XSX木木蓉

為什麼說10年後得漲到140萬才保本呢？我們先來計算下，到底是不是140萬才保本。我們計算的邏輯是，將買房這種投資手段與一般的銀行理財做對比。

假設貸款35萬，按5.88%的年利率，貸款十年，等額本息還，十年後需要付的總利息是11.2萬。這部分是為了買房所需要支付的資金成本，應該算到未來的房價裡。

除此以外，如果首付30萬用於理財的話，假設年化利率為4%，能得到的利息是30*4.0%*10=12萬。這部分是你不買房所應獲得的基礎收益，也應該算到未來的房價裡。

這樣來看的話房子的售價至少應該是30+35+11.2+12=88.5萬，才能跑贏你付出的成本。這個88.5萬與題主所說的140萬差距很大，不清楚題主是如何計算出來的，難不成把通貨膨脹也算進去了？

計算通貨膨脹是不合理的，因為即使不買房，採用其他的投資理財方式，也需要考慮通貨膨脹。

為什麼急於買房？

如果用於買房投資的話，上面也算出來了，房子在10年以後賣到88.5萬，就保本了。我們考慮到房子在交易的時候可能會存在一定費用，同時房子也會有幾年的租金收入，我們保守估計兩者抵消。

我們簡單計算下房價每年漲幅多少，能達到88.5萬。保守的通過單利來算。（88.5—65）/10/65=3.61%。（實際計算出的結果會比這個數字還要低）也就是說只要房價每年漲幅3.61%，十年後出售就保本。

過去五年，房價漲幅100%的城市有很多。平均每年漲幅20%，似乎也不是很難的事情。現在只要求漲幅3.61%以上而已，有閒錢的人自然願意選擇買房。

特別強調，如果選擇的是住宅，可以按照上述計算方法來，如果選擇的是商住兩用的公寓，就不能這樣計算了。因為公寓不好出售，而且各種稅費很高。

銀行研究僧，你學習，我也跟著學習。

銀行研究僧

近些年房產價值的增長是成倍的 但是銀行存款利率浮動很低

拿天津舉例十年前我家門口小區均價8000 當時50萬能買個小兩居 再貸款30萬 能買個三室

按照20年期 商業貸款利率來算 月供大概1800左右 那時候家庭月收入在3000-4000

到現在 我家門口均價3萬 如果當時花錢買了三室100平 現在手裡相當於有了 300萬固定資產

如果這些錢都存銀行 現在想買三居還是要貸款買 現在家庭的月收入在一萬左右 就算之前十年內每月能存月收入的50%算 10年也就存個 30-40萬 加上之前手裡50萬首付 再算上銀行利息 手裡大概也就100萬 在想買100平 每月月供起碼1萬2以上 那麼這個家庭肯定沒法負擔了 只能退而求其次 買80平甚至60平

當然十年前肯定無法預料到10年後 房價的成倍增長 但是漲是肯定的 我還沒聽說哪個城市10年房價越來越低了

很宅很娛樂

關於買房，我來分享一下個人的觀點。

首先咱先不說這個錢的貶值與否。有些人買房就是剛需。因為居住或結婚。像我們這兒小縣城有一個小夥子，在縣城裡面就有老房子，然後他又去買了一個，120多平方的3室1廳。他是首付20萬，然後分期30多萬。我就問他，你在縣城裡面本來就有房子，為什麼又去買一個？他回答說，我要結婚，就必須再買一套房子，這是女方提出來的基本要求。
然後咱們再回過頭來，談論一下為什麼還有很多人買房子？

首先是因為，貨幣的貶值率。社會要發展，要進步，通貨膨脹是一個必然的過程。以前一塊錢買到的東西，現在需要十幾塊錢才能買到。從我們10年前的工資和現在的工資就能夠看出來，這種差別。而目前，綜合看來，房子是最保值的商品。
當然，也有人在看到房價上漲的時候。他們盲目的追高。囤積房子，然後想獲取更高的利潤。這樣也更加加劇了房子的銷售。

農民阿忠

首付30萬，貸款35萬，總價65萬，相對來說這房子價格不高，外部因素不講，房子戶型面積不知有多大，反正你不買就虧大了。

人在外面飄，無房就沒根，記得我剛到這座城市，首先是，租房，安頓一下自己，當然有親人，朋友在，你就能省不少心。

如果租過房的朋友，你們租房在一個地方很少搬家的多不多，現在我感覺到那幾年我搬過好幾次家，飄來飄去，沒有著落，不知大家是不是有同感。

再說個假如，你不買房，你對這個城市的歸屬感就不強，工作生活上有時就融不進這個城市生活，一旦房租，物價上漲，工資不動，就有點情緒心裡。買了房也就有區別，勒緊褲帶，掙工資，還房貸，掙生活，隨著貨幣的走勢，錢也越來越不作用，隨著時間的推進，回頭一看，你會發現買房是個好的選擇，這也是我以前的一些體會，分享給大家。

當然，以前買房，也有一定升值空間，只有一套房的不要多想，現在剛需，該出手就要出手，認清形勢，抓住機會，祝福大家。

葉畢根

不知道140萬怎麼算的。。。

首先35萬首付，30萬貸款，貸30年，利息算28萬，合計還近100萬。

但是10年時間，每月還款1600而已，一年1萬9，10年19萬，大概算下10其實你只投入了35+19=54萬的本金而已，還應還39萬。

10年後的房價漲到140萬的話，除去還應還的，手上100萬(當然提前還款少的那點忽略)，本金投入54萬，相當於收入46萬。

當然這46萬還沒加上你買房少出的租房錢或收入的房租。。。

大概草草算下漲到140的情況，投入54萬本金，收益46萬，平均年收益在7%，銀行利息收益在3-4%，貨幣基金2.7-5%，穩定來看股票-10-10%。

當然你看的雞湯文動不動就給你說聰明人年收益都能做到20%以上，先不談你夠不夠聰明以及有那份運氣，光是投資盈虧的壓力就夠你夜不能寐了。

用50多萬的成本，10年，啟動一個100多萬的投資，怎麼看也比較值，當然前提不是炒房。

---關鍵的分割線

當然該房產10年後能不能到140我持保留意見，這得看是幾線城市，是不是熱門地段等等因素，至少穩定的區域房價不會大跌。尤其是現在房住不炒的基調

艾卡西亞

貸款利息

貸款35萬元，十年期，我國以利息高的等額本息計算（等額本金利息較低）：

1、公積金貸款

利率3.25%，十年後利息為60420元，本息合計410420元。

2、商業貸款

1）：基準利率（4.9%）：十年後利息為93425元，本息合計443425元。

2）：基準上浮10%(5.39%):十年後利息為103524元，本息合計453524元。

3）：基準上浮30%(6.37%):十年後利息為124128元，本息合計474128元。

4）：基準上浮50%(7.35%):十年後利息為145265元，本息合計495265元。

即使以最高的基準利率上浮50%計算，十年後，你購買這個房子總成本為：首付款30萬元+495265元（35萬元的貸款本息）=795265元，尚不足80萬元，為何會需要140萬元才能保本？所以這個假設根本不成立。

如果說貸款35萬首付30萬，10年後得漲到140w才能保本，那麼這個貸款利率得多高呢？140萬元-首付款30萬元=110萬元，也就說貸款的35萬元的本息需要達到110萬元才會產生這個保本的問題，這個相當於房貸的利率為40.8%，已經屬於高利貸的利率，根本屬於不可能事件。

投資的收益

通過上述貸款利息的分析，我們知道，你這個首付30萬元+貸款35萬，10年後的本息最多也就約80萬，你說140萬元才能保本，這說明你這個80萬元，如果不買房，在十年之間要賺到60萬元左右收益的，才會有保本一說。

此外房子出租也會產生租金收益的，10年我們假設租金12萬元就好，購買這個房子除了十年後賣掉的140萬元，還有這12萬元的租金，相當於總收益為152萬元。

所以考慮到房租的問題，你這80萬元的支出，十年內要賺72萬元，才會有保本的說法，這個是什麼概念呢？

即使是一次性支出的80萬元，80*（1+X）^10=152萬元，可得X=6.63%,這個投資收益率目前的低風險投資產品根本做不到。

如果再考慮到你除了首付款30萬元是一次性支付的，其餘越50萬元是分十年期限支付的（相當於分期投資，等於年金），假設投資利率為X：

30萬元的投資本息為：30*（1+X）^10；

35萬元貸款本息按月投資的本息為：4127.21*{(1+X/12)*[(1+X/12)^120-1]}/X/12

備註：4127.21為月供金額；X/12為月利率，因為月供是按月支付的。

綜上所述：30*（1+X）^10+4127.21*{(1+X/12)*[(1+X/12)^120-1]}/X/12=152萬元，可得X=9%，明顯目前市面上的任何低風險投資都無法做到這個收益率。

鯉行者

你這個帳怎麼算的，一套75萬的房子，十年後必須漲到140萬才能保本兒，一定沒算對，房子按揭35萬，首付30萬，不論你按揭30年，20年，或者10年，都沒有那麼高的利息，加上裝修，也到不了140萬的高度，假如按揭十年，總利息才不到十萬，按揭20年，總利息不到20萬，按揭30年，總利息30萬左右，按照基本裝修，十萬塊錢足夠了，你是怎麼算出來的140萬呢？

首先，這個帳沒算對，假如只按揭的十年，那麼這套房子只要漲到85萬，就算保本了，不論你貸款十年，20年30年，前十年的還款額，60%是利息，前十年的還款額度總利息不會超過15萬，也就是說，不管怎麼計算，只要房子漲到90萬，就可以完全保本了，其次就是要算一下你的真實賬目，包括裝修在內，所有的按揭利息，全部都算進去，十年後漲到100萬，這是頂天立地，絕對能保本了。

急著買房的人，不會去算賬，只是覺得房價未來會漲，他們就心慌，有的人買房是為了三歲的兒子，有人買房是為了結婚，有的人是為了換房，總之都是害怕未來房租越來越貴，而那些炒房的人，基本上都是用來，短期持有，不使用槓桿，佔用資金量過大，使用槓桿，就會面臨著持有成本，總的來講，投資買房的人，都會去算賬，而且是精算，而著急買房的人，都是一般老百姓，都是害怕。

好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來哦。

樂福居

朋友們好！

買房子是為了居住的，安居才能樂業，而且還可以節省租房子費用。而且你這個賬算的是不對的。因為你本金也就是30萬加上35萬貸款本息。下面來分析一下。

購買的房子85萬以上就不虧了

貸款35萬，首付30萬元，總共買房子的時候，你自己也就是投入了30萬元本金，當然了貸款35萬20年需要還本利在55萬元。也就是說，前後20年，加上貸款本利你也就是投入了85萬元。但是20年之後，如果你這套住房的價值在85萬元以上，那麼你就是不虧的。

還有一筆賬要算的，你住在自己的新房子裡面，肯定很安心，而且不用租房子了。如果你沒買房子，租房子也是一筆必不可少的開支。如果你買房子了，相應的你就會減少租房子的費用，這個也是買房子的好處了。

因此，如果大家沒有房子，有錢最好還是貸款買房子，這最少能夠讓自己安居樂業，而且還能夠節省租房子的費用。如果房產還能夠升值，那麼肯定就是買房子合適了。

未來10年仍然是白銀時代

現在我們房地產仍然處於白銀時代。現在的房地產雖然漲價幅度肯定比不上十幾年前的漲幅了，但是仍然會穩健上漲的。這主要是因為現在城市化仍然在繼續深化，很多城市的城市化進程仍然在持續進行，而且人口還在不斷進入城市。人口的增加必將帶來房地產需求的增加，也會帶來房產價格的上漲。

現在在經濟發展前景較好的城市購買房產，可以說仍然是一個較好的投資手段。現在可以投資大城市市中心的重點小學學區房，這些房產未來10年升值的空間更大。畢竟未來隨著生活水平的持續提升，孩子的教育必將受到越來越多的家庭的重視，而學區房價格也將會水漲船高。未來10年，大城市市中心學區房的價格大概率能夠增值一倍。

綜上所述，30萬本金，貸款35萬購買房子，只要房產20年後漲到85萬就不算虧了。畢竟還省下來20年的租房費用。現在的房產仍然是處於白銀時代，購買房產仍然是抵禦通貨膨脹的良好投資手段，現在可以投資大城市市中心的重點小學學區房，這些房產未來10年升值的空間更大。

睿思天下

首付30萬，貸款35萬，10年期，房子需要升值到140萬才保本，這是怎麼算的？估算也差的太離譜啦！

貸款35萬，商業貸款10年，我按上浮10%算，每月還款3779.37元。

如果不買房，30萬首付買4%理財，以後每月續存3800元，10年按複利算，到期本息和才99.77萬。

也就是說，10年後只要房子能值100萬與複利理財一樣。這價錢的房子，裝修費各種稅費10萬夠啦，只要10年後，自己房子能賣出110萬，就跑贏理財了，房產需增值70%左右。都不用10年，只要二線城市，5年內也能完成這種增幅啦，而且自己還享受了10年的改善。

騎鯊魚去衝浪

這麼計算:

如果你貸30萬和首付35萬不去買房，直接存銀行，按5%利息，10年就是106萬(複利公式)，而且每年你支出的房貸也存銀行，相當於每年存2萬，存10年，5%利息，大概是25萬(年金公式)，相當於你付出的成本到第十年值106+25=131萬，和你貸款買房房產在第十年的140萬價值差不多稍有差距。

但你需要考慮這十年你獲得了房子的使用權，你少付了租金(自住)或者收穫了租金(投資)，不過總價才65萬的話，租金頂多也就1千多和房貸差不多略少。基本上看做十年收入約20萬。

總計買房你比存銀行要多賺30萬，剛剛能抵消大約7%-8%通脹。

總結就是，如果房子無法每10年翻一倍的話，基本上你買房的收益甚至會慢慢低於理財或者存銀行的5%的年收益，現在那麼多人買房主要是因為近十年來房子翻了十倍，收益太高，不需要理性計算，只要無腦買就無腦漲然後無腦賺。而按現在房價的趨勢，一線城市再暴漲的可能性已經很小(個別地段或區域受政策影響除外)，所以如果要投資房產先要評估下你買的這個房子能否十年翻一倍。

關鍵字: 貸款 利息 萬才