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地鐵讓城市變小了
過去的2019年，很多人在喊著“迴歸主城”，對遠郊盤開始敬而遠之。
可以理解。市場不好的時候，供大於求，地產擴張的腳步放慢。人們不再僥倖冒進，買房但求一個“穩”字，降低風險。
四環外甚至更遠的樓盤，配套遙遙無期，入住率上不去，更別提三五年內有人能接盤了。
如此，居住舒適度無法保障，房價上漲自然更是奢望。
而主城區人流、錢流匯聚，產業發達，配套成熟。一方面，有人就有居住需求，需求旺盛的地方，價格才能水漲船高。另一方面，城市配套和資源完備，居住更加方便舒適。
我們一直強調，買房一要看地段，二要看配套。而地鐵，與這兩者都有深刻的關係。
在鄭州，最好的地段無疑是鄭東新區CBD和北龍湖區域，鄭州最高端的商務區、河南省級行政機構、金融等上游產業集中於這個區域。每天早上，熙熙攘攘的上班人流向著這裡彙集。鄭州最貴的房子、最好的酒店絕大部分都在這裡。
可惜，這樣的區域內土地供應稀缺，價格高企，把普通人拒之門外。於是人們只好退而求其次，去買最好的地段周邊區域的樓盤。
於是現狀就是：距離北龍湖和鄭東新區近、通勤方便的區域，都是還不錯的地段。
2019年5號線開通運營，鄭州地鐵正式成網，越來越多上班族選擇地鐵通勤。主城區的地鐵大部分2-3分鐘一站，節省了太多的時間和成本，帶來便利，提升了整個城市的效率。
舉個簡單的例子，家住市中心的小明在東區高鐵商務區上班。5號線開通之前他開車通勤，8點出門，9點打卡，偶爾堵車難免遲到。
5號線開通後他改為地鐵通勤，步行5分鐘到地鐵站，一共坐8站，站內半小時左右，出站後步行10分鐘到公司。
每天一共節省半小時時間，還省了每月500的停車費和600的油費，而且不再遲到。
除了上下班，他帶孩子去正弘城也更方便了，原本開車半小時停車15分鐘，節假日還要更慢；現在3站地鐵20分鐘內到達。他說在他眼裡，他家現在就是“最好的地段”。
雖然現在市場冷淡，二手房交易萎靡不振，但是他堅信一旦市場向好，自家小區的房價一定不會讓人失望。
這不是個例，這無比真實。
未來，隨著更多地鐵的修建開通，這個效應還會越來越明顯，惠及到城市裡生活的大多數人。
不誇張的說：
地鐵，是目前買房重要的配套；
地鐵，可以讓一個普通地段變成絕佳地段；
地鐵，讓城市“變小了”。
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4號線，黃金線
有房者如小明，已經享受到地鐵帶來的紅利。那麼對於正要買房的你來說，想買地鐵盤，該如何選擇？
前文說過，鄭州的城市價值高地是北龍湖和鄭東新區CBD，而有一條地鐵線，縱向貫穿這兩個區域的圓心，雙十環命中！這對於沿線樓盤的價值來說無疑是一種放大。
他就是2020年即將開通的地鐵4號線。
我的同事悟淨撰文寫過，地鐵沿線房產價值的上漲和兌現有三次機會，地鐵前期規劃一次、地鐵批覆開建一次、地鐵開通一次。
從地鐵的規劃，到通車，中間會有很多年漫長的等待。去年等過8號線的大家都懂。
4號線預計2020年底開通，沿線新樓盤大約會在三年內陸續交付。
買這些樓盤，不是你等地鐵，是地鐵等你。而選擇現在這個時間入手，從建設到開通的最後一次價值兌現，你也絕對不會錯過。
來看4號線沿線值得關注的樓盤有哪些。
▲彩色站點為換乘站
上圖中綠色的北龍湖組團價格太高，不是普通人的遊戲；紅色的老鄭東新區範圍內幾乎沒有在售新樓盤。在這裡，它們作為“價值高地”的概念存在。
紅綠區域之外，4號線沿線地鐵盤，西端到北龍湖之間有名門翠園、華瑞紫金嘉苑、瀚宇天悅城、美盛教育港灣、瀚海思念城、碧桂園天麓等在售樓盤。南端有盛澳金尊府、鼎盛·陽光城、富田城九鼎公館等在售樓盤。
先從一張表格瞭解整體情況。
▲圖中數據僅供參考，以開發商公佈為準
下面逐一分析。
名門翠園
雙地鐵、綜合配套改善盤，距離4號線北龍湖金融島北站有10站路。
他是鄭州曾經的銷冠“神盤”。如今名門翠園貨量不多，市場聲音漸弱，沒有過去的熱度高了。
翠園本期的“雲鼎”在售產品面積段在106-177之間，據悉106戶型所剩不多。戶型和定位整體偏向改善。距離4號線地鐵口只有約120米。
78畝的市政公園已經建成；優勝路小學豐收路校區已經建成。
除了價格利好外，承諾的規劃半數已經兌現，現在買可以更放心。
華瑞紫金嘉苑
小區距離地鐵口300-400米，也算地鐵盤。
價格不高，戶型不錯，在售面積段在91-128㎡之間。
首付不到40萬起買地鐵、學區雙全的小三房，在這個區域是性價比之選。
美盛教育港灣
商業、公寓、酒店和住宅業態綜合配套樓盤。
一直傳這個樓盤容積率高，其實公寓和住宅是分開的。一期住宅有11棟高層，容積率是3.99，其中5號樓呈東西向分佈，2T6戶，價格只有16000左右，其餘南北向的樓棟價格在18000左右。
從外立面和景觀設計來看，美盛教育港灣至少是剛改的定位，主打“教育”簽約名校，一期對街是金水北區繼北金倒下後唯一的大體量商業yoyo park（除宜家外）。
美中不足是1期離地鐵口稍微有點距離，後期地塊就近多了。
戶型最小的是75㎡左右兩房，入手門檻只有30多萬。這是什麼概念呢？我有個親戚兩年前首付31萬買了一個二手房改善小區的38平標間。
添幾萬首付在這個樓盤可以買帶地鐵和學區的兩房。
瀚宇天悅城
▲地鐵上蓋商業區域
地鐵上蓋商業、公寓和住宅業態綜合配套樓盤，投資引進龍門第二實驗學校。
地鐵上蓋意味著可以從地鐵直接進入小區門口的商業體然後直接進入自家小區，這種業態目前在鄭州還不多，方便也是毋庸置疑的。
瀚宇在北區已交付的項目表現不俗，口碑不錯。當期產品面積段從80㎡到140㎡都有。
入手門檻40萬左右。108㎡三房要50多萬首付。
瀚宇天悅城的位置值得一說，北鄰三全路東鄰文化路這兩條主幹道，東邊還有稀缺資源——東風渠河濱公園。
碧桂園天麓
據說是碧桂園為數不多的總部直管項目，精裝修交付，標準不低。
地鐵上蓋，商業、辦公和住宅多種物業業態，據說簽約農科路小學（具體以合同為準）。
碧桂園天麓是金水北區最靠近北龍湖的一個樓盤，從小區到4號線金融島北站只有6站地鐵，未來享受到的區域價值外溢也是最多的。
美中不足是由於容積率限制，雖然整體品質不低，但是產品裡缺少真正“改善”的戶型。
面積段從43㎡到135㎡，中間有100㎡左右的產品。
▲雙氣小戶型
小戶型的入手門檻只有25萬左右，結合這裡的位置和地鐵、商業等配套，投資可關注。
瀚海思念城
▲效果圖
銷售接近尾期。瀚海思念城和天麓類似有46㎡小戶型，但是小區無論從規劃、設計、景觀、戶型配置來看都是改善的定位。
開發商近年來的表現有目共睹，瀚海晴宇彷彿一座“標杆”矗立在金水東路東三環附近。瀚海憑藉晴宇一役，心安理得認領了“豪宅締造者”的口碑，也讓人對遲到幾年的瀚海思念城多了幾分關注。
地鐵、商業、濱河公園、改善住宅是瀚海思念城的標籤。入手門檻很低，小戶型首付只有25萬左右。
像其他改善樓盤一樣，瀚海思念城戶型越大，單價越貴：190㎡戶型單價26000，在區域內可謂一騎絕塵，適合為生活品質買單者。
盛澳金尊府
盛澳金尊府的產品還是不錯的。戶型還是泰禾原來的戶型，高層價格從半年前的15500到現在17500，漲幅驚人。
曾經和金尊府對標的產品是萬科美景世玠和融創金水府。
盛澳金尊府和萬科美景世玠一樣是高層、洋房高低配，戶型以119㎡三房起步，首付門檻在60多萬。洋房標準層單價是26000元/㎡，入手門檻130多萬。
還有，一期簽約創新街小學團結路校區（以教育局劃片為準），小區外300米有4、5號線雙地鐵換乘站。從這裡到CBD會展中心站只有5站地鐵，委實佔據很大的位置優勢。
要知道，隔壁的剛改二手房美景鴻城，價格也在17000元/㎡左右。
鼎盛·陽光城
此陽光城小區非外來一線品牌“陽光城”，位置在盛澳金尊府西南側，已經開發到三期，目前一期二期已交付入住。
在售高層戶型是89㎡小三房和92㎡兩房，價格很低，13000-14000，入手門檻只有37萬左右，準現房，非常適合年輕剛需人群。
▲純南北通透小三房
我努力在腦子裡搜索了一圈，恐怕三環內的新樓盤很難找到這樣緊湊又合理的南北通透小三房戶型。
這片住宅區域很大，已交付小區的大量底商都在營業，生活還算方便。規劃學校是陽光城實驗中學。
距離小區西側約200米是中州大道，東側500米左右是地鐵4號線果園南路站，
到CBD會展中心站只有6站地鐵。富田城九鼎公館
管南人氣很旺的一個項目，下午6點鐘，售樓部人還很多。
地鐵上蓋商業直通小區停車場。引進管城區東關小學，還不錯的一個學校。
從規劃和品質來看是剛改的定位，同品系經開區的富田九鼎世家品質也是不錯的。景觀標準不低，精裝車庫用的是金剛砂地坪。
這個樓盤守著4號線的南端終點站，距離CBD會展中心站有8站左右。
小區旁已經建好七里河邊的運動主題河濱公園。
入手門檻不高，首付40萬起可以買到三房，無論產品戶型、小區品質、綜合配套來看都是不錯的一個選擇。
重點是：公積金、商業貸款和公積金混合貸，都是可用的。也就是說只要你符合公積金貸款條件，不管買哪個戶型、首付多少，都能用上公積金貸款。
——3——
結語
對鄭州而言，城市格局剛剛成型，建設正在進行時。購房者時而焦慮著區域成熟太慢，時而又抱怨主城房子太貴。
別忘了，正是因為區域不成熟所以價格有空間你可以低門檻入手。
最理想的狀態是：就在你選定項目買房的同時，樓盤在建設，區域配套也在完善，地鐵在織網。交房入住的時候，一切水到渠成。
不買太遠，剛好買在半成熟的、通勤方便的地鐵沿線四環內 區域。內有三環主城，承接資源和人口外溢，外有剛需接盤者眾多。
只等交房和4號線通車，商業、學校等落實，區域升值，生活便利，財富兌現。
你品，你細品，就這種操作，人生贏家是不是你？！
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