我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：問題請教：父母名下有幾套房產，分別為中海名都（3房）、南雅苑（2房）、柏林公寓（單間）、金匯花園（江灣路）、天鵝灣（一房）。
請教：
1.父母對市中心的朝向戶型好的有小區的總價低的樓梯樓有執念，請問此觀念是否落伍？父母常年在香港，他們覺得香港市中心的樓梯樓比新建商品房保值且住的舒服。
2.父母認為限購後，房子賣掉就買不回來，所以不打算再做什麼變化，是否正確？
3.對以上他們手持的房產，您覺得怎麼處理最妥當？
回答：1、若伴隨著不錯學位的話，這個觀點還是有支持力度的，而且必須是樓層適中的。市中心要完全蓋的新樓，要不密度高，要不價格奇貴，要不體量太小，買入容易給套。
2、限購賣出就不容易買回來，這樣才對，所以我們一直建議是抵押去買房，只要能騰出資格。但對於很多人來說置換是必要的，因為產品在變，人們對產品的品位也在變。當老的房子價值增量是越來越寄託在土地增值面上的時候，是可以考慮換次新的。
3、你父母的房子其實單單從地段來說，都是不錯的。我建議可以繼續持有，而泵出資金來繼續買吧。
提問：情況如下:家在河南小縣城！孩子上海讀大三！準備考研！現有現金70萬左右，還貸能力5000左右，現在的問題是！孩子打算考研，按現有政策，上海買房房票也得五年以上，那麼我們怎麼做划算，是存銀行的五年定期，還是買房！買房是崑山花橋還是鄭州，崑山花橋臨近地鐵11號線的，單價都2.3萬了！鄭州的三環外1.5萬左右！花橋好還是鄭州好！優勢在哪裡？將來是要置換到一線的！另外有朋友去惠陽和大亞灣買房投資！均價是1.3萬左右！那麼！你能給個建議嗎？如果有推薦，哪個樓盤好呢？謝謝！很焦慮！也不知道未來房價是漲是跌！求幫忙！
回答：1.首先未來房價一定還會上張，錢存5年，只會越來越不值錢，通貨膨脹只會貶值，所以認清一個觀念 買房才是硬通貨
2.你女兒在上海讀書，還有幾年才進入社會，這幾年時間就要提前佈局，讓資產快速增值，未來才有實力上海買房
3.你說的幾個城市，鄭州潛力最大，鄭州屬於強二線城市，和成都 武漢等都屬於未來大都市圈，發展只會越來越好，房價未來漲幅空間很大，鄭州儘快上車 持有幾年再出手，後面有上海房票再入上海
提問：我現在本來是賣一買一，看房也有一段時間了，可是家人近期看了一些看空樓市的觀點，覺得今年之內都不適合買。對於那些經濟統計之類的數據，我不甚瞭解，總覺得太過於宏觀，我們現在賣掉房子後就是首套了，並沒有更多住所，自住為主，談不少投資或炒房。這個階段觀念僵持著，應該怎麼辦？
回答：立刻開始你的看房之旅。
不要受什麼看空樓市的影響。空頭是沒有支撐力的外圍城市，對於廣州，不會有特別明顯的影響。我們手頭上的房子不能沽清的，房價跌起來很慢，但是漲起來很快。你若是在現在平穩期錯失了買房時機，屆時風起，你分分鐘可能搶不到，房子跳漲起來，都是一天一個價。
提問：星叔你好，座標西安，目前三橋地鐵口華潤二十四城一套108自住房，工作位置變動，意置換。1.該房生活方便，感覺有升值空間，有些捨不得賣。2.老公在港務區工作，我即將在經開工作，距離較遠。3手上資金只有十幾萬。方案如下:
1.該自住房賣掉，在經開或滻灞靠近經開的地方首付一套三室二手學位房，或者四室新房，一步到位，改善居住。
2.自住房等升值後再賣，用手頭少量現金再想辦法湊一點在距離單位較近的地方首付一套二手小兩室，資金問題考慮樓梯房，湊合居住兩年，後面再置換。
3.維持現狀，上班通勤辛苦一點，等孩子快讀完小學，初中前再置換中學學區房，再改善。
請房叔給下建議，如果建議置換，請推薦下樓盤，感謝
回答：從西安目前靜淡市和區位優勢來說，我確實不建議你現在出手地鐵口房子，價值被低估，不是出手最佳時機。
上面3個方案都有優劣，我建議你採取"投住分離"，就是現在房子繼續長持，不住可以出租，另外在工作附近租個房子過渡，而沒必要買個老舊樓梯房，以租換租。
同時繼續蓄力，擴大資金流，如果以後長期在那邊工作，再考慮買一個好點的新房或二手次新自住，最終達到一套自住一套投資。
很多人的第一套、第二套、甚至第三套房都是從居住角度去思考、去選籌，略微懂的人更是希望居住兼顧投資。但是我們真的能做到住投兼顧嗎？建議轉變觀念是住投分離。
投住分離本質是解決三個約束：認知約束、資金約束、需求約束。
認知約束：由於自身認知不足，而遲遲不買、或者挑三揀四無法建倉；
資金約束：侷限於居住需求但資金又不足，錯失投資良機；
需求約束：用買房來解決自己的居住需求時，當不滿足自身偏好或者需求時不買入而眼睜睜看著房價上漲最終無法建倉。
不能將住與投分開考慮是很多小白和初級投資人的通病。
很多剛走入社會的年輕人，或者剛到一線的三、四線人，甚至對於傾其所有購入首套房的人而言，他們的首要矛盾是有限的資金與無窮慾望之間的矛盾，總認為掏這麼一大筆錢，總要買個自己喜歡的，於是位置、樓層、戶型、朝向、交通、甚至小區環境、配套、開發商品牌都要考慮進去，往往思量許久、反覆琢磨，最終卻無法出手，延誤購買時機。
也有人認為買房這麼麻煩，一勞永逸。於是要一次到位，或4房3廳，或別墅豪宅，下定決心未來不再折騰。
還有人不過30多歲，到了某處山清水秀之處，於是認為自己會在這裡養老，擔心未來房價飛漲，早早買入一套為養老做準備。
對於絕大部分首套房購入者，尤其是一線的年輕移民，都不具備投資住房的眼光和能力，很多時候連“住”這件事都想不清楚---例如處房情節、外景情節、郊區情節、品牌情節，更不要說兼顧投資了。
在資金有限的情況下，其實往往買不到合適的住房，而且此時秉持著錯誤的購買觀念，認為要買大戶型、大開發商、花園漂亮、配套齊全，但是有限資金怎麼可能買到這樣的住宅。
此時如果將資金配置到市區低估房，未來升值的空間要大很多。
既可以讓自己的資本獲得最快的提升，又可以避免早期購房的失誤。在消費效用上可以追求最大化，在資金的利用率和投資回報率上也可以追求最大化。
對於小白而言，一定要把居住和投資區分開來，不要被自己的居住思維所困擾而不能建倉，買入是從零到一的行為，意義十分重要，要追求買入有價值的房產而不是買到自己滿意的房產。
提問：星叔，我瀋陽人，老婆廣州人，現居廣州。海歸一年做電商自由職業，租住在碧桂園假日半島別墅（居住+工作），無貸款，現在想投資瀋陽和廣州房產，因工作原因都不是剛需，所以想請教怎麼分配手裡子彈和選擇地點呢？主要以投資為主然後想未來裂變。另外我11月回瀋陽看了一下房市，長得夠快的，家人朋友都在渾南附近，所以也想投資渾南的，渾南新區道寬樓新格局好，很多人或投資或改善，就是很奇怪一點是瀋陽人的工資和企業等 並不像南方那麼高，都肯花150-350買房這現象是不是奇怪呢？
回答：1.這個現象本質是因為瀋陽土著原本屬於後知後覺的，瀋陽近一年來的漲幅行情和投資客紛紛進場，使當地人開始覺醒，茶前飯後更多的討論都是房子，所以瀋陽雖沒有很強的產業結構，但是房價基數低，和大連，哈爾濱，長春等相比，屬於補漲，當地人也都開始各種入場。
2.因為不知道你的具體資金多少，我建議首先考慮建倉在一線城市廣州，大單優先原則，首套資格和處女貸用在一線城市一定會更好，就未來漲幅來說，一線城市一定是領漲的，漲幅會更加確定，而且潛力會比瀋陽大，天花板更高。
如果說你還有多餘子彈可以再在瀋陽投資一套，由於你和你老婆都是首套資格，可以先jlh，再分別以各自首套資格買入廣州和瀋陽，如果子彈有限投資一定要優先廣州。
提問：星叔，座標上海，打算在上海買200～300萬的房子，純投資，您覺得是買市中心的老破小一房好，比如浦東花木或龍陽地鐵站附近的一房（92年左右的老破小），還是買郊區新一點的兩房好，比如航頭鎮、周浦、上海東站，或者您有沒有什麼推薦？謝謝
回答：我建議你買近郊，距離市區25km以內的次新房，不要買老破小。
你將來在青浦上班的話，可以先買大虹橋那裡的房子，自己現在浦東租房子，大虹橋這五年會表現不錯的。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。
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