地产观察员

为何现在买房不建议买老房子？因为现在购房人买房子首要挑选条件不是居住功能，而是升值功能，升值潜力小的老破小当然不是首选。

一、老破小居住价值大，但升值潜力小。新区房屋居住价值低，升值潜力大。

老破小由于面积小，因此总价相差不大的新房一般处于城市边缘地带或者处于初级发展阶段的新区。老破小与这些新房相比，居住价值是远远超过这些新房的。因为老破小基本位于市区中心，周边拥有大量配套设施，生活极为便利。新区的房子由于处于初级发展阶段，大部分配套设施没有建设完成，生活相对不便利。

与此同时，老破小的升值潜力就远远不如新区了，因为老破小未来没有利好，无论居住环境、配套设施都不会发生太大的改变，所以房价也不会出现太大的变化。新区的房子则不一样，因为新区一般一片空白，随着未来区域的成熟、配套的完善，房屋价值有可能上涨，升值潜力巨大。

二、房价持续暴涨的市场，导致购房者首先要考虑的就是升值。

近几十年中国房地产市场一直保持高速飞速的态势，所有的房产都在上涨。房地产基本已经金融化，购房者的购房目的虽然主要自住，但更多考虑的是保卫自己的财产。虽然每个房子都在上涨，但上涨的速度是不一样的，如果自己房产涨幅低于全市平均涨幅，等于资产出现的贬值，等于损失金钱。因此在这个疯狂的市场下，购房者购房者首先考虑的并不是好不好住、配套完善不完善，而是这里房价涨不涨，涨的空间有多大，这直接导致涨幅缓慢的老破小不被人青睐。

三、房地产市场已经告别黄金期，老破小的保值功能凸显。

但是过去二十年的购房者经验能套用未来的二十年，目前中国房地产市场已经步入的低迷期。房价不太可能像过去二十年一样飞速上涨，加上经济的波动，下行的压力非常大。

新房在没有升值动力的前提下，下跌的可能性就非常非常大了，因此购房者购买的时候要充分考虑房价下跌的风险，但是老破小却没有顾虑，因为地段价值极大，周边配套齐全，居住功能完善，因此非常抗跌。

综上所述：由于房地产市场快速发展，影响购房者的购买动因，投资价值放在首位，老破小就不太受欢迎。但是随着未来市场的低迷，相信老破小的价值会被重新挖掘。

我是资深房地产分析师，不为流量折腰，只发布专业、客观、中立的房地产知识，希望得到专业购房知识，避免购房陷阱的请关注我。

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冷眼看地产

酒是陈的香，房子就不一定是老的更好了。如果老房子是别墅那还可以另当别论。现如今买房已经很少有人推荐购房者挑老房子买了。当然这里要排除的就是重点学区的学区房。普通房子尤其是老房子，真的住起来没有新房子香。

老房子买着不贵住起来贵

很多老房子可能还没有新房贵，但是老房子年久失修，居住之后未来的各项开支可能更大一些。过去的老房子包括当中的很多管路、线路等都有较长时间没有维护，一旦出现问题后续就可能是大问题。老房子服务期限已久，如果是电梯房的老房子也将面临电梯的高维修费用阶段，这部分电梯的维修保养费用绝不仅仅是一个小数目。所以说，老房子可能买着不贵，但是后续的支出可能会更多。

老房子设计跟不上

随着时代的发展，住宅的整体设计理念已经发生变化。不论从户型还是整体的功能设计上都会有较大的改动。尤其是消防设计层面，老房子的消防疏散能力一定是跟不上新房子的。同时房屋的抗震等级也赶不上新建的钢混结构的房屋。还有一点，老房子的节能设计也有一些不足，整体房屋的保温节能功能不够完善，窗户相比新房较小，整体感觉稍差。

老房子今后升值能力较小

老房子由于较老，今后的房屋升值能力也会更小。购房者买房的最终目的无非就是获得一个今后房价上涨的预期。如果我们花钱买的房子不升值，那么今后居住肯定心里也不舒服。相比新房子的价值，老房子的很多价值已经被掏空，也不符合当下的居住理念。由此也会带来损失。

综合来说，购房者买房还是选择新房更好。

房产老J

你好，很高兴回答这个问题。

你所说的老房子一般指的是老破小。个人不建议购买。下面结合个人的从业经验分析下。

1.升值

老房子周边配套比较成熟，拆迁难度大，除非政府有城建项目或棚改计划，基本没有拆迁可能，在该情况下，老房子一般随行就市。整个区域房价上涨才会跟着涨，且上涨幅度没有新房大。

2.户型及居住环境

老房子一般户型单一，房间布局没有新房合理。譬如南北通透性不好，挂暖居多，地暖几乎没有。另外装修改造难度大。小区内飞线充电，车位不足，人车不分流，消防通道占压等等。

3.关于购买问题

最重要的一点，就是购买问题，超过20年的房子几乎无法办理商业贷款。市面上老小区98年的居多，即便不足20年，随着年限的临近，购买群体也会逐渐压缩，资金充裕的一般直接买新房，而想贷款的人面对老房子却无法贷款，势必会造成影响。

个人建议过渡房可以考虑老小区，其他则建议结合经济能力选择新楼盘置业。

房产观察哨

我同意题目中的观点，不建议买老房子。总体上讲，购买老房子会面临很多的问题和困扰。

老房子一般是指城区中的“老旧小”，主要是指“建造时间比较长，市政配套设施老化，公共服务缺失，小区物业以及住房维护管理不到位等等问题比较突出的住房”。这类房子一般具备这样几个典型的特征：

二是，市政设施问题突出。这类房子市政设施管网一般比较破旧，上下水、电网、燃气、光纤、供暖等重要的市政设施配建缺失，或是严重老化。

三是，公共服务设施缺失。由于住宅小区建造时间较早，公共服务配套的缺失是常态，如基本的养老、托幼、物业的缺乏；和现代生活需求相适应的文化娱乐、健身、教育等配套的缺乏；最严重的是停车位配建的缺口比较大，停车难问题突出。

四是，长期缺乏物业管理，社区管理混乱，产生很多不安全问题。这些建造时间比较长的老旧住宅小区，很多没有物业管理，公共环境普遍比较差，包括道路破损、秩序混乱、私搭乱建等，直接影响社区品质和生活质量。

城乡规划师qal

房子的类型特别多，除了高层小高层，大平层，洋房，别墅等等大分类之外。

从房子的楼龄，我们把房子分为新房，次新房，老房子，待拆迁房等等。

每一种房子都有不同的人群购买，但有的朋友会问-为什么不建议买老房子？

今天我们就一起来聊一聊，老房子有哪些优点，有哪些缺点。究竟又是为什么不建议买老房子？

一，老房子有哪些优点？有哪些缺点？

虽然市面上的房子类型特别多，但是真正要知道这个房子到底适不适合自己，到底能不能买。一定要先知道它的优点是什么，它的缺点是什么。

也只有把它搞清楚之后，才能明白别人给你的建议到底适不适合自己，为什么能买，为什么不能买？

所以，在讨论老房子为什么不建议买的大前提之前，我们来看看老房子有哪些优点，有哪些缺点。

首先，我们来看看老房子有哪些优点？

第1个优点，地段好。

老房子一般都在城市地段比较好的地方，因为这些地方是城市最先发展的地方，积累的老房子也相对较多。

第2个优点，周边配套成熟。

老房子往往在城市的市中心地段比较好，所以啊，它周边的一些配套就相对比较成熟，比如商业配套，轨道交通配套，医疗配套，学区配套等等。

第3个优点，单价较低。

在一个城市里面，楼龄越老的房子，它的单价往往越低。

同等情况下每5年一个跨度，价格分布的特别明确，特别是在上涨期的时候，因为5年楼龄的差距，它的涨幅程度就不尽相同，楼龄越大涨幅越弱。

……

是的，老房子的优点，可能也仅仅只能找出这些。

其次，我们再来看看老房子的缺点。

第1个缺点，建筑质量差。

老房子因为建筑年代久远，而那个时候的建筑技术都是相对落后的。所以老房子在建筑质量这块是特别差的，我们常常看到一些老房子存在隔音效果不好，楼房漏水，墙面裂缝等等。

第2个缺点，居住环境差。

很多老房子都没有太好的物业服务，甚至有的老房子没有物业。就导致了小区内的环境特别差，居住效果特别的不好。

第3个缺点，停车难。

很多老房子停车难也是一大问题，因为建筑年代的久远，往往没有修建车库或者极少的车位。因此我们才看，常常看见在小区内乱停乱放占道，非常的影响我们出行。

第4个缺点，安保系数差。

老房子常常在小区大门没有安保设施，甚至连作秀请一个年龄较大的保安大爷看大门的都没有。无论是小区内的人，还是社会上的人，都能够随随便便在小区内进进出出，安全系数特别差。

第5个缺点，居住人员复杂。

老小区一般谨慎一些，老年人在居住，大部分都处于出租状态，居住的人员特别复杂，农民工，社会小青年，流氓地痞等等。

……

的确如此，老房子的优点不多，缺点倒是一大把。

而且还有很多的缺点，大家可以结合自己城市的老小区来看一看。

比如，出门容易堵车，除了轨道交通，无论是乘公交，坐出租，还是自己开车，在早高峰，晚高峰，中高峰的时候都特别的拥堵。

二，为什么不建议买老房子？

在第一大点，我们已经把老房子的优点和缺点简单的罗列了一下。

非常明确老，房子的优点没有多少，但是缺点倒是一大把。而这些缺点往往带来的是居住体验感不强，增值空间不佳，可利用的金融杠杆不多，未来想要卖出的时候流动性很差。

无论是买老房子来自住，还是买来投资赚钱，我个人都不建议大家去购买老房子。

原因非常的简单，既然我们把优点和缺点已经区分清楚，那么就来明确一下，为什么不建议买老房子？

第1个原因，居住体验感超级差。

老房子居住体验感特别差，不仅小区环境差，而且小区里面乱停乱放，甚至都没有物业去维护。

而且大部分的老房子是步梯房，没有电梯，出行都特别的不便，哪怕它的楼层不是特别高。

另外老小区里面的居住人员特别的复杂，安保措施又欠缺，居住起来特别没有安全感，特别是有小孩的家庭。

再加上因为建筑质量的差，隔音效果特别的弱。常常因为吵闹影响自己的休息，影响自己的睡眠。

第2个原因，增值空间特别有限。

无论是哪一个城市，同一个地段的新房，次新房和老房子相比，老房子涨价的空间是最小的。

甚至当一个城市涨幅不大的时候，新房再涨次，新房再涨，老房子就是纹丝不动，还是原来的价格。

的确如此，老房子的瑕疵太多了，即便是在楼市的上涨期，也很难迎来大幅度的涨动。

第3个原因，流动性特别差。

不要以为老房子占据了城市的好地段，就是皇帝的女儿不愁嫁。

很多单价低的老房子因为面积过大导致了总价很高，增值空间有限，在未来想要再次卖出的时候特别困难，没有人接手。

因为银行特别嫌弃，给这些老房子放贷款，大部分的银行会对20年楼龄以上的老房子禁止放贷。

说实话买房子对于任何人来说都不容易，都希望通过首付+贷款来实现。哪怕自己有那么多钱去全款买，也希望留多一点的钱在手里面看，风险的能力强一些。

银行嫌弃老房子不给老房子批贷，那么房子在未来卖出的时候就需要全款。那么就意味着未来能够接受买它的人群越来越少，想要再次卖出特别的困难。

换句话说，老房子在未来的流动性上特别差，再次变现的能力特别弱。

哪怕你是买来自住的，要知道，据我国的数据统计，大部分的家庭每5.2年会换房一次。也许一开始你没有打算买多套房，但真正等到你的收入增加，你也会对自己的生活质量有所要求，那个时候再换房，老房子就很难卖了。

第4个原因，博拆迁的风险太大。

我非常明白，因为老房子的单价低，地段好，所以很多朋友买老房子投资，是因为想要等它拆迁得到赔偿。

毕竟地段是房子所有因素里面最值价的一个，当然值价的往往不是那套房子，而是房子所在的那块土地。

所以，我们才听香港著名商人李嘉诚常说，买房子一定要看地段，其次还是看地段，最后还是看地段。

但是房子的拆迁并不是你想的那么容易，在我们身边有这样的真实案例。

“重庆某一个小区，多年前就说要拆迁，并且已经在讨论当中。当时这个小区里面住着一家人，他的女儿刚好上幼儿园。

但是多年过去了，他的女儿也长大成人了，女儿都已经结婚嫁人了，房子都还没有等来拆迁。”

更何况我们也必须清楚：

一方面，棚改政策已经发生改变，大部分的城市已经不再是拆迁发钱给老百姓，而是拆迁过后实物分房。

我们也知道一般分的房子都是安置房等等之类的，这些房子在市场上是没有竞争力的，因为地段比较偏远，以后想要卖出的时候仍然不太容易。

另一方面，从2019年国家就推出了大量的旧城改造项目，可以说包含了大部分一线城市，二线城市，三四线城市。

旧城改造的目的非常的明确，就是将那些老房子进行加装电梯，小区环境提升，刷刷外墙，提升城市的形象，取代拆迁。

从这个角度来说，博拆迁的风险实在是太大，如果自己没有一手信息，没有太准确的资源，尽量不要碰老房子。

……

的确如此，无论从居住体验感还是它的增值空间，以及它未来的流动性，以及我们去博拆迁的概率，都不建议大家去买老房子。

要知道，市面上能够取代老房子的产品有特别多，这些房子不仅有更好的增值空间，而且未来想要再次卖出的时候，流动性也更强。

三，小结

总的来说，无论从哪一个角度来看，我都不建议大家去购买老房子。

要知道，楼市的黄金10年已经过去，再也不是闭着眼睛随便买都能够赚钱的年代了。

在未来的钻石10年，楼市将发生分化，只有优质的房子才拥有良好的上涨空间，拥有更好的流动性。

换句话说，只有优质的房子才有市场竞争力，市场上从来都不缺房子，缺的就是好房子，缺的是那些拥有竞争力的房子。

最后，要特别提醒广大的购房朋友，面对远去的黄金10年楼市，我们一定要多学习一些房地产知识，多了解一些房地产市场的走势，多了解一些宏观政策，多研究一些微观政策。

只有这样，才能在接下来买房的这件事上，能够事半功倍，能够买到更优质的房子，能够让自己的买房之路更舒心一些，更顺畅一些。

任何一个商品，只有优质的才拥有市场价值，房子也不例外，更何况它涉及到的金额特别大，你更应该重视这个问题。

我是 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

重庆地产视野

现在这个房价，买套房有多难，大家都清楚。

因为资金不足，很多人会选择二手房作为自己的上车盘，尤其是在一线城市。

但买二手房，也是有讲究的，不是专挑便宜的买。有些房子，比如房龄太老的房子，要尽量避开。

一、不好贷款

房龄太老，最直接的影响就是房贷缩水，这一点对刚需极不友好。

新房首付和贷款都按标准总价走，二手房贷款按评估总价走。

同样200万的房子，新房首付60万，贷款140万；二手房报价200万，但银行的评估价一般都会低一些，可能只有报价的60%-70%，按70%算，140万估值，则只能贷款98万，首付就要102万，首付成本高。

而一些房龄超过20年的老房子，银行已经基本不放贷了。

二、不易保值

这些年长期上涨的房价蒙蔽了人们的眼睛，但房子本质上仍是消费品。

老房子产权年限已经消耗多年，即使同样的价格，单位时间内的成本也不一样。比如新房还有65年产权，老房可能只有50年产权，即使价格相同，每年的成本也会不同。

三、居住体验差

虽然房屋产权都是70年，可真正能住上70年的房子并不多。水泥超过50年就会发生老化，容易出现裂痕等一系列问题。

一些老房子，虽然表面上看起来和其他的房子没什么不同，但可能房龄已经超过20年了，房屋里面的一些水电都已经老化了，如果没有注意，入住后可能会麻烦不断。

四、升值空间小

二手房（尤其是一些老小区）周边已经基本完善，只能缓慢增值，难有大突破。

一手房周边正在发展，每一个新资源的注入（如新土地拍卖）和新配套的建成（如地铁、商场、学校、医院），都会进一步升值。

房龄多少合适？

房地产大致在3-5年就可以算是一个发展阶段了，也就是说，每隔3-5年，无论是户型设计，还是园林规划上，都会有较大的变化和发展。

可能现在看5年前的房子还看不出太多的变化，但如果是8年或者10年之前的房子，就会有明显的差别。

所以买二手房，房龄最好不要超过10年。这样的房子再使用几年，贷款就不好办，并且价值增长空间也非常小了，想要再转让出去很困难。

用户4318490951419308

您好，我以前租房的时候就租的一个老房子，一共三层，租的顶层，现在我来说一说为什么不买老房子。

1.老房子规划布局不合理，我租的老房子厨房很大，没有独立餐厅，也就是厨房和餐厅一起，做完饭再吃，厨房温度高，每次吃饭都出一身汗，客厅也要推门进去，每个独立的卧室，客厅，厨房都有门，有一条长长的走道，浪费面积。

2.没有地暖，我这是北方，没有暖气到处都是冷冰冰，到了冬天根本就不想动，尤其是顶楼，在家里很长时间暖和不过来。

3.下水管道，厕所的下水管道非常细，而且是管道壁由于时间长有污垢，经常堵。

4.老房子步梯较多，楼梯破败不堪，从楼道里就能感觉到那种破旧之感。

5.我租的顶楼，房东每两三年铺一层防水油毡，但还是漏水，它是沿着墙壁慢慢渗水，很不好修理。

暖暖的日常生活

老旧小区高工楼，紧邻学校、医院、购物广场、商业中心、出入便利，三层砖混结构，二楼楼梯房！一梯一户！边户！105平105万！坐标华北石油！油田自家物业！免费停车，大概97年房，目前油区商业中心！各位瞧瞧合适吗？

沐枫雨林

老房子，楼道脏，设施老化，采光不好，老房最大的问题是各种线路老化，水管老化漏水，老鼠也多。

老房子，前期设计可能不跟新房子合计，比如楼道窄。

老房子使用年限相对减少，70年的产权，随着时间推移越来越少。

有的老房子，味道不清新。

小王生活家

穷人们坚决不买二手房[灵光一闪][灵光一闪][灵光一闪]炒房客只有卖掉二手房才有钱买一手房，恶性循环[灵光一闪][灵光一闪][灵光一闪]什么地段地铁都是骗穷人的，辛苦一辈子就值一套二手房[可怜][可怜][可怜]团结起来坚决不买二手房[互粉][互粉][互粉]

關鍵字: 房产 升值 老破