的。部分買主的經驗是2.5%的中介信息費是可以談的，一般鏈家最低折扣是八五折，不知道還能不能再低；另外，如果需要中介幫助貸款，一定先問清楚全部費用是多少，比如你說要貸60萬，他會告訴你手續費是3000元，實際上超過30萬的貸款部分還要收費的。

范蠡的商道妙計

我就是從事二手房中介的，我全面客觀解析下

1-首先肯定是去實地看房，戶型裝修情況，交通周邊配套設施等！

2-留心一下，最好問問小區其他業主，關於小區物業服務，周邊上學問題，有的是獨棟，問問有沒有人管理等，還有水電問題，一般沒事，真碰到老房子，還真有有事兒的！三不管最坑了！

4-合同尤其注意貸款事項，正規大中介不會承諾幾天內面籤通過就過戶，還有幾天之內拿尾款！籤半年時間過戶的我就不說了！一般都是以銀行時間為準，只是儘快！備註事項，注意為自己爭取，能留個傢俱家電是個，地下室車位等，必須寫好，別大意，反悔的多了！

5-注意貸款人，你或者你配偶，誰是主貸人，最好別有逾期，流水最少得月供兩倍以上！真有問題再解決就是！大黑戶就拉倒了！

崔一笑vlog

有關房產問題需諮詢可關注

根據題主的問題，小優簡明扼要的給題主說，希望能幫到您：

一、看房

1、根據自己的需求與實際情況來選擇，別單單只是看價格！這是很多購房者在選購二手房時很片面的一個觀點，但是切記，天上不會掉餡餅，一分錢一分貨！中介帶看二手房都會提前選好帶看路線的！所以當我們自己看好房子後，一定要在小區周邊轉轉，看看有沒有什麼自己忌諱的、或是對將來居住會造成困擾的！

2、如果看中了房子，一定留意屋內的情況，看看四周外牆及廚衛頂部是否有滲水現象，試試廚衛的下水道是否有堵塞等

3、看看物業管理怎麼樣，這個可以和周邊老業主聊聊就知道了，一個好的物業不僅僅是我們生活舒適的保障！更是房屋保值、增值的保障！

二、交易

1、查檔：這個很關鍵，主要是查該房屋有沒有抵押、有沒有按揭等。如果有抵押有按揭一定要事先與業主溝通好該房屋解壓事宜！有些業主沒錢還貸會要求買方用首付來結清剩餘貸款或直接與銀行溝通轉移債權人！這些都是可以的！但是如果要求買方負責解壓的話就一定要說明解壓費用的承擔問題以及公證問題！

2、交定（訂）金：這兩個字可是大有玄機的！確定的定是不可退的！訂是可退的！如果房子自己很喜歡，其他方面也沒問題！小優建議定金可以多交！因為只要業主違約，一般違約金都是定金的翻倍；再則在交定金前一定要明確自己是否需要按揭貸款！如要按揭，一定要先去查下自己的徵信及流水，看看是否能按揭能過在下定！如果沒查，那協議裡一定要註明如按揭辦不了可退定金等條款！

3、付款：給業主付尾款或首付款一定要通過當地的資金監管來進行！就是把尾款或首付款打進資金監管賬戶！待整個交易流程沒有問題後（包括收房）資金監管中心會把錢直接打到原業主的賬戶！這對買方的資金起到保障作用！

4、收房：收房事一定要再次看看屋內的東西是否還是和簽約時合同的約定一樣！比如傢俱家電等！

至此整個交易流程結束！

房產資訊先鋒

二手房交易注意事項

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時，對買家來說有得不到房屋的極大風險。因此查看房屋手續是否齊全非常重要，也是二手房買賣方必須重視的問題。

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買家應當和全部共有人簽訂房屋買賣同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買家與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。所以簽訂合約時一定要所有房產證上的人簽名才能生效。

有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。所以為了少花冤枉錢，你必須瞭解清楚房屋物管費用是否拖欠。

二手房交易流程

1、看房：買方看房、買賣雙方初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項，一般買賣雙方產生的所有費用由買賣雙方支付；

2、查檔：買賣雙方持房產證原件或按揭合同原價到房管局查詢房子檔案；

3、籤合同：買賣雙方協商房屋價格、定金、首期款、資金監管、貸款申請時間、贖樓費用、過戶申請時間、稅費支付方式、交房日期、租客情況、佣金的支付時間及比例、違約責任，確定這幾大要點後，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把上述內容寫入合同，支付定金給中介公司；

4、賣方同擔保公司到公證處進行公證，賣方委託擔保公司辦理相關事務；

5、資金監管及貸款申請：買方支付首期款到按揭銀行資金監管賬號（一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會多出一些費用），買方及擔保公司與銀行簽訂資金監管協議及相關文件，買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款後出具貸款承諾書給買方），約7～8個工作日左右；

6、贖樓：買方向擔保公司支付擔保費用後，擔保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔保公司向銀行出具贖樓擔保，進行贖樓及註銷抵押登記手續，約5個工作日左右；

7、房屋過戶：買方同擔保公司去當地產權登記中心遞交房產過戶申請，擔保公司領取回執，需5個工作日

圓夢經紀人

二手房買賣的流程具體如下：

1、選房看房：買方先通過各種渠道，中介或網上選房、價格，房子和位置都覺得OK後，實地看房、然後買賣雙方初步議價、付款方式、交房日期等事項，一般買賣雙方產生的所有費用由買賣雙方承擔。

2、產權調查：買賣雙方持房產證原件或按揭合同原件到房管局或檔案大廈國土部門查該房的檔案；從而獲取房地產的權屬人、面積、結構、有沒有違章、有沒有被抵押、有沒有被查封等情況。

3、籤合同交定金：買賣雙方就商定房屋價格、定金、首期款、資金監管、貸款申請時間、贖樓費用、過戶時間、稅費支付方式、交房日期、租客情況、佣金的支付時間及比例、違約責任等這幾個重點後，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，支付定金給中介公司或賣方。

4、賣方和擔保公司到公證處進行公證，賣方委託擔保公司辦理相關事務。

5、資金監管及貸款申請：買方支付首期款到按揭銀行資金監管賬號，買方及擔保公司與銀行簽訂資金監管協議及相關文件，買方向銀行提出貸款申請，等候銀行審批。

6、贖樓：買方向擔保公司支付擔保費用後，擔保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔保公司向銀行出具贖樓擔保，進行贖樓及註銷抵押登記手續，大概需要5-7個工作日。

7、房產過戶：買方同擔保公司去房地產產權登記中心簽訂房地產買賣合同，然後遞交房產過戶申請，擔保公司領取回執，需5個-7個工作日；

8、買方同擔保公司到領證窗口簽署回執繳費領取房產證，擔保公司領出新房產證同按揭銀行在本地房地產產權登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產證抵押登記後，銀行把扣除贖樓貸款後的貸款給賣方，大概需要10個工作日左右；

9、交房：買賣雙方辦理房屋交接，水、電，氣等過戶手續，買方領鑰匙。

黃怡

二手房的買賣交易不僅僅是籤合同和過戶這麼簡單，交易雙方的情況不一樣，交易過程的複雜程度也不一樣。

一套房屋的成交一般都會存在一個週期，賣房要找到誠心的客戶，買方要找到滿意的房子，雙方就價格達成一致後才是交易的開始。

一、合同前

在買賣雙方達成交易意向後，一定要了解清楚雙方的基本情況。

對賣家來說，第一要了解的就是買方是否具有購房資質。因為現在許多城市都實行了限購政策，要求購房者必須擁有當地的戶口或社保（企事業單位繳納）滿一定年限後才可購房，且限制購房套數。城市不一樣，限購政策也不一樣，要想了解當地的政策可以到當地房產管網進行查詢或是到小區周邊的房產中介去諮詢。如成都的限購政策就要求購房者的社保或戶口滿兩年，或戶口未滿兩年但有一年以上的社保才可購房，且家庭名下限購兩套，社保買房和未婚只能買一套（成都最近限購政策解讀

）

第二要了解的就是買方的付款方式

。如果買方是全款，那麼只要在合同中約定好付款交房等事項一般就沒什麼問題了。如果買方是貸款，那就要了解買方的收入、銀行流水以及徵信等信息了，這關係到買方能否貸得到購房貸款的問題。如果買方徵信差，銀行流水不足，那就很有可能貸不了款，導致合同中止，浪費雙方的精力與時間

。

對買方來說，第一要了解的是房子是否能夠交易。安置房、未取得產權證的合同房、經濟適用房以及農村自建房等限售的房屋都是不能交易過戶的，這種房子的交易也是不受法律法規的保護的。能夠交易的房子一定是取得了不動產權證（或產權證且進行了國土關聯）的且不限售的商品房。

第二要了解的就是房子是否存在抵押、查封等情況。房子在抵押、查封、異議登記狀態情況下也是不能交易的，要想交易，就必須解除抵押、查封、異議登記等。最常見的就是存在抵押，這個時候一定要保持謹慎，不可直接將房款交給房東解除抵押，一定要做擔保或走房管局的資金監管，以免房東反水，給自己一個保障。

第三要了解出售人對所出售的房子是否有全權的處置權。房子只能由房東本人出售或委託出售，代理出售的一定要持有房東委託出售的公證委託書。還要看賣方是單獨所有還是共同所有，共同所有的則需所有共有人簽字，單獨所有的且房東已婚的還需出具配偶同意出售證明。

二、合同中

在籤合同的過程中，雙方一定要約定好付款方式、交房日期、違約責任等問題，還有就是確認雙方的銀行卡、身份證、聯繫方式以及賣方房屋的信息是否無誤。

三、合同後

在合同簽訂完成後，交易雙方要約定好時間去面籤（買方貸款資質審核，賣方也要到場，全款就不需要了），房子存在抵押的，賣方要先去解除抵押，需要買方協助的一定要做擔保。房子無按揭抵押和貸款審核通過後就能去過戶了，買方需要貸款的話，取證後要拿上新不動產權證到銀行做抵押，然後就是等待銀行放尾款，待所有款項到齊，就可以進行交房了。

總結：我在這裡都說得很簡單，許多細節都沒有說到，房屋交易也涉及了許多情況，情況不同，所經歷的過程和所需要的時間也不一樣。要保證買賣雙方的交易安全，個人難有如此多的精力去考慮交易中的可能各種問題，建議還是尋找周邊正規的中介公司，專業的人做專業的事，其中的資金安全和注意事項自有他們去做，雖然會多出一些中介費，但也省去了不少了麻煩。希望我的回答對你有所幫助，如有更多問題歡迎私信我。

龍銘

銀行在貸款尤其是房屋貸款方面，有具體的額度控制，如果銀行方面額度充足的話，那隻需排隊等待放款即可，但額度不足，那麼放款時間可能會被延後。

換句話說，就是銀行沒錢了，自2017年317新政以來，國家堅持“房住不炒”原則，控槓桿，限制資金流入房產市場，所以有可能導致銀行額度緊張，如果房東不著急用錢還好，如果房東著急等錢救急，就有可能產生糾紛。

二，徵信影響

一般在銀行放款前夕，會再次查看貸款人銀行徵信問題。若此時貸款人有較大額度的貸款審核及發放，會影響貸款人個人流水無法覆蓋房貸還款額的情況。此時銀行會酌情考慮，推遲放款甚至需要降低貸款額度。

因為審批和放款的時間，有時候會間隔幾個月，申請人的這個時候如果負債過多，銀行會要求你重新提交工作證明，銀行流水等等，如果出現大面積的逾期狀況，停止放款也是非常普遍的。

舉個例子，假如你走完了審批貸款，交稅，辦理購房補貼的流程，在等待放款的節骨眼上，出現了信用卡逾期，上了徵信，那你的貸款就危險了。

國家政策發生變化，這個沒什麼好說的，畢竟放款需要一個週期，在這個月內，如果出現政策方面的變化，那隻能自認倒黴。

太原房叔

我認為二手房需要注意的問題和風險地點主要在以下幾個方面。

第一：簽約前，產權確認抵押確認。一般二手房都存在抵押情況，當然正常的房貸所致完全可以理解和接受，但是部分賣方會用房產作為抵押進行二次抵押貸款，獲取資金用於生意週轉或者挪作他用，那麼就要引起我們的注意，一般抵押額度超過房屋售價50%尤其有二次抵押的房屋需引起重視，其次簽約前務必仔細確認產權人信息，有可能的情況下，上方簽約草簽合同後打款前到當地產權部門進行檔案調取查詢確認。降風險降到最低。

第二：合同履行中，資金風險規避。房產交易在市場交易中絕對算的上是大宗交易，涉及資金數目巨大，因此資金安全是第一位的，建議買賣雙方選擇銀行進行資金存管，或者在產權機構指定的銀行進行資金監管最大限度的規避資金風險，注意區分存管監管多值得欠款交接承接方都是銀行，而非某某中介機構的擔保公司，或者中介結構的擔保公司賬戶，勿進陷阱。

第三：稅，費清算，房屋及物業交接。切記買房無小事，往往一些小的細節導致大的糾紛，合同簽約前無別確認好房屋稅費數目，分清寫明白紙黑字各方承擔稅費項目，必要時留存戶口保證金，及物業保證金，尤其一線城市往往存在，老舊物業拖欠物業供暖費用，有甚者可能拖欠鉅額費用，所以一定要做好物業交接，仔細核對確認清楚欠費，房屋無小事，見見要細心。

燃燒的尼古丁

二手房交易無非就兩種形式。

第一種是全款。全款就簡單多了。先交定金，剩餘房款雙方在過戶前通過房管局存量房交易資金監督服務來完成。

第二種是銀行按揭貸款。這個款項為分定金，首付款，尾款。

二手房交易資金要實行第三方資金監管

雙方簽定房屋買賣合同，先交定金。然後買賣雙方同時去銀行簽定房屋按揭貸款手續。大概7-14個工作日，銀行貸款審批通過，通知買家可以過戶。雙方約定時間去房產局辦理過戶手續。首付款通過房管局存量房交易資金監督服務來完成。房屋過戶買方名下，領證後2-7個工作日，監管資金自動劃入賣方帳戶。剩餘尾款由銀行轉給賣方。這樣就保證了買房人的資產安全。 房產交易過程中，由於金額較高，存在的風險性比較大，還有交易流程比較繁瑣，為了避免出現資產風險可以找一家好的經紀公司，他們天天與房子打交道，熟知交易流程可以幫您規避很多可能產生的風險減少損失。

注意問題：1、交易前先查清楚房屋產權狀況，比如：該房是否有無抵押，查封現象。 2、買賣不破租賃，還要看該房是否處於租賃狀態，與房東協商好交房日期，以免發生過戶遲遲拿不到的問題。

專注房產，關注成都房產圈，與您分享買房那些事兒！

中環地產小梅

二手房交易需要注意的問題，首先要知道二手房交易是指通過購買個人或者公司（區別從開發商購買的房子）產權的房子的交易。

作為一個房地產的老經紀人提醒幾點需要注意的。二手房交易常見的風險有：產權風險，資金風險、房屋質量問題。

1、由於二手房屬於個人資產，所以首先核實房主身份，看房本，看房主身份證，是否一致，然後看房子是否有共有情況，有好多是夫妻共有或者家庭成員共有，這種需要所有產權人到場。房子屬於資產，需要核實房子有沒有抵押，有沒有被查封，最近好多地方都執行限售政策符不符合交易條件也需要問清楚。

2、房屋買賣可能是人生最大的一筆資金交易，所以資金交割格外重要。二手房的稅費情況要了解清楚，房子是不是滿五年，是不是家庭唯一房產，中介費也要說清楚，現在一般的流程是雙方籤合同押房本給定金打收條，其餘首付款走資金監管，買方把首付打到政府設定的監管賬戶過戶後再打給賣方，留存一定的物業保證金到房屋交付的時候結清。

3、房屋本身有沒有質量問題，比如漏水或者其他情況。

最後，二手房交易比較複雜，突發的情況也可能有，可以找懂的朋友幫忙把關，二手房的合同是重點，一定看清合同條款再簽字。

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關鍵字: 中介費 交易 二手房