用户4579988333
二手房交易，需要注意的问题非常多，而且其中的陷阱不少，下面就给大家结合真是案例具体说明：
1、简单的二手房交易名词解释：
信息服务费，就是链家等认为的中介费，房子价格的2.5%，这是买主跟业务员和店长软磨硬泡了好久之后，才打的95折，他的房价是64万，所这笔费用是15200。安居客论坛是国内领先的网上找房论坛，在这里您可以和其他网友一起学习找房知识、交流找房心得，分享找房经验、获得找房帮助、结识找房朋友。
代书费，就是链家等帮买主做的合同，打印的收条之类的东西，一般要房价的0.5%，这部分一般没有打折，所以是3200元（给我100块钱我自己觉得做的比他们好多了） 。
贷款服务费，据中介解释，这笔钱是链家的金融部收取的，用来跟银行跑贷款的，或者说，就是给链家那些整天泡银行的人发工资用的，而事实是，很多银行都不收这个钱的。
过户服务费，就是链家等的员工带着你去过户的费用。
代收评估费，这里写明了是代收，所以说是第三方机构评估房产价值收的劳务费，而银行本身也不收这个钱。
2、说明一下各类费用如何讨价还价及贷款流程。
具体说一下评估费的问题，买主与几个中介接触过，虽然银行明确表示不收费，但是作为二手房他们给我们评估的价格很重要，如果不交费我们自己去评，真就贷不出多少钱了，举例来说，10K多一平米的房子给评个5K、6K是很正常的，按他们所评的价格给贷8成也就没有多少了，大部分都得我们自己掏！如果多出点钱，中介还可以给做高评估，所以这个钱还是不要省的好，就是这样的世道。
中介信息费一般是可谈的，不过现在折扣不大，银行贷款的如果自己贷可以不给中介这部分钱，但一般中介如果有能力替你贷的更多，也没必要省下来了。
如果走商贷，在跟银行面签，也就是签贷款协议的同时，需要提供首付确认函，估计是表示贷款确实是因购房发生，而不是为了套现什么的。等面签完后，银行会根据提供的资料同意批贷，在批贷书下来的时候，就会联系买卖双方过户，过户后三个工作日，银行就将余款打入卖家账户。合同是当事人双方协商一致才能成立的，是可以修改的。
3、具体交易及过户时需注意的事项：
1）、付首付和过户是怎样一个顺序？怎么制约，来保证买房人的利益。 付首付是非常早的事，很多情况下，房主会等着你的首付去还剩下的贷款的，所以你不得不在没有任何保障的情况下先把几十万给房主。你所得到的保障，就是一张打印的收条，由房主和你双方签字，中介方嘛，你要不强烈要求，他们不会签字的，用它们的话说，他们只是陪同，首付是买卖双方自行过款，纯属放屁，给了那么多中介费，在最需要他们的时候他们却说没他们什么事了。有的中介会暂时将房主的房本扣下，但这也取决于房主是否乐意，有时房主还要拿房本去办别的手续，所以房主是不愿意把房本给中介的。就算给了又能怎样，放主要是真想骗你，挂个失就搞定了，所以我感觉，付首付这步纯属拼人品，感觉很搞笑，定金的2万块还签了一堆合同，而首付的几十万却要完全凭信任。我问了，我买房的同事都是这样的。
2）、与中介的合同中的条款内容，买房人可以参与制定或修订吗？一般来说，合同是中介公司现成的，定死的，没什么改的余地，而且都是约束买卖双方的，跟中介屁关系都没有。但有一个补充协议，这个东西是灵活的，是买卖双方共同制定的，包括房子中都包括哪些东西，什么时候交房之类的，很重要
3）、中介的收费单据中，哪些可以谈，就是说可以给他讲价，或者去掉买房人可以不给。中介费用其实都是可以谈的，但一定要在交定金之前谈，记住，交了钱就别在奢望谈什么东西了，没可能的。部分买主的经验是2.5%的中介信息费是可以谈的，一般链家最低折扣是八五折，不知道还能不能再低；另外，如果需要中介帮助贷款，一定先问清楚全部费用是多少，比如你说要贷60万，他会告诉你手续费是3000元，实际上超过30万的贷款部分还要收费的。
范蠡的商道妙计
我就是从事二手房中介的，我全面客观解析下
1-首先肯定是去实地看房，户型装修情况，交通周边配套设施等！
2-留心一下，最好问问小区其他业主，关于小区物业服务，周边上学问题，有的是独栋，问问有没有人管理等，还有水电问题，一般没事，真碰到老房子，还真有有事儿的！三不管最坑了！
3-约房东谈房，带定金，房东拿证件，必须是房东本人过来签字，证上是谁就谁来。本人来不了必须有委托书！否则一旦违约你就欲哭无泪！
4-合同尤其注意贷款事项，正规大中介不会承诺几天内面签通过就过户，还有几天之内拿尾款！签半年时间过户的我就不说了！一般都是以银行时间为准，只是尽快！备注事项，注意为自己争取，能留个家具家电是个，地下室车位等，必须写好，别大意，反悔的多了！
5-注意贷款人，你或者你配偶，谁是主贷人，最好别有逾期，流水最少得月供两倍以上！真有问题再解决就是！大黑户就拉倒了！
崔一笑vlog
有关房产问题需咨询可关注
根据题主的问题，小优简明扼要的给题主说，希望能帮到您：
一、看房
1、根据自己的需求与实际情况来选择，别单单只是看价格！这是很多购房者在选购二手房时很片面的一个观点，但是切记，天上不会掉馅饼，一分钱一分货！中介带看二手房都会提前选好带看路线的！所以当我们自己看好房子后，一定要在小区周边转转，看看有没有什么自己忌讳的、或是对将来居住会造成困扰的！
2、如果看中了房子，一定留意屋内的情况，看看四周外墙及厨卫顶部是否有渗水现象，试试厨卫的下水道是否有堵塞等
3、看看物业管理怎么样，这个可以和周边老业主聊聊就知道了，一个好的物业不仅仅是我们生活舒适的保障！更是房屋保值、增值的保障！
二、交易
1、查档：这个很关键，主要是查该房屋有没有抵押、有没有按揭等。如果有抵押有按揭一定要事先与业主沟通好该房屋解压事宜！有些业主没钱还贷会要求买方用首付来结清剩余贷款或直接与银行沟通转移债权人！这些都是可以的！但是如果要求买方负责解压的话就一定要说明解压费用的承担问题以及公证问题！
2、交定（订）金：这两个字可是大有玄机的！确定的定是不可退的！订是可退的！如果房子自己很喜欢，其他方面也没问题！小优建议定金可以多交！因为只要业主违约，一般违约金都是定金的翻倍；再则在交定金前一定要明确自己是否需要按揭贷款！如要按揭，一定要先去查下自己的征信及流水，看看是否能按揭能过在下定！如果没查，那协议里一定要注明如按揭办不了可退定金等条款！
3、付款：给业主付尾款或首付款一定要通过当地的资金监管来进行！就是把尾款或首付款打进资金监管账户！待整个交易流程没有问题后（包括收房）资金监管中心会把钱直接打到原业主的账户！这对买方的资金起到保障作用！
4、收房：收房事一定要再次看看屋内的东西是否还是和签约时合同的约定一样！比如家具家电等！
至此整个交易流程结束！
房产资讯先锋
二手房交易注意事项
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时，对买家来说有得不到房屋的极大风险。因此查看房屋手续是否齐全非常重要，也是二手房买卖方必须重视的问题。
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买家应当和全部共有人签订房屋买卖同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买家与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。所以签订合约时一定要所有房产证上的人签名才能生效。
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。所以为了少花冤枉钱，你必须了解清楚房屋物管费用是否拖欠。
二手房交易流程
1、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付；
2、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到房管局查询房子档案；
3、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司；
4、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务；
5、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方），约7～8个工作日左右；
6、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右；
7、房屋过户：买方同担保公司去当地产权登记中心递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日
圆梦经纪人
二手房买卖的流程具体如下：
1、选房看房：买方先通过各种渠道，中介或网上选房、价格，房子和位置都觉得OK后，实地看房、然后买卖双方初步议价、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方承担。
2、产权调查：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到房管局或档案大厦国土部门查该房的档案；从而获取房地产的权属人、面积、结构、有没有违章、有没有被抵押、有没有被查封等情况。
3、签合同交定金：买卖双方就商定房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任等这几个重点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，支付定金给中介公司或卖方。
4、卖方和担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务。
5、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号，买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，等候银行审批。
6、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，大概需要5-7个工作日。
7、房产过户：买方同担保公司去房地产产权登记中心签订房地产买卖合同，然后递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个-7个工作日；
8、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证，担保公司领出新房产证同按揭银行在本地房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，大概需要10个工作日左右；
9、交房：买卖双方办理房屋交接，水、电，气等过户手续，买方领钥匙。
黄怡
二手房的买卖交易不仅仅是签合同和过户这么简单，交易双方的情况不一样，交易过程的复杂程度也不一样。
一套房屋的成交一般都会存在一个周期，卖房要找到诚心的客户，买方要找到满意的房子，双方就价格达成一致后才是交易的开始。
一、合同前
在买卖双方达成交易意向后，一定要了解清楚双方的基本情况。
对卖家来说，第一要了解的就是买方是否具有购房资质。因为现在许多城市都实行了限购政策，要求购房者必须拥有当地的户口或社保（企事业单位缴纳）满一定年限后才可购房，且限制购房套数。城市不一样，限购政策也不一样，要想了解当地的政策可以到当地房产管网进行查询或是到小区周边的房产中介去咨询。如成都的限购政策就要求购房者的社保或户口满两年，或户口未满两年但有一年以上的社保才可购房，且家庭名下限购两套，社保买房和未婚只能买一套（成都最近限购政策解读
）
第二要了解的就是买方的付款方式
。如果买方是全款，那么只要在合同中约定好付款交房等事项一般就没什么问题了。如果买方是贷款，那就要了解买方的收入、银行流水以及征信等信息了，这关系到买方能否贷得到购房贷款的问题。如果买方征信差，银行流水不足，那就很有可能贷不了款，导致合同中止，浪费双方的精力与时间
。
对买方来说，第一要了解的是房子是否能够交易。安置房、未取得产权证的合同房、经济适用房以及农村自建房等限售的房屋都是不能交易过户的，这种房子的交易也是不受法律法规的保护的。能够交易的房子一定是取得了不动产权证（或产权证且进行了国土关联）的且不限售的商品房。
第二要了解的就是房子是否存在抵押、查封等情况。房子在抵押、查封、异议登记状态情况下也是不能交易的，要想交易，就必须解除抵押、查封、异议登记等。最常见的就是存在抵押，这个时候一定要保持谨慎，不可直接将房款交给房东解除抵押，一定要做担保或走房管局的资金监管，以免房东反水，给自己一个保障。
第三要了解出售人对所出售的房子是否有全权的处置权。房子只能由房东本人出售或委托出售，代理出售的一定要持有房东委托出售的公证委托书。还要看卖方是单独所有还是共同所有，共同所有的则需所有共有人签字，单独所有的且房东已婚的还需出具配偶同意出售证明。
二、合同中
在签合同的过程中，双方一定要约定好付款方式、交房日期、违约责任等问题，还有就是确认双方的银行卡、身份证、联系方式以及卖方房屋的信息是否无误。
三、合同后
在合同签订完成后，交易双方要约定好时间去面签（买方贷款资质审核，卖方也要到场，全款就不需要了），房子存在抵押的，卖方要先去解除抵押，需要买方协助的一定要做担保。房子无按揭抵押和贷款审核通过后就能去过户了，买方需要贷款的话，取证后要拿上新不动产权证到银行做抵押，然后就是等待银行放尾款，待所有款项到齐，就可以进行交房了。
总结：我在这里都说得很简单，许多细节都没有说到，房屋交易也涉及了许多情况，情况不同，所经历的过程和所需要的时间也不一样。要保证买卖双方的交易安全，个人难有如此多的精力去考虑交易中的可能各种问题，建议还是寻找周边正规的中介公司，专业的人做专业的事，其中的资金安全和注意事项自有他们去做，虽然会多出一些中介费，但也省去了不少了麻烦。希望我的回答对你有所帮助，如有更多问题欢迎私信我。
龙铭
银行在贷款尤其是房屋贷款方面，有具体的额度控制，如果银行方面额度充足的话，那只需排队等待放款即可，但额度不足，那么放款时间可能会被延后。
换句话说，就是银行没钱了，自2017年317新政以来，国家坚持“房住不炒”原则，控杠杆，限制资金流入房产市场，所以有可能导致银行额度紧张，如果房东不着急用钱还好，如果房东着急等钱救急，就有可能产生纠纷。
二，征信影响
一般在银行放款前夕，会再次查看贷款人银行征信问题。若此时贷款人有较大额度的贷款审核及发放，会影响贷款人个人流水无法覆盖房贷还款额的情况。此时银行会酌情考虑，推迟放款甚至需要降低贷款额度。
因为审批和放款的时间，有时候会间隔几个月，申请人的这个时候如果负债过多，银行会要求你重新提交工作证明，银行流水等等，如果出现大面积的逾期状况，停止放款也是非常普遍的。
举个例子，假如你走完了审批贷款，交税，办理购房补贴的流程，在等待放款的节骨眼上，出现了信用卡逾期，上了征信，那你的贷款就危险了。
国家政策发生变化，这个没什么好说的，毕竟放款需要一个周期，在这个月内，如果出现政策方面的变化，那只能自认倒霉。
太原房叔
我认为二手房需要注意的问题和风险地点主要在以下几个方面。
第一：签约前，产权确认抵押确认。一般二手房都存在抵押情况，当然正常的房贷所致完全可以理解和接受，但是部分卖方会用房产作为抵押进行二次抵押贷款，获取资金用于生意周转或者挪作他用，那么就要引起我们的注意，一般抵押额度超过房屋售价50%尤其有二次抵押的房屋需引起重视，其次签约前务必仔细确认产权人信息，有可能的情况下，上方签约草签合同后打款前到当地产权部门进行档案调取查询确认。降风险降到最低。
第二：合同履行中，资金风险规避。房产交易在市场交易中绝对算的上是大宗交易，涉及资金数目巨大，因此资金安全是第一位的，建议买卖双方选择银行进行资金存管，或者在产权机构指定的银行进行资金监管最大限度的规避资金风险，注意区分存管监管多值得欠款交接承接方都是银行，而非某某中介机构的担保公司，或者中介结构的担保公司账户，勿进陷阱。
第三：税，费清算，房屋及物业交接。切记买房无小事，往往一些小的细节导致大的纠纷，合同签约前无别确认好房屋税费数目，分清写明白纸黑字各方承担税费项目，必要时留存户口保证金，及物业保证金，尤其一线城市往往存在，老旧物业拖欠物业供暖费用，有甚者可能拖欠巨额费用，所以一定要做好物业交接，仔细核对确认清楚欠费，房屋无小事，见见要细心。
燃烧的尼古丁
二手房交易无非就两种形式。
第一种是全款。全款就简单多了。先交定金，剩余房款双方在过户前通过房管局存量房交易资金监督服务来完成。
第二种是银行按揭贷款。这个款项为分定金，首付款，尾款。
二手房交易资金要实行第三方资金监管
双方签定房屋买卖合同，先交定金。然后买卖双方同时去银行签定房屋按揭贷款手续。大概7-14个工作日，银行贷款审批通过，通知买家可以过户。双方约定时间去房产局办理过户手续。首付款通过房管局存量房交易资金监督服务来完成。房屋过户买方名下，领证后2-7个工作日，监管资金自动划入卖方帐户。剩余尾款由银行转给卖方。这样就保证了买房人的资产安全。 房产交易过程中，由于金额较高，存在的风险性比较大，还有交易流程比较繁琐，为了避免出现资产风险可以找一家好的经纪公司，他们天天与房子打交道，熟知交易流程可以帮您规避很多可能产生的风险减少损失。
注意问题：1、交易前先查清楚房屋产权状况，比如：该房是否有无抵押，查封现象。 2、买卖不破租赁，还要看该房是否处于租赁状态，与房东协商好交房日期，以免发生过户迟迟拿不到的问题。
专注房产，关注成都房产圈，与您分享买房那些事儿！
中环地产小梅
二手房交易需要注意的问题，首先要知道二手房交易是指通过购买个人或者公司（区别从开发商购买的房子）产权的房子的交易。
作为一个房地产的老经纪人提醒几点需要注意的。二手房交易常见的风险有：产权风险，资金风险、房屋质量问题。
1、由于二手房属于个人资产，所以首先核实房主身份，看房本，看房主身份证，是否一致，然后看房子是否有共有情况，有好多是夫妻共有或者家庭成员共有，这种需要所有产权人到场。房子属于资产，需要核实房子有没有抵押，有没有被查封，最近好多地方都执行限售政策符不符合交易条件也需要问清楚。
2、房屋买卖可能是人生最大的一笔资金交易，所以资金交割格外重要。二手房的税费情况要了解清楚，房子是不是满五年，是不是家庭唯一房产，中介费也要说清楚，现在一般的流程是双方签合同押房本给定金打收条，其余首付款走资金监管，买方把首付打到政府设定的监管账户过户后再打给卖方，留存一定的物业保证金到房屋交付的时候结清。
3、房屋本身有没有质量问题，比如漏水或者其他情况。
最后，二手房交易比较复杂，突发的情况也可能有，可以找懂的朋友帮忙把关，二手房的合同是重点，一定看清合同条款再签字。
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