2020年年初至今,已有鴻坤物業、興業物聯、華潤置地等多家物業公司向港交所遞交招股書,延續著2019年物業公司上市融資的熱潮,其資本市場的寵兒角色成為靚麗風景。
匯豐銀行3月2日的研究報告稱,2018年年末至2019年新上市的物管股表現,跑贏已上市一段時間的同業。據匯豐數據,濱江服務(03316.HK)累計上漲68%,永升生活服務(01995.HK)累計上漲53%,奧園健康(3662.HK)累計上漲50%,保利物業(6049.HK)累計上漲42%。匯豐研究認為,近期發出盈喜的眾多物管股未來走勢仍然向好。
而在新一輪上市衝刺物業企業中,創立於1995年的宋都服務集團有限公司(以下簡稱“宋都物業”)多少面臨著區域市場相對單一,規模效應弱小等現實挑戰,當然公司對於上市後的發展也有頗多憧憬。
上市背後的物管行業競賽
成立至今已有25年時間的宋都物業,由於體量仍偏小,處於國內物業公司中的中下水平。
據招股書顯示,截至2019年9月30日,宋都物業在中國的10個城市設有8家附屬公司及12家分公司(大多數位於浙江省),向27項物業提供物業管理服務,在管總建築面積約為400萬平方米,主要服務於長三角地區。
從物業管理行業最重要的在管面積角度來看,宋都物業400萬平方米的在管總建築面積,顯然無法與地產巨頭旗下的公司相比。中國指數研究院數據,2019中國物業服務百強企業的管理面積均值達3718.13萬平方米,市場份額近四成。
有物業管理業內人士告訴《企業透明度報告》:“中國物業管理行業上市熱,是一個由大公司向小公司蔓延的過程,最先是巨大的體量,如碧桂園這種,現在是宋都服務這種區域性為主。規模相對較小的公司壓力無疑較大。一方面市場空間有限,比如宋都服務主要集中於長三角,單一區域風險相對較大;另一方面大公司上市之後迅速跑馬圈地,搶灘市場,這也是小公司為什麼抓緊哪怕在疫情期間也希望上市的原因。”
據悉,2017-2018年及2019年前9個月,宋都物業在浙江省的在管物業產生的收益分別佔物業管理服務總收益約82.0%、 82.8%及84.2%;浙江省的在管總建築面積分別佔在管總建築面積約91.4%、 83.9%及79.8%。
根據招股書顯示,除了標準的物業管理服務外,宋都物業也提供非業主增值服務及社區增值服務,這兩項也成為重要收入來源,佔其收入近四成左右。
銷售成本劇增致淨利下滑
宋都物業詳細解釋收入的四條業務線:1,物業管理服務,包括保安、清潔、園藝、公共區域及公共設施維修及養護以及配套服務;2,非業主增值服務,包括諮詢服務、銷售協助服務及交付前服務;3,社區增值服務,包括物業維修及養護、廢物清潔、收取公用事業費用等;4,其他業務包括酒店業務及長租公寓業務。
值得關注的是,在這四條業務線中,為營收貢獻力度最大的業務是物業管理服務,次之為非業主增值服務。2017年、2018年及2019年前九個月,物業管理服務收益分別佔總收益約約71.2%、53.5%及49.9%,呈下滑趨勢;而非業主增值服務分別佔總收益約14.3%、29.2%及26.2%。同時,社區增值服務收益分別佔總收益約13.6%、 13.0%及12.9%,而餘下則為其他業務貢獻的收益。
在四條業務線的推動下,宋都物業自2017年至2019年前九個月的營收維持較為穩健的增長。
根據招股書顯示,2017年、2018年以及2019年前9個月,宋都物業的營業收入分別為0.84億元(人民幣,下同)、 1.33 億元和1.37億元,同期所對應的毛利分別為0.25億元、0.38億元、0.39億元。其中,值得一提的是,2018年的營業收入較2017年增長58.3%,2019年前9個月與同期相比的增速為55.3%,同期毛利潤的增速分別為50.5%、50.1%,這兩年營收保持穩定增長。
不過,營收增長的同時並沒有迎來企業淨利潤的同步增加,反而是呈現現持續下滑的趨勢。2017年、2018年及2019年前九個月,宋都物業淨利潤為1396.5萬元、2088.9萬元和1942.5萬元,淨利潤率分別為:16.6%、15.7%及14.1%。導致淨利下滑的主要原因是公司銷售費用的大幅增加。根據數據顯示,2017年公司的銷售費用為0.59億元,2018年同比增加61%至0.95億元,增長幅度逾半,2019年前九個月又同比增長57.5%,達到0.98億元。
對此,公司在招股書中解釋道,“影響銷售成本的主要因素為員工成本及分包成本。而分包成本增加主要由於公司的業務擴張,以及外包清潔、保安等部分勞動密集型職能予第三方以及簡化規劃物業管理服務的措施。”
多渠道擴充業務
與此同時,宋都物業的業務發展及營收增長都離不開對母公司的高度依賴。在招股書中,公司提到,在2017年、2018年及2019年前九個月,公司分別管理15項、17項及20項由宋都股份集團獨立開發或合作開發的物業。於最後可行日期,宋都物業擁有宋都股份集團的21個物業管理項目,相當於訂約建築面積約350萬平方米。
另外,從物業管理服務收益明細來看,同一時期內,由宋都股份集團獨立或合作開發的物業服務收益佔宋都物業的總物業服務收益的比重分別為98.19%、96.62%及93.46%。由此可見,母公司的“輸血”成分相當高。
總體來看,儘管區域性公司具備一定優勢,比如其所在區域的品牌影響力以及核心業務競爭力等,但當公司在該區域強化其市場份額,保持其業務核心優勢之後,若想獲得長久穩健的發展,依然需要向外擴張的長遠之計。對此,宋都物業在招股書中表示,未來將計劃憑藉在浙江省的豐富經驗,積極探索及尋求機會以於長三角地區透過多種渠道擴充業務規模、增加市場份額及擴大地理分佈。
而針對宋都物業上市後的發展規劃等問題,《企業透明度報告》以郵件形式致函公司執行董事俞昀、聯席公司秘書張綺思,並多次撥打公司聯繫電話,但一直未能獲得回覆。
閱讀更多 中國經濟網 的文章
