地產觀察員

為何現在買房不建議買老房子？因為現在購房人買房子首要挑選條件不是居住功能，而是升值功能，升值潛力小的老破小當然不是首選。

一、老破小居住價值大，但升值潛力小。新區房屋居住價值低，升值潛力大。

老破小由於面積小，因此總價相差不大的新房一般處於城市邊緣地帶或者處於初級發展階段的新區。老破小與這些新房相比，居住價值是遠遠超過這些新房的。因為老破小基本位於市區中心，周邊擁有大量配套設施，生活極為便利。新區的房子由於處於初級發展階段，大部分配套設施沒有建設完成，生活相對不便利。

與此同時，老破小的升值潛力就遠遠不如新區了，因為老破小未來沒有利好，無論居住環境、配套設施都不會發生太大的改變，所以房價也不會出現太大的變化。新區的房子則不一樣，因為新區一般一片空白，隨著未來區域的成熟、配套的完善，房屋價值有可能上漲，升值潛力巨大。

二、房價持續暴漲的市場，導致購房者首先要考慮的就是升值。

近幾十年中國房地產市場一直保持高速飛速的態勢，所有的房產都在上漲。房地產基本已經金融化，購房者的購房目的雖然主要自住，但更多考慮的是保衛自己的財產。雖然每個房子都在上漲，但上漲的速度是不一樣的，如果自己房產漲幅低於全市平均漲幅，等於資產出現的貶值，等於損失金錢。因此在這個瘋狂的市場下，購房者購房者首先考慮的並不是好不好住、配套完善不完善，而是這裡房價漲不漲，漲的空間有多大，這直接導致漲幅緩慢的老破小不被人青睞。

三、房地產市場已經告別黃金期，老破小的保值功能凸顯。

但是過去二十年的購房者經驗能套用未來的二十年，目前中國房地產市場已經步入的低迷期。房價不太可能像過去二十年一樣飛速上漲，加上經濟的波動，下行的壓力非常大。

新房在沒有升值動力的前提下，下跌的可能性就非常非常大了，因此購房者購買的時候要充分考慮房價下跌的風險，但是老破小卻沒有顧慮，因為地段價值極大，周邊配套齊全，居住功能完善，因此非常抗跌。

綜上所述：由於房地產市場快速發展，影響購房者的購買動因，投資價值放在首位，老破小就不太受歡迎。但是隨著未來市場的低迷，相信老破小的價值會被重新挖掘。

我是資深房地產分析師，不為流量折腰，只發布專業、客觀、中立的房地產知識，希望得到專業購房知識，避免購房陷阱的請關注我。

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冷眼看地產

酒是陳的香，房子就不一定是老的更好了。如果老房子是別墅那還可以另當別論。現如今買房已經很少有人推薦購房者挑老房子買了。當然這裡要排除的就是重點學區的學區房。普通房子尤其是老房子，真的住起來沒有新房子香。

老房子買著不貴住起來貴

很多老房子可能還沒有新房貴，但是老房子年久失修，居住之後未來的各項開支可能更大一些。過去的老房子包括當中的很多管路、線路等都有較長時間沒有維護，一旦出現問題後續就可能是大問題。老房子服務期限已久，如果是電梯房的老房子也將面臨電梯的高維修費用階段，這部分電梯的維修保養費用絕不僅僅是一個小數目。所以說，老房子可能買著不貴，但是後續的支出可能會更多。

老房子設計跟不上

隨著時代的發展，住宅的整體設計理念已經發生變化。不論從戶型還是整體的功能設計上都會有較大的改動。尤其是消防設計層面，老房子的消防疏散能力一定是跟不上新房子的。同時房屋的抗震等級也趕不上新建的鋼混結構的房屋。還有一點，老房子的節能設計也有一些不足，整體房屋的保溫節能功能不夠完善，窗戶相比新房較小，整體感覺稍差。

老房子今後升值能力較小

老房子由於較老，今後的房屋升值能力也會更小。購房者買房的最終目的無非就是獲得一個今後房價上漲的預期。如果我們花錢買的房子不升值，那麼今後居住肯定心裡也不舒服。相比新房子的價值，老房子的很多價值已經被掏空，也不符合當下的居住理念。由此也會帶來損失。

綜合來說，購房者買房還是選擇新房更好。

房產老J

你好，很高興回答這個問題。

你所說的老房子一般指的是老破小。個人不建議購買。下面結合個人的從業經驗分析下。

1.升值

老房子周邊配套比較成熟，拆遷難度大，除非政府有城建項目或棚改計劃，基本沒有拆遷可能，在該情況下，老房子一般隨行就市。整個區域房價上漲才會跟著漲，且上漲幅度沒有新房大。

2.戶型及居住環境

老房子一般戶型單一，房間佈局沒有新房合理。譬如南北通透性不好，掛暖居多，地暖幾乎沒有。另外裝修改造難度大。小區內飛線充電，車位不足，人車不分流，消防通道佔壓等等。

3.關於購買問題

最重要的一點，就是購買問題，超過20年的房子幾乎無法辦理商業貸款。市面上老小區98年的居多，即便不足20年，隨著年限的臨近，購買群體也會逐漸壓縮，資金充裕的一般直接買新房，而想貸款的人面對老房子卻無法貸款，勢必會造成影響。

個人建議過渡房可以考慮老小區，其他則建議結合經濟能力選擇新樓盤置業。

房產觀察哨

我同意題目中的觀點，不建議買老房子。總體上講，購買老房子會面臨很多的問題和困擾。

老房子一般是指城區中的“老舊小”，主要是指“建造時間比較長，市政配套設施老化，公共服務缺失，小區物業以及住房維護管理不到位等等問題比較突出的住房”。這類房子一般具備這樣幾個典型的特徵：

二是，市政設施問題突出。這類房子市政設施管網一般比較破舊，上下水、電網、燃氣、光纖、供暖等重要的市政設施配建缺失，或是嚴重老化。

三是，公共服務設施缺失。由於住宅小區建造時間較早，公共服務配套的缺失是常態，如基本的養老、托幼、物業的缺乏；和現代生活需求相適應的文化娛樂、健身、教育等配套的缺乏；最嚴重的是停車位配建的缺口比較大，停車難問題突出。

四是，長期缺乏物業管理，社區管理混亂，產生很多不安全問題。這些建造時間比較長的老舊住宅小區，很多沒有物業管理，公共環境普遍比較差，包括道路破損、秩序混亂、私搭亂建等，直接影響社區品質和生活質量。

城鄉規劃師qal

房子的類型特別多，除了高層小高層，大平層，洋房，別墅等等大分類之外。

從房子的樓齡，我們把房子分為新房，次新房，老房子，待拆遷房等等。

每一種房子都有不同的人群購買，但有的朋友會問-為什麼不建議買老房子？

今天我們就一起來聊一聊，老房子有哪些優點，有哪些缺點。究竟又是為什麼不建議買老房子？

一，老房子有哪些優點？有哪些缺點？

雖然市面上的房子類型特別多，但是真正要知道這個房子到底適不適合自己，到底能不能買。一定要先知道它的優點是什麼，它的缺點是什麼。

也只有把它搞清楚之後，才能明白別人給你的建議到底適不適合自己，為什麼能買，為什麼不能買？

所以，在討論老房子為什麼不建議買的大前提之前，我們來看看老房子有哪些優點，有哪些缺點。

首先，我們來看看老房子有哪些優點？

第1個優點，地段好。

老房子一般都在城市地段比較好的地方，因為這些地方是城市最先發展的地方，積累的老房子也相對較多。

第2個優點，周邊配套成熟。

老房子往往在城市的市中心地段比較好，所以啊，它周邊的一些配套就相對比較成熟，比如商業配套，軌道交通配套，醫療配套，學區配套等等。

第3個優點，單價較低。

在一個城市裡面，樓齡越老的房子，它的單價往往越低。

同等情況下每5年一個跨度，價格分佈的特別明確，特別是在上漲期的時候，因為5年樓齡的差距，它的漲幅程度就不盡相同，樓齡越大漲幅越弱。

……

是的，老房子的優點，可能也僅僅只能找出這些。

其次，我們再來看看老房子的缺點。

第1個缺點，建築質量差。

老房子因為建築年代久遠，而那個時候的建築技術都是相對落後的。所以老房子在建築質量這塊是特別差的，我們常常看到一些老房子存在隔音效果不好，樓房漏水，牆面裂縫等等。

第2個缺點，居住環境差。

很多老房子都沒有太好的物業服務，甚至有的老房子沒有物業。就導致了小區內的環境特別差，居住效果特別的不好。

第3個缺點，停車難。

很多老房子停車難也是一大問題，因為建築年代的久遠，往往沒有修建車庫或者極少的車位。因此我們才看，常常看見在小區內亂停亂放佔道，非常的影響我們出行。

第4個缺點，安保係數差。

老房子常常在小區大門沒有安保設施，甚至連作秀請一個年齡較大的保安大爺看大門的都沒有。無論是小區內的人，還是社會上的人，都能夠隨隨便便在小區內進進出出，安全係數特別差。

第5個缺點，居住人員複雜。

老小區一般謹慎一些，老年人在居住，大部分都處於出租狀態，居住的人員特別複雜，農民工，社會小青年，流氓地痞等等。

……

的確如此，老房子的優點不多，缺點倒是一大把。

而且還有很多的缺點，大家可以結合自己城市的老小區來看一看。

比如，出門容易堵車，除了軌道交通，無論是乘公交，坐出租，還是自己開車，在早高峰，晚高峰，中高峰的時候都特別的擁堵。

二，為什麼不建議買老房子？

在第一大點，我們已經把老房子的優點和缺點簡單的羅列了一下。

非常明確老，房子的優點沒有多少，但是缺點倒是一大把。而這些缺點往往帶來的是居住體驗感不強，增值空間不佳，可利用的金融槓桿不多，未來想要賣出的時候流動性很差。

無論是買老房子來自住，還是買來投資賺錢，我個人都不建議大家去購買老房子。

原因非常的簡單，既然我們把優點和缺點已經區分清楚，那麼就來明確一下，為什麼不建議買老房子？

第1個原因，居住體驗感超級差。

老房子居住體驗感特別差，不僅小區環境差，而且小區裡面亂停亂放，甚至都沒有物業去維護。

而且大部分的老房子是步梯房，沒有電梯，出行都特別的不便，哪怕它的樓層不是特別高。

另外老小區裡面的居住人員特別的複雜，安保措施又欠缺，居住起來特別沒有安全感，特別是有小孩的家庭。

再加上因為建築質量的差，隔音效果特別的弱。常常因為吵鬧影響自己的休息，影響自己的睡眠。

第2個原因，增值空間特別有限。

無論是哪一個城市，同一個地段的新房，次新房和老房子相比，老房子漲價的空間是最小的。

甚至當一個城市漲幅不大的時候，新房再漲次，新房再漲，老房子就是紋絲不動，還是原來的價格。

的確如此，老房子的瑕疵太多了，即便是在樓市的上漲期，也很難迎來大幅度的漲動。

第3個原因，流動性特別差。

不要以為老房子佔據了城市的好地段，就是皇帝的女兒不愁嫁。

很多單價低的老房子因為面積過大導致了總價很高，增值空間有限，在未來想要再次賣出的時候特別困難，沒有人接手。

因為銀行特別嫌棄，給這些老房子放貸款，大部分的銀行會對20年樓齡以上的老房子禁止放貸。

說實話買房子對於任何人來說都不容易，都希望通過首付+貸款來實現。哪怕自己有那麼多錢去全款買，也希望留多一點的錢在手裡面看，風險的能力強一些。

銀行嫌棄老房子不給老房子批貸，那麼房子在未來賣出的時候就需要全款。那麼就意味著未來能夠接受買它的人群越來越少，想要再次賣出特別的困難。

換句話說，老房子在未來的流動性上特別差，再次變現的能力特別弱。

哪怕你是買來自住的，要知道，據我國的數據統計，大部分的家庭每5.2年會換房一次。也許一開始你沒有打算買多套房，但真正等到你的收入增加，你也會對自己的生活質量有所要求，那個時候再換房，老房子就很難賣了。

第4個原因，博拆遷的風險太大。

我非常明白，因為老房子的單價低，地段好，所以很多朋友買老房子投資，是因為想要等它拆遷得到賠償。

畢竟地段是房子所有因素裡面最值價的一個，當然值價的往往不是那套房子，而是房子所在的那塊土地。

所以，我們才聽香港著名商人李嘉誠常說，買房子一定要看地段，其次還是看地段，最後還是看地段。

但是房子的拆遷並不是你想的那麼容易，在我們身邊有這樣的真實案例。

“重慶某一個小區，多年前就說要拆遷，並且已經在討論當中。當時這個小區裡面住著一家人，他的女兒剛好上幼兒園。

但是多年過去了，他的女兒也長大成人了，女兒都已經結婚嫁人了，房子都還沒有等來拆遷。”

更何況我們也必須清楚：

一方面，棚改政策已經發生改變，大部分的城市已經不再是拆遷發錢給老百姓，而是拆遷過後實物分房。

我們也知道一般分的房子都是安置房等等之類的，這些房子在市場上是沒有競爭力的，因為地段比較偏遠，以後想要賣出的時候仍然不太容易。

另一方面，從2019年國家就推出了大量的舊城改造項目，可以說包含了大部分一線城市，二線城市，三四線城市。

舊城改造的目的非常的明確，就是將那些老房子進行加裝電梯，小區環境提升，刷刷外牆，提升城市的形象，取代拆遷。

從這個角度來說，博拆遷的風險實在是太大，如果自己沒有一手信息，沒有太準確的資源，儘量不要碰老房子。

……

的確如此，無論從居住體驗感還是它的增值空間，以及它未來的流動性，以及我們去博拆遷的概率，都不建議大家去買老房子。

要知道，市面上能夠取代老房子的產品有特別多，這些房子不僅有更好的增值空間，而且未來想要再次賣出的時候，流動性也更強。

三，小結

總的來說，無論從哪一個角度來看，我都不建議大家去購買老房子。

要知道，樓市的黃金10年已經過去，再也不是閉著眼睛隨便買都能夠賺錢的年代了。

在未來的鑽石10年，樓市將發生分化，只有優質的房子才擁有良好的上漲空間，擁有更好的流動性。

換句話說，只有優質的房子才有市場競爭力，市場上從來都不缺房子，缺的就是好房子，缺的是那些擁有競爭力的房子。

最後，要特別提醒廣大的購房朋友，面對遠去的黃金10年樓市，我們一定要多學習一些房地產知識，多瞭解一些房地產市場的走勢，多瞭解一些宏觀政策，多研究一些微觀政策。

只有這樣，才能在接下來買房的這件事上，能夠事半功倍，能夠買到更優質的房子，能夠讓自己的買房之路更舒心一些，更順暢一些。

任何一個商品，只有優質的才擁有市場價值，房子也不例外，更何況它涉及到的金額特別大，你更應該重視這個問題。

我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！

重慶地產視野

現在這個房價，買套房有多難，大家都清楚。

因為資金不足，很多人會選擇二手房作為自己的上車盤，尤其是在一線城市。

但買二手房，也是有講究的，不是專挑便宜的買。有些房子，比如房齡太老的房子，要儘量避開。

一、不好貸款

房齡太老，最直接的影響就是房貸縮水，這一點對剛需極不友好。

新房首付和貸款都按標準總價走，二手房貸款按評估總價走。

同樣200萬的房子，新房首付60萬，貸款140萬；二手房報價200萬，但銀行的評估價一般都會低一些，可能只有報價的60%-70%，按70%算，140萬估值，則只能貸款98萬，首付就要102萬，首付成本高。

而一些房齡超過20年的老房子，銀行已經基本不放貸了。

二、不易保值

這些年長期上漲的房價矇蔽了人們的眼睛，但房子本質上仍是消費品。

老房子產權年限已經消耗多年，即使同樣的價格，單位時間內的成本也不一樣。比如新房還有65年產權，老房可能只有50年產權，即使價格相同，每年的成本也會不同。

三、居住體驗差

雖然房屋產權都是70年，可真正能住上70年的房子並不多。水泥超過50年就會發生老化，容易出現裂痕等一系列問題。

一些老房子，雖然表面上看起來和其他的房子沒什麼不同，但可能房齡已經超過20年了，房屋裡面的一些水電都已經老化了，如果沒有注意，入住後可能會麻煩不斷。

四、升值空間小

二手房（尤其是一些老小區）周邊已經基本完善，只能緩慢增值，難有大突破。

一手房周邊正在發展，每一個新資源的注入（如新土地拍賣）和新配套的建成（如地鐵、商場、學校、醫院），都會進一步升值。

房齡多少合適？

房地產大致在3-5年就可以算是一個發展階段了，也就是說，每隔3-5年，無論是戶型設計，還是園林規劃上，都會有較大的變化和發展。

可能現在看5年前的房子還看不出太多的變化，但如果是8年或者10年之前的房子，就會有明顯的差別。

所以買二手房，房齡最好不要超過10年。這樣的房子再使用幾年，貸款就不好辦，並且價值增長空間也非常小了，想要再轉讓出去很困難。

用戶4318490951419308

您好，我以前租房的時候就租的一個老房子，一共三層，租的頂層，現在我來說一說為什麼不買老房子。

1.老房子規劃佈局不合理，我租的老房子廚房很大，沒有獨立餐廳，也就是廚房和餐廳一起，做完飯再吃，廚房溫度高，每次吃飯都出一身汗，客廳也要推門進去，每個獨立的臥室，客廳，廚房都有門，有一條長長的走道，浪費面積。

2.沒有地暖，我這是北方，沒有暖氣到處都是冷冰冰，到了冬天根本就不想動，尤其是頂樓，在家裡很長時間暖和不過來。

3.下水管道，廁所的下水管道非常細，而且是管道壁由於時間長有汙垢，經常堵。

4.老房子步梯較多，樓梯破敗不堪，從樓道里就能感覺到那種破舊之感。

5.我租的頂樓，房東每兩三年鋪一層防水油氈，但還是漏水，它是沿著牆壁慢慢滲水，很不好修理。

暖暖的日常生活

老舊小區高工樓，緊鄰學校、醫院、購物廣場、商業中心、出入便利，三層磚混結構，二樓樓梯房！一梯一戶！邊戶！105平105萬！座標華北石油！油田自家物業！免費停車，大概97年房，目前油區商業中心！各位瞧瞧合適嗎？

沐楓雨林

老房子，樓道髒，設施老化，採光不好，老房最大的問題是各種線路老化，水管老化漏水，老鼠也多。

老房子，前期設計可能不跟新房子合計，比如樓道窄。

老房子使用年限相對減少，70年的產權，隨著時間推移越來越少。

有的老房子，味道不清新。

小王生活家

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關鍵字: 老破 房產 升值