西安東大街的沒落,悲劇?機遇?

大道至簡,原理就像一個生命體一樣,任何城市商圈、商街,在眾多城市構成的生態圈中既相互依賴又相互競爭。攤開西安的地圖,在鐘樓東側,有一條大約2公里的街道,這裡曾經人聲鼎沸、人流如織,這就是西安東大街。

有句老話是這麼說的:“到了東大街,才算真正進了城。”曾經的東大街,用摩肩接踵來形容毫不為過。這條街,承載了很多西安人美好的回憶,多年前,來東大街購物才是一種時尚,騾馬市、大華包子、西北影城、各類品牌獨棟門店。

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然而,白駒過隙,快節奏的生活讓西安人似乎絲毫沒有感覺到,東大街已經在我們的生活裡“消失”了,作為西安主城最大商街的光環已熄滅。曾經繁榮的東大街,早已成為了西安人的回憶。業態佈局老化、商業體量有限、體驗性差等弊端顯露,在現代人眼中看來,這裡已不適合成為購物的場所。

在去年,轟動西安商業市場的莫過於東大街百盛的閉店歇業,它讓無數人唏噓,亦讓無數人開始審視當下西安的商業環境,其實,百盛的閉店歇業只是東大街商業發展的一個縮影,曾經西部第一的東大街,緣何沒落?

商圈分流

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在八九十年代,西安人所謂的逛街,幾乎就等於是去東大街了。

這裡商鋪多,商品齊,各類品牌專賣店蜂擁開店。然而現在,在城市規模不斷變大,城市商業急劇擴張的今天,除了東大街以外,南郊的小寨、高新、曲江;西郊的土門、三橋;北郊的未央路、太華路;東郊的滻灞、長樂都形成了較大商圈,商業綜合體遍佈。甚至城市外部圈層的臨潼、機場等,也都有了奧特萊斯。

我們僅僅以觀影數據為例,這是一份截止2018年11月上旬全西安的影院票房簡報。

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其中,西安共有20餘家影院進入全國TOP500;萬達影城高新店憑藉亮眼成績奪冠,進入全國TOP100,奧斯卡國際影城熙地港店和陽光天地店分別屈居西安第2和第3名。

縱觀西安20強,高新區2家、長安區3家、經開區城北6家、 城東3家、小寨2家... 但是,沒有一家在東大街。在城牆內,也僅有排名第12的萬達解放路店一座影城入圍。在外圍商圈百花齊放,一步一步站穩腳跟,強勢分流的今天,東大街的命運值得深思。

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小寨賽格

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高新中大

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曲江大悅城效果圖

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經開商圈

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西鹹萬象城

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砂之船(西安)奧萊

硬件落後

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其實,以現代西安人的視角來反過來看舊時東大街,通俗講就是以多個服裝鞋帽市場烘托著大型賣場。多年來,整個街區沒有跟隨時代做產業升級,零售業仍然是以傳統的、低端的為主,而這些東西隨著租金的上漲以及電商的衝擊,生存空間越來越小。

如今,市場沒有了。目前的老賣場陳舊落後,新賣場人氣不旺,加之整條街常年處於建築工地狀況,各個商業網點改造工程滯後,其它業態類型分割了商業連鎖鏈,各個賣場同類化嚴重不利於慢逛街的需要。

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大興商圈—老城根Gpark

更重要的是,配套的公共服務難以與日益提高的需求相匹配。

比如說,乾淨明朗的購物環境,大型的空調系統、香氛系統,大型停車場,智能的母嬰功能系統等等。此外,在西安市機動車保有量突破300萬輛全國排名第9的今天,放眼整個東大街,甚至連一個方便點的大型停車場都沒有,在群光廣場開業之前,想到東大街就想到“無處停車”。

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端履門群光廣場

雖說東大街片區仍是西安主城絕對的商業核心,但長期以來片區內沒有可開發地塊的出讓,東大街的開發也似乎逐漸接近尾聲,而這也意味著這條街幾乎已經沒有繼續升級換代的可能。

曾經傳出商業經驗極其豐富的港資巨頭恆隆、九龍倉等進駐東大街,重振街區旗鼓,但最終都不了了之。期待也隨著轉變為失望,這種失望基於代表西安主城核心商業區的東大街片區,最後的商業品質提升機會,很可能不復存在。

翻看東大街過去23年的開發履歷,沒有頂級開發商,沒有競爭,於鐘樓、東大街包括解放路商圈來說,基本都是噩耗。

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丨上海Lu One 超級穹頂和風鈴幕牆丨

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丨北京僑福芳草地丨

商業改造、業態單一

東大街是政府改造的最後一條城內商業街,現在看,西大街、北大街、騾馬市的改造都算不上成功。由於商業改造東大街太晚,一次性拆遷力度太大,致使東大街難以保存商業人氣。在商業開發東大街的過程中,沒有過多考慮東大街的老字號和文化符號,反之因改造客觀上毀滅了這些文化記憶。

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隨著生活節奏越來越快,消費心態的日趨成熟,消費需求的不斷升級,西安人似乎已經沒有閒工夫慢慢逛那些零零散散的商鋪,消費行為已經將單純的購物需求轉向情感層面的需求滿足感,逛商場不僅僅只是購物,更多的是出現了娛樂、餐飲、運動、培訓、社交等多樣性的消費訴求,但改造後的東大街也似乎無法滿足。

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地鐵6號線鐘樓站施工現場 圖/悅西安

東大街,成為西安城市發展史上的一個最亮眼縮影,當城市脈絡無限延伸的今天,似乎讓東大街真正沒落的原因只有一個,那就是“時代”。東大街百盛以及無數個倒掉的“專賣店們”不是第一個,也不會是最後一家,截止11月,相距不遠的西大街民生也已正式閉店,地鐵6號線二期東大街段全線圍擋施工,這條街日後又會如何?

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西安城牆東門

在老王看來,這是時代的進步,是城市快速化發展的必然結果。縱觀國內外超大型的商業城市,從單一的城市綜合體向多元化的方向發展,多商圈的演變是符合潮流的。

西安商業從最初沿街商鋪、百貨商業模式,到購物中心,再到新型體驗商業,每一次的迭代創新,都為當下的商業帶來新活力,東大街,這張西安的城市名片,濃縮了城市經濟、文化的發展歷程,見證西安商業的成長史、發展史。

隨著西安經濟快速發展,關中平原城市群、國家中心城市、“新一線”等多重向好趨勢加持,商業需求日益增多,未來,東大街能否再次進階?拭目以待。


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