轉自：京法網事
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法官參考2003年最高人民法院印發的《關於在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》，結合以下十個與房屋租賃合同相關的法律問題進行解析：
一、疫情發生後，租賃房屋因疫情防控需要暫時無法使用的，承租人可否要求延長租期或者減免相應期間的租金？
租賃房屋因疫情管控需要暫時無法使用的，承租人要求延長租期、減免相應期間的租金的，如確不可歸責於承租人、出租人的原因所致，可根據公平原則視情適當延長租期、減免租金，合理分擔因疫情管控導致的不利後果。
二、疫情發生後，承租人可否以疫情期間無法正常經營或者營業額大幅下滑為由，要求出租人減免租金？
正常情況下，承租人不能因自身經營狀況的好壞而突破合同約定，對租金隨意調整。但在疫情期間，由於疫情原因並非承租人自身原因而影響正常經營的，此時承租人可以積極與出租人進行溝通和協商，向出租人書面提出適當減免租金的要求。但若承租人可以實際使用租賃房屋，租賃合同的履行在法律上不存在實質性的障礙，那麼承租人可能難以用不可抗力進行抗辯。
北京市政府也出臺了一系列政策，鼓勵對中小微租戶適度減免疫情期間的租金，所以為了能夠促進企業運營的高效，減少糾紛，減少店鋪空置率的角度看，我們也希望出租人與承租人能夠積極協商、攜手共進、共渡難關。
三、疫情發生後，如果對租金進行減免，需要考慮哪些因素？
疫情發生後，如果根據公平原則對租金進行減免，既要考慮到承租人的實際情況，也要綜合考慮租賃房屋的目的、經營用途、疫情管控措施對合同履行的影響程度等因素，合理分配風險及責任，而並非是簡單地減免租金而讓出租人承擔疫情管控措施所帶來的全部不利後果。
四、疫情發生前簽訂的短期租賃合同，約定合同履行期間在疫情防控期間，承租人未實際使用房屋的，可否不支付租金或者要求返還租金等費用？
受疫情防控影響，租賃房屋尚未交付使用或者交付房屋後無法實際進行經營的，且此種短期租賃合同在疫情期間可能履行期限就已經屆滿的，承租人可主張因不可抗力致使不能實現合同目的，從而要求解除合同，不支付租金或者要求出租人退還租金等相關費用。
五、疫情發生後，承租人能否以疫情為由遲延支付租金？
鑑於目前線上支付技術已經非常成熟和便捷，故疫情影響並非是遲延支付租金的合理理由，在未與出租人就租金減免及租金支付時間的變更協商一致的情形下，承租人仍應當依照合同約定按時支付租金，若未按時支付租金，仍然需要按照合同約定承擔相應違約責任。
六、疫情管控措施進行後，承租人可否以租賃房屋無法使用為由要求解除合同？
可以參考合同法九十四條第一款的規定，即因不可抗力致使不能實現合同目的的，當事人可以要求解除合同。根據此條款，當事人既可以通知對方解除，也可以提起訴訟或仲裁請求解除合同。
但需要注意的是，在司法實踐中，法院對因不可抗力請求解除合同的審查標準比較嚴格，若沒有達到致使合同目的不能實現的程度，那麼當事人要求解除合同的請求，可能很難得到法院的支持。
若承租房屋因疫情防控措施確實導致合同目的無法實現的，承租人或出租人提出解除租賃合同的，雙方可依據房屋租賃合同的完成程度、剩餘租期等情況，對合同解除後的相關事宜，使用公平原則分配責任。
七、疫情發生後，承租人可否以疫情期間無法正常經營或者營業額大幅下滑為由，要求解除合同?
不可否認疫情及相應的管控措施可能會導致承租人的經營受到一定影響，但此種情況一般被認定為尚未達到不能實現合同目的的程度，承租人據此要求解除合同，可能難以得到支持。
承租人此時可以要求出租人根據公平原則適度減免租金和違約責任。若承租人減免租金後仍無法繼續經營，或者承租人因疫情影響導致經濟狀況嚴重惡化，繼續履行租賃合同對其明顯不公平且不可能，那麼此種情況下，法院會允許雙方解除合同，但承租人仍需要承擔一定的違約責任。
八、疫情發生後，出租人可否以承租人拒絕或者延遲繳納租金為由主張解除合同？
一般來說疫情的發生及由此引發的行政管控措施對於承租人支付租金應該不構成履行障礙，在承租人與出租人就租金支付變更事宜未協商一致的情形下，仍應依約按時支付租金，若承租人拒絕或者延遲繳納租金，出租人可以依據約定或者法律規定行使單方解除權。
九、雙方當事人在租賃合同中對不可抗力情形進行了約定後是否仍可適用不可抗力規則進行免責？
民商事合同應尊重當事人之間的意思自治原則，如果當事人在合同中對於不可抗力的情形及處理辦法進行了約定，應視為雙方對疫情具備心理預期並且願意承擔由此導致的風險，故應該嚴格按照雙方的約定進行履行。
十、疫情期間適用不可抗力規則需要具備哪些條件？
當事人因疫情導致合同無法正常履行，適用不可抗力進行救濟還需具備以下條件，否則可能無法減免租金、解除合同或者免除違約責任。
1
新冠肺炎疫情導致的行政管控作為不可抗力的時間節點，應發生在合同履行過程中。
2
新冠肺炎疫情須與不能履行租賃合同具有因果關係時，才能發生不可抗力免責的法律效果。
3
受不可抗力影響的當事人應當及時通知對方並提供證明。
4
受疫情影響的一方當事人在新冠肺炎疫情發生時應盡避免損失擴大的義務。
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