小醫之美
現在買房是傾向10多年的二手房，還是兩三年後的期房？對小菜來說，更傾向於買兩三年後的期房。具體意見分享如下，供參考。
第一、10多年的二手房有哪些優、劣勢？
10多年的二手房，大概就是2005年左右蓋的房子，算是福利房退出市場後的第一、二代商品房。相比福利房，有很大進步，但相比現在的小區房，又顯得有些落後。目前看，這些房子仍有較高的性價比，仍有一定的市場前景。
01、優勢分析
小菜仔細理了一下，10多年的二手房大概有6大優勢。
（1）區位佳、地段好
98年開始住房商品化，到05年也就實行了幾年時間，那時城市才剛開始擴容，這個時候蓋的房子，用當時的眼光看，可能區位、地段不夠理想；但以現在城市規模和交通區位看，這些房子的區位、地段普遍都還不錯。
（2）配套成熟
05年左右建蓋的房子，商品房在起步階段，大家的消費觀念更多還是為了生活方便，投資的人還在少數，各項生活配套都得好，房子才賣得出去。從這個意義上說，這樣的小區初始配套都是完善的，至少不會差。
經歷10多年的發展到現在，該補充的配套也進一步補充了，該補齊的短板也補得差不多了，到現在來說的話，配套應該已經很成熟了，生活會很方便。
（3）教育資源好
這一時期蓋的房子中，往往都有比較優質的教育資源，有些是老城拆遷搬遷過來的；有些是開發商與學校聯合辦學的，而且一般都是公立性質。
這時期蓋的合作學校，師資力量配備都是很厚道的，10多年的發展到現在，很多都成了二梯隊偏上檔次學校，跟傳統豪強比確實有差距，但跟新興的合作辦學比，確實要高很多。
（4）建築質量過硬
98年起，雖然住房開始商品化，但建築質量和建材質量都還很厚道，坊間傳言的建材及建築質量分水嶺是08年。
為什麼呢？
08年經濟危機，地產商日子很難，有些為了生存，建材質量在標準基礎上“下滑”和建築非主體結構上“減配”，在有些小區可能會發生。
本地有個小區，就是在這個年份蓋的，據部分業主反映，號稱用手都可以把牆上的水泥摳下來，而有些家裡掛在牆上的立體畫框，時間久了也會自己掉下來。
（5）價位適中
這個時期蓋的房子，已經過了價值的黃金時期，售價一般都沒新房價格高。現在還能支撐其房價的因素，更多還是區位、地段、配套和教育資源。
也就是說，在目前情況下，這類房子的性價比是很好的。雖然房齡偏老，小區環境、戶型設計顯得有些落後了，但憑藉自身的一些配套優勢、區位優勢，還能保持較高的性價比。
（6）風險更低
因為是現房，不會有期房“爛尾”風險，而且二手房一般都是裝修過的，如果裝修保護得比較好的話，還可以繼續用，在裝修費上能省一些支出。
總之，05年前後蓋的房子，不算特別老，各項配套已經很成熟，地段和區位都還不錯，而且重要的是教育資源這塊一般都很搶手，性價比優勢很好。
02、劣勢分析
這一時期的房子，比老城區哪些老破小舊更好些，但比現在新建的小區，還是有明顯的短板。
（1）小區環境
商品房初級階段的產品，雖然已有前瞻性，對比老城區的房子改觀很大，停車位配比、小區綠化、景觀設計等方面都有明顯提升，但跟現在的小區設計比，還是遜色不少。
怎麼說呢？
比較直觀的跨界對比，就像iphone3和iphone11，差距還是很大的。雖然iphone3已經比小靈通、諾基亞N70和摩托羅拉E6強了不少。
（2）戶型設計
畢竟是商品房，戶型設計一般都比老破小舊強很多，但對比現在的房子，同樣還是產品代差的問題。
10多年前，可能很多戶型設計師自己的居住體驗感和生活經驗都不是很足，大家都是住福利房過來的，能在原來基礎上較大提升，已經是一種進步了。
現在又經歷十多年發展，不管是設計師，還是業主，大家在戶型上都更有生活體驗，也更有品質要求。無疑戶型設計就更為合理，空間利用率、房子朝向、採光、通風等都設計得更為科學。
（3）房齡偏老
按05年算，到現在已經15年房齡了，再過5年房子就將達到20年，這會帶來3個問題：
①二手房按揭貸款限制
本來20年房齡也不算啥，但如果以後想賣房子，對方又要辦貸款的話，就超出了多數商業銀行二手房按揭貸款放貸要求（按揭房子房齡不超20年），辦二手房按揭就很困難。
這無疑將增加後期轉手的難度，不利於房屋保值，尤其是以後房子存量越來越多，買方選擇的餘地越來越大，議價空間和話語權很可能都在對方。
②土地出讓金
住宅的土地使用年限是70年，已經過去15年，也就意味著還剩下55年，那麼55年後，你就得重新交一次土地出讓金。
③使用壽命
按照住建部的國家標準，高層住宅設計使用年限是不低於50年。別人已經住了15年，那就意味著設計上的使用壽命還剩下35年以上，結合上百萬的購買價，此時入手是否划算？就得自己掂量啦。
另外，還得考慮後期轉手的話，你還能剩下多少年的使用壽命給別人？別人是否願意為剩下的年限買單？這些都是問題。
（4）車位配比
相比老破小舊，05年的小區多數已經有了標準停車區，有的已經設計了地下停車位，有的只有地面停車區。
按當時城市汽車保有量看，地面停車區已經足夠了，但05年城市汽車保有量和現在比，已經有了大幅提升，現在要是小區只有地面停車區，是完全不夠停的。
現在小區的車位配比已經很充足，而且很多小區都是人車分流管理，從停車這塊來說，現在小區的停車便捷性比05年小區的便捷性總體要好很多。
（5）排水系統
隨著城市不斷擴容，有些原來的河溝、池塘會被填埋，但這些河溝和池塘卻是第一、二代商品房小區在洪澇期間的排水通道之一。
雨季來臨後，遇到幾年不遇的大暴雨，可能會造成小區排水系統障礙，導致小區車輛被淹，房子被淹。
近幾年，有些城市陸續出現過類似問題，也引起了政府重視，不僅要求新建小區加強這方面的排水能力，而且也在加強市政河網監管，新建小區出現內澇的情況少了很多。
綜合本節內容看，10多年小區的優勢很多，但劣勢也普遍存在。如果你買房更看重它的優勢，比如學區，也能包容它的劣勢，也是可以買的。
第二、兩三年後的期房優、劣勢分析
現在的期房，優勢更多來源於產品本身的完善，而劣勢更多來源於市政配套、土地區位上先天的不足，優勢和劣勢也是明顯的。
怎麼說呢？
房子都不是完美的，即便是建築技術很發達的今天，也不能完全按照自己的需求和意願去建蓋，總有好的地方，也有不好的地方。
01、優勢分析
看完產品1.0，我們一起再來看下產品X.0的眾多優勢吧。
（1）小區環境更好
05年蓋的小區環境，比如景觀設計、功能區劃分、小區道路規劃、人車分流等，可能在理念方面都比較缺失。
經過10多年發展，現在多數小區的環境在這方面做得都比較好了。畢竟是造出來賣的商品，賣相還得講究下，而且房價高，預算足，把綠化弄好，把功能區分合理，打造的產品才有競爭力。
（2）配套設施更全
現在的小區，健身設施、休閒設施、運動場地等會更多些，很多運動需求在小區內就可以完成，一般也是小區標配；但這在05年老小區中，還是不多見的。
（3）戶型設計更先進
毫無疑問，現在設計師筆下的戶型設計，不論是空間佈局，還是房屋朝向、採光、通風、日照、房型等方方面面，都會盡量兼顧到。
（4）停車位配比充足
現在城市汽車保有量大，開發商在設計之初，已經充分考慮住戶的停車需求，停車位配比都是很充足的。
（5）排水系統
從這幾年暴雨後淹水情況看，新建小區的洩洪、防澇能力普遍比老小區好，這一方面是政府監管力度加大，另一方面是開發商在建蓋時更重視在設計上做優化處理。
（6）房齡新
新房的土地使用年限、建築設計壽命都不吃虧，貸款也不受限，相比老房子來說，優勢很明顯。
總之，新建小區產品X.0版本，確實會對1.0版本進行優化和完善，產品開發設計理念普遍更先進、更完善些。
02、劣勢分析
現在新蓋的小區劣勢，更多還是來源於地段、區位上的。當然，整體房價高，建材貴，性價比上要差一些。
（1）地段區位
現在新開的樓盤，有相當一部分的地段、區位都不是很理想。
當然，一環、二環附近也有很多樓盤，但寸土寸金，地段好的，意味著價格就高，不是每個人都能承受。
（2）市政配套
市政配套多數還是集中在成熟區域，新開的樓盤如果地段、區位不好的話，一般市政配套都不夠理想。比如，政府機構、辦公機構、購物中心、地鐵、公交配套、優質教育配套等等，往往都在成熟區域。
（3）價位偏高
目前，多數城市的新房和二手房價格是“倒掛”的。
也就意味著，預算有限的話，買二手房的壓力要小一些；預算充足的話，考慮範圍更寬一些。
（4）裝修費用
買二手房的話，有些裝修保護得比較好，風格也還對胃口，還能繼續使用，這對家裡有小孩的，沿用別人的裝修，甲醛傷害就可以消除。
買期房的話，幾乎是毛坯房，需要重新裝修，又是一筆開支。
（5）爛尾風險
買期房，不管是什麼級別的開發商，理論上都存在爛尾風險。頭部房企的話，風險小些；中小房企的話，風險更大些。
總之，買期房的話，優勢更多是產品本身更好些，劣勢的話，更多還是土地存在的一些先天不足，優勢和劣勢都是明顯的。
第三、怎麼選擇好？
01、急不急著住
如果急著住，那買二手房就是首選，畢竟，期房的話，還得等兩三年。要是運氣不好，碰到開發商資金鍊出問題，可能接房還要延後。
02、需求
如果是自住房，不是投資用，更多著眼點還是要落腳在需求上。
比如，要解決孩子上學，就得以學區為主；如果是純居住，各項配套就要重點考慮，方便生活是第一位的。
如果是投資，更多考慮保值和升值空間，也要考慮後期轉手問題，那選期房就更合理些。
03、預算
其實，最終的選擇落腳點還是預算。
預算充足，想怎麼買都行；預算有限，就要精打細算，在兼顧自己需求的同時，儘量減少開支，能省則省，還要防範好爛尾風險。
綜合全文:
小菜更傾向於期房，小區環境更好些、房型更合理些、停車更方便些、房齡更新一些，以後保值和增值上更佔優勢些。
當然，還是最後分析的，決策的最終落腳點還是自己的居住急迫性、實際需求和購房預算。
房壇法菜
現在買房就是錢多？再說了，錢多你也不會等到現在才買，因此奉勸你一句，真的有這個錢，到湖邊打幾個水漂不好嗎？買點切糕吃不香嗎？你也不看看現在的經濟形勢，看看國際的經濟形勢，這一輪危機才剛剛開始，所有東西都在最高位，你現在殺進去，你是跟錢過不去嗎？等個三年，一居室換大別墅。
對寸心
急需要現房住就買現房，不急就買期房！畢竟蘿蔔白菜各有所愛！我只能跟你建議幾點:二手房有成熟的配套比喻學校、交通、醫療、購物方面，但是二手房的價格都是在於房東ps（我的房子不急賣反正就那個價格慢慢賣）！
期房呢簡單理解大的開發商都不蠢拿地之前都有關注過政府規劃圖，周邊配套基本在樓盤交房後1-2年內配套差不多完善！優點:新小區、價格、房子面積樓層可選擇！缺點:需要幾年時間、剛交房的小區還需要磨合！我就跟交過房[捂臉]處理的好就感謝你！處理的不好就罵死你！ps買房建議不要買精裝房！
王者的肚兜
看你個人情況，手裡面資金情況。如果你特定的選擇某一區域，比如在市區。市區現在新盤價格普遍都比二手房價格高，而且面積大，總價也高。手裡面資金不充足的情況下可以選擇總價相對較低的二手房。如果資金充足，屬於改善那買新樓盤還是比較不錯的選擇。
如果沒有一定要買在某一個區域，就可以看看遠一點的新盤。這樣選擇性還是比較大的。 個人理解，只要沒有特定要求，買新盤一般都比買二手房更好！
成都徐姑姑
二手房一般產權在個人手裡，不著急迴流資金，期房因為疫情的影響，已經很長時間沒有資金迴流了，一旦售樓部對外開放他需要大量的資金迴流和銷售數量，所以一般會採取低價折扣促銷活動推動成交金額。而且國家為了推動經濟，大量的資金流入市場，促進經濟發展，所以這會房價和貸款政策都會降低。
美好生活家園馬小云
你好，你諮詢的是買房房齡問題。房齡的長短與你的需求，要看你的出發點是什麼。個人認為，買賣首先看地段。如果是市中心，哪怕房齡老，但是價格高很搶手，這種肯定比郊區的期房好。如果是同一地段，肯定要買新房，出手的話也好出手。
房產顧問or與你同在
我來回答！就看你急不急住！如果急住就建議二收房！看的見得風險！期房買就買大開發商的！不要買小開發商防止爛尾！希望對你有用！
鄭州房產趙俊
個人建議，看個人的實際情況，如果急需居住，最好買現房。如果不是急著住，可以買期房。二也要看房子的位置，三也要看房子是否能升職保值。
工程小白666
兩種房都不值得購買
szy5727
如果是二手房，建議5-8年的，最多不要超過10年，期房的話，可以買兩三年後的，具體看自己喜好
