2020年起，比房價下跌更加麻煩的事或到來，買房者應關注
國人為什麼對買房情有獨鍾？對於這個問題，其實大家都有自己的答案。有錢的人認為沒有什麼投資槓桿能超過房產，就連銀行本身都比較青睞開發貸項目，這就是商人的本質。沒有錢的人卻希望通過買房而迅速扭轉個人命運，畢竟曾經的“拆遷戶”“二環戶”是如此的耀眼。而對於跟風過度撬高槓杆的人來說，原因無疑是最簡單的，10個人當中有9個人買房賺了錢，為什麼我也不去炒房呢？從這個思維階層來看，其實我們能發現一個潛規則，當房產聚集金融屬性時，投資思維逐漸貫徹整個樓市，你看中的是房子戶型，而有的人看的是地段，房價的高低實則早已脫離供需關係。
但從最近幾年樓市的變化來看，這一局面正在被打破。宏觀角度來看，M2規模已達到上限，貨幣政策在呈現中性的基調下，央行明面能做的事少之又少。簡單來說在銀保監會連續開出鉅額罰單的背景下，金融機構逐漸看低樓市，資金層面將會大幅度收縮，這對於習慣大手大腳的開發商來說，在還沒來及適應的瞬間恐怕就已經倒閉，去年超400家開發商破產。不少人看到這裡都不禁沾沾自喜，認為會促使房價下跌，對此我只能說太過於片面，當地市場連開發商都沒有了，你確定你的房子還有價值？
微觀角度來看，樓市風向發生了變化，房價下跌早已瀰漫市場，一方面是開發商主動降價，例如恆大75折、無理由退房橫空出世，按照市場跟風的慣性，房價下跌似乎沒有最多，只有更多，只要有的開發商敢降，有的開發商就敢打價格戰；另一方面購房者紛紛看低樓市，80後早已練就一雙“火眼金睛”，等一等也許會有驚喜，而90後佛系的生活態度，不負債就算走在了前面，至於買房也許六個錢包還不一定夠。最重要的一點就是賣房市場正在助推這一趨勢發展，持房者越著急，市場反而越陷入矛盾，賣房的人嫌競爭太大，買房的人嫌降得不夠多。
而對於2020年樓市，這些才剛剛開始，一個外界因素徹底打破了市場平衡，1月份超90%的城市商品房銷售零交易，不少地區紛紛救市，例如土地債務可以延遲或者分清，取消現房銷售。在這樣特殊背景下，比房價下跌更加麻煩的事或到來，主要有2點：一是人口流動性再次凝固，早在1月份限購放開和中小城市落戶限制的取消，本以為一場來勢洶洶的人口紅利將爆發，但此時預測上半年恐怕都恢復不過來，這對於一二線城市來說是致命打擊，去年北京房價跌幅就超9%，至於今年，恐怕仍有下行空間。
二是購房觀念發生本質變化，在過去幾乎所有人都在追求財富、房子，忽略了一些本質東西，或者說當意外來臨時，拯救你的是現金流，而不是房產證。健康是一切的根本，而現金流將是保障健康的基礎，也就是未來市場低槓桿將會是一個趨勢，低首付買房將重回市場。這2點因素將直擊樓市七寸，人口的流失導致市場熱度的降低，供大於求的趨勢正加快形成，而理智買房將會是打破高房價一次重要的契機，換句話來說，如果拋開結婚，又有誰願意主動買房？
針對以上2點來看，這也許對購房者來說是利好消息，但事實上開發商早有準備，線上VR看房、線上交易成為新一輪趨勢，藉此來應對人口流動性問題，而無理由退房更是戳中購房者的軟肋。看到這裡，我只能說當下很美好，但未來是殘酷的，在買漲不買跌的背景下，市場往往是殘酷的，對於今年買房來說，避開風險房要比買好的房子更為重要，在本身資金和時間緊迫的關鍵時期，不排除出現房屋質量問題，買房前一定要做好功課，換句話來說，當前買房機遇和風險相輔相成，但事實上已經沒有人敢賭了，當然也不建議投機買房。
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