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前言
本篇是小張哥廣州天河區的踩盤記錄。上篇推文講了踩盤前的準備和邏輯，沒看過的可以點擊以下鏈接查看：
贏在看房之前：做好準備，事半功倍
踩盤首站選擇天河，一是因為天河區是廣州最核心的位置，好奇想看看這個預算在天河能買到什麼樣的。二是因為我的首套房買了這裡，多年一直在外地沒住，這次想在周邊再看看。
廣州天河
天河區，可謂是廣州市核心區中的核心。天河區面積不大，只佔廣州市的1.8%，但是GDP卻佔到廣州市的20.16%。
對小張哥本人來說，天河區最具價值的地鐵線路是3號線。多年前買首套時，就是搭著剛剛開通的北延段，沿線尋覓。那時的客流和今天完全是兩個世界。
東西走向的地鐵5號線，連接了廣州的舊城區、天河以及黃埔。對這座城市來說，它曾經是最具價值的一條地鐵。
這兩條地鐵的交匯點，叫珠江新城。
珠江新城是廣州的絕對中心。廣州的全部購房邏輯，都是圍繞著眼下這套房，距離珠江新城有多遠而展開的。
珠江新城是廣州房價座標系的原點。
10萬左右一平的房價，對多數人可謂遙不可及。雖然咱買不起，但對於廣州的購房邏輯，有必要了解。
二手盤
這次二手盤的踩盤區域，主要在地鐵燕塘站周邊。具體來說，燕塘附近包括1個地鐵站距離以內的一片地方。
燕塘站是地鐵3號線和6號線的換乘車站，這裡雖然距離珠江新城僅4個地鐵站，但到達珠江新城需要在體育西路換乘1次。
這片區域雖然位於在廣州的核心天河區，交通也算方便。但周圍的市容市貌給人陳舊的感覺。拆遷成本高、沒有大型規劃是主要原因。
區域內沒有在售樓盤，幾年內的次新盤都很少。近地鐵的小區，大多有十幾年樓齡。還有許多建於上世紀90年代的單位福利房。
列幾個重點踩過的樓盤吧，比如：
新燕花園
電梯樓小區，樓齡大約15年，比對面的金燕花園新幾年。燕塘地鐵口步行10分鐘以內，對口小學、初中都是省一級。
小區均價約4.4萬/平，這個總價在這個小區只能買到73平的北向兩房。前面說踩盤目標是400萬以內的，那只是粗略估計。
算上稅費，200萬的資金大概只能買360萬的房子。五成首付，也就是大約180萬的首付，加上大約20萬的稅費。
很可怕吧？買二手房時，稅費確實佔到很大一塊成本。手頭預算有限的，一定要事先算清楚才好。
怡新花園
其實這個盤已經屬於白雲區了。它位於天河區、白雲區交界的地方。本盤向北屬於白雲區，一牆之隔的南邊屬天河區。
小區近梅花園地鐵站，距燕塘站一站地鐵。距地鐵站的距離比前面的新燕花園近，樓齡要新一點，小區環境也要好一些。
小張哥還是挺喜歡這個盤的。十年前就踩過，當時的價格位於1.4~1.8萬的區間。小區門口正對省級的京溪小學，對口中學一般。
如今的價格要4.2萬/平，預算內能選擇的同樣只有北向約80方的兩房。插一句，其實所有樓盤都差不多，開發商都把南向的房子留給較大戶型。
老破小
這一帶有很多叫XX宿舍的小區，都是上世紀90年代單位的福利房。也叫房改房，現今基本都是有紅本在手可以正常交易的。部分過戶時需要補繳對應的土地出讓金。
嗯，算是大家常說的“老破小”了。
根據地段、樓齡等，單價區間跨度很大。從2萬多到3萬多都有。如果不介意爬樓梯的話，其實可以淘一淘。
因為年代原因，一般戶型設計較差，但也能選到戶型方正南北通的。另外，在這一區域想購入三房，差不多隻能選擇這一類的。
一手盤
前文提到過，天河區在售樓盤非常少。我踩盤的這段時間其實只有3個：天河星作、珠江花城、蘭亭盛薈，都在天河東邊。
其中，珠江花城周圍沒有地鐵，不符合我近地鐵的交通需求。別和我說19號線，遠期規劃不確定性還很多。
讓我們看看其他兩個：
天河星作
最初看到這個盤是在中介朋友圈看到信息，說是4萬5單價不限購。這個單價的新盤加上不限購這兩點吸引了我的注意。
雖然我有購房資格，但確實好奇。瞭解之後，原來只是全價購5年內可更名。無良中介的宣傳手段啊，真是。
項目有80~96平米的三房單位，其中91和96平米的帶2個衛生間。三房的產品選擇還是蠻豐富的。不過我的預算只能考慮80平的東北向單位。
這個小區的地鐵站是21號線的智慧城站。地圖上看好像不太遠，實際走的距離很遠，大概需要二十多分鐘近半小時。
蘭亭盛薈
地鐵盤的最高榮耀是地鐵上蓋，可曾聽說過高速上蓋？這個樓盤就是高速上蓋，被坊間戲稱為“高速盛薈”，放眼全國都是獨一份。
樓盤的地其實在廣州環城高速兩側，高速路上方小區採取黑科技架空成為綠地，將東西兩側的樓連接到一起。
廣州環城高速的車流量挺大的，其中還有不少重型卡車，一輛車開過去地都要抖三抖。噪音是本樓盤最大的問題。
在小區的綠化帶行走時，車流的聲音還是感覺比較遠。但是靠近高速出入口時噪音明顯增大，邊緣地帶大車開過略有震動感。樣板房的樓梯間噪音明顯，進入房間後感覺好了很多。
開發商當然知道這個項目的最大缺點。樣板房的樓棟、樓層、朝向、隔音肯定都有講究。因此，樣板房的體驗一定要打折扣。
雖然有不利因素，但小區近東圃地鐵站，又可以享受金融城的規劃利好，價錢也是不低，介紹說均價5.5萬。
還好，中間有一陣樓盤推出過4萬多單價的特價房，否則預算內連這種79平北向2房單位也買不了。
總結
天河區的踩盤介紹到此結束。200萬可動用資金，大約對應360萬總價的房子，雖說不是買不到，但可以看出有很多無奈。
想買3房的話，只能選擇15年房齡以上的老房子；2房的話，近地鐵口的優質小區，基本只能買到北向。
新盤的選擇範圍更窄，2個在售樓盤都只能選擇某一個特定戶型（北向是一定的）。總之，這個價位在天河買房還是挺難的。
～～～本篇完～～～
踩盤系列文章後面還有5篇，不過下期還是寫篇旅遊的吧。不然等我一通連續寫完，旅遊粉該掉光了。
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我發現，身邊投資賺錢的人有一個共同點：
他們都關注了我是小張哥
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