2019年最後一個週末，央媽一個小動作，全網震動，LPR瞬間又刷爆整個朋友圈。今天我們就來聊聊這個萬眾矚目的LPR。首先了解
LPR改革三步走！改革第一步：2019年8月，央媽扔出了第一枚重磅炸彈——改變LPR的報價形成方式，LPR再次閃亮登場。從此以後，LPR由18家銀行根據公開市場操作利率（MLF，銀行的成本價）加減點提供報價，貸款利率根據最近一個月的LPR確定，不再是參照“貸款基準利率”上浮或者下調一定比例。
以前的LPR只有1年期的報價，這次LPR報價改革中，央媽特地增加了“5年期以上”的LPR報價。
改革第二步：8月25日，央媽又宣佈要改變新發放的個人住房貸款的利率計算方式，首套房利率不得低於相應期限的LPR報價（目前5年期LPR報價4.8%），二套房利率不得低於LPR報價加60個基點（即LPR+0.6%=5.4%）。
至此，短期的和中長期的、房貸和非房貸利率都有了新的參考依據。
央媽前兩步的改革都只適用於新發放的貸款，但是銀行還有大量陳年舊貸，這些貸款絕大部分利率是不固定的（傳說中的浮動利率），需要定時重新確定利率，新貸款用新標準，舊貸款可怎麼辦呢？
改革第三步：12月28日，央媽再出重磅消息，以前那些沒有固定利率的貸款的定價基準統統轉換為LPR。至此，新貸款、舊貸款、短期的、長期的，貸款利率都有了新的確定標準。從此以後，金融機構也不能再參考貸款基準利率確定貸款利率了。
LPR怎麼變跟我們有啥關係呢？
劃重點啦，你最關心的都在這裡啦！首先，已有的房貸利率降沒降？沒降。央媽把已有的貸款劃分為房貸和非房貸，區別對待，房貸利率還是原來合同裡的利率不變。
也就是說，如果你已經買了房，不管以前利率是多少，目前為止的房貸利率還是原來的利率，月供還是原來的月供，該還的錢，一分都不會少。
舉個例子：如果你之前的房貸利率是5.35%，前面三項新政策之後還是5.35%不變，這個利率和LPR的差值為0.55%（即5.35%-4.8%）。注意了，這個點差以後都會用到並且保持不變，以後每到約定的重新定利率的時候，就在當時的LPR水平上再加上0.55%。
那麼，以後房貸利率會不會降？不一定。這取決於央媽、銀行和房地產調控政策。因為房貸利率現在是這麼確定的：房貸利率=LPR+一定點差，LPR=MLF+/-一定點差。 央媽能調整MLF的利率，但是LPR是銀行報價，報價多少由銀行定，房貸利率跟LPR的點差也是銀行確定。
假如以後LPR報價下降了，會有什麼影響？
對於已經買了房有房貸的人來說，這是好事。
舉個例子：假如原先房貸總額是300萬，20年等額本息，原來利率是5.35%，跟LPR的差值是0.55%，每月還本付息20383.29元。假如LPR報價從4.8%下調到4.7%，則重新確定利率後利率會變成5.25%，每月還款20215.32元，一年少交利息2015元。假如LPR下調到4.6%，則房貸利率變成5.15%，每月還款20048.1元，一年少交利息4022.28元。
雖然說一年也就優惠了幾千塊，但蒼蠅腿也是肉啊，尤其是對那些勒緊褲腰帶過日子還房貸的人而言。
注意啦，這裡必須是選擇了不固定利率的房貸才能享受到以後LPR下降的福利，因為只有不固定利率的貸款，才會定期重新確定利率，重新定利率的依據是LPR，所以只要LPR降了，新利率就會跟著下降。如果是固定利率的房貸，那就沒戲啦。
目前來看，LPR逐步降低是趨勢，其實1年和5年的LPR已經分別降了0.11%和0.05%，只是之前LPR改革第三步還沒出來，所以對已有的房貸沒有影響。等到第三步完成之後，現有的那些不固定利率的房貸利率就會跟著LPR變動。
而且對於房貸這種長期限的大額貸款，短則10年長則30年，誰都說不準這麼長時間內利率會怎麼變。所以央媽在第三步改革裡面也說了，給大家一次機會去決定原來的貸款是固定利率還是不固定利率，具體怎麼選，大家自行判斷。
至於未來的新房貸的利率，即使LPR報價下降了，還得看看銀行的報價願不願意降，所以還沒買房的人只能邊走邊看啦。
大家千萬不要對央媽近期的舉動有什麼誤會，雖說都是為了我們好，但說到底央媽更希望通過LPR改革支持一下企業，不能讓他們被困在借錢難借錢貴的難題裡。大家也不要抱有不切實際的幻想，“房住不炒”始終還是有道理的。至於5年期LPR降不降，我們拭目以待。
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