路邊一小羊

先根據提問者的信息梳理一下討論的前提條件:

一，目前有一套房自住，仍在還商業房貸。

二，不能用公積金貸款，因為沒有繳滿3年。（說明以後可以運用）

三，想購買的房子有兩個選擇，100萬的馬上可以入住，78萬的還需要重新裝修。

四，當地限購政策不嚴格，因為可以買二套。（可以推測房價不會太高，假設每平米1萬元）

下面開始比較分析：

假設選擇100萬這套，因為是二套，估計首付應該50萬以上，貸款利率也需要上浮，姑且按付款60萬，貸款40萬20年，年息6%計算。（現在的基準應該是4.9%）

計算可得，每個月還款2866元，二十年合計本息69萬。

假設選擇78萬這套，本來可以把60萬都交了首付，那樣負擔可以大大減輕，可是還得留裝修款啊。此時，如果付40萬，還剩下20萬，勉強可以完成低檔的裝修。那麼，貸款38萬20年的話，每個月還款2722元，合計本息65萬。由於第二個方案下，還需要一段裝修時間，假設需要5個月，原有房子市場月租2000元，則還會出現租金損失1萬元。

由於第二套房子的買價較低，理論上產生的稅費要低一些，按照增值稅5個點、契稅2個點計算，（100-78）*7%=1.54萬元。但是，實際上對於二手房的稅收，通常並不是按照成交價，而是按照系統評估價進行計算，從價格來判斷，這兩套房子的評估價不會差距太大，所以，在稅費上的差距可以忽略不計。

結論：

從經濟角度分析，兩種方案的開支及負擔是比較接近的。後期通過按年支取公積金還商業貸款，還可以進一步降低開支。

但是有一點我覺得很關鍵，那就是裝修，搞過裝修的都知道，裝修消耗的不僅是錢，還有很多是寶貴的精力。我估計你工作肯定也忙，所以，強烈建議選第一套。

錢本就是賺來花的，何況並不多花幾個錢！

沉默的磚家

100萬和78萬的房子該如何選擇？

100萬那套，拎包入住。78萬那套還需重新裝修。選擇需要結合自身條件，比如，首付方面，後期裝修方面。

題中沒有涉及面積方面，假設面積同等100平方，100萬那套就不用考慮裝修成本問題，直接入住。

78萬那套需要重新裝修，需要考慮裝修問題，100萬和78萬，差距22萬。現在裝修成本應該普通精裝為例，一線城市，應該在1200每平方左右。總費用約12萬。

這麼算下來，會比購入100萬那套省10萬左右。當然這是在同等地理位置，同等景觀，朝向，格局的情況下。

其實，買房主意還是看個人喜歡，如果更偏向於100萬那套，其實可以選擇100萬那套

同理，如果更傾向於78萬那套的，建議可以選擇78萬那套，因為，自己裝修，畢竟可以按自己喜歡的來裝，也可以更省錢，省出的10萬也夠一套傢俬電器了。

還有個問題，怎麼購買更划算？

按揭商貸需要找利率較低的銀行按揭，因為現在多部分銀行利率都需上浮！上浮2-20%不等，這就要看地區選擇了。當然，能找打有記錄打折的銀行最好了。

二套房首付比例也會更高，記錄也會上浮。如果有條件的情況，全款最好。

樂樂房產君

在我們平時買房的時候，我們很多時候需要面對選擇。是購買新房好還是購買二手房好？是購買城中心的還是購買新區郊區的。

比如你裡的問題，兩套房子，一套房子裝修很好，價格100萬；另一套需要重新裝修，價格78萬，這兩套房子該怎麼來選擇呢？這裡談談我的觀點。

這裡沒有說具體的兩套房的面積，小區等，我們就把這些信息忽略，就分析你提供的這些信息。

兩套房各自的特點

這兩套房價格和裝修兩方面的特點都很明顯。

❶、精裝修100萬這套房有兩個明顯的特點：

①、裝修風格和新舊程度也讓你滿意。買精裝修房一個重要的問題是買不到自己喜歡的裝修風格，並且裝修的新舊程度也不一定符合你的要求。那這套房就能滿足你對精裝修房的要求。

②、省時省心省力。這種自己喜歡的裝修風格和新舊程度的精裝修房，買過來後可以直接入住，這是最明顯的優勢，不用花時間和精力來裝修。

❷、價格78萬這套的特點也很明顯：

①、重新裝修費時費力。只要有裝修房子經歷的人就知道，裝修房子是很費時費力的，並且你有時候和裝修工人、裝修公司還要溝通，還費精神，這是這套房最大的特點。

②、價格明顯低於精裝修房，這在價格上面有優勢。

上面我們分析了這兩套房子各自的特點都比較明顯，可以說是涇渭分明的，那面對這兩個問題，我們再來比較一下兩套房各自的優劣。

兩套房優劣比較

兩套房的特點比較明顯，但優劣可以從下面幾點來分析。

①、價格比較

精裝修這套房價格100萬，另一套房子價格78萬，兩者相差22萬，這是一個明顯的價格比較。

但是78萬這套房還有隱形的成本，在裝修的時候，78萬這套房還要把以前的裝修清理出去，還得花一些成本。如果你把這些成本計算在內，那這套房的成本至少是80萬了。

②、交易稅費方面

如果兩套房在同一個小區，面積和戶型一樣的話，兩套房在交易的時候，稅費沒有什麼影響。精裝修房在產權交易核價的時候，是不計算在成本費用裡，對產權交易的稅費是沒有影響的。

如果不在一個小區，那你就諮詢一下房地產經紀人，這兩套房的大概的交易稅費誰多誰少。

③、按揭貸款

在銀行按揭貸款評估方面，精裝修房的裝修成本可以計算在房子的評估價格里面。

按照重慶一般的精裝修二手房評估來看，成交價格在100萬的精裝修房，銀行的評估價格應該在90萬元左右，按照首付四成（重慶第二套房首付四成，你所在的城市第二套房首付幾成，你按照這個方法計算就行），銀行能夠貸款54萬。

而78萬這套房，銀行的評估價格就只能按照清水房來評估，評估的價格大概在70萬元。銀行能夠貸款42萬。

精裝修房能夠貸款54萬，78萬這套房能夠貸款42萬。這相差12萬，相差比較明顯。

上面從房子的價、稅費、銀行按揭貸款方面來具體分析了這兩套房各自的優勢和劣勢，那在面對選擇的時候，該如何做出對自己最有利的選擇呢？

如何選擇呢

上面的已經分析了這兩套房各自的特點和優點，那可以從以下一些方面來做出選擇。

①、貸款流水方面：

你的第一套房還有按揭貸款，那如果你購買第二套房也還是做按揭，第一套房的月供加上第二套房的月供後，銀行對你流水要求就更高，從而影響你的貸款成數和貸款利率。

購買精裝修房貸款54萬，首付46萬，按照上浮20%計算（這裡假設是按照這個利率上浮，具體的你在購買的時候，是不一樣的，下同），貸款20年，月供3831元；

價格78萬這套房銀行貸款42萬，首付36萬，仍然按照上浮20%計算，貸款20年，月供2980元。

雖然這兩套的月供相差不是很大，但在銀行眼裡，流水是不一樣的。如果你的流水比較充足，那這兩套房選擇誰都可以；如果你的流水不太好，購買的這套房按揭貸款會影響你的流水，那你就應該選擇月供比較少的，價格78萬這套房。

②、按揭貸款方面

上面已經分析了這兩套房當中，精裝修房的裝修，在銀行按揭的時候是可以貸款的。

如果你想從銀行多貸款，那你就要選擇精裝修這套房；如果你不願意過多的貸款，那你就選擇78萬這套房。

③、時間安排方面

如果你的工作時間比較緊張，那你當然要選擇精裝修這套房。如果你時間比較充足，那選擇78萬這套房比較好，裝修你這麼一套房，花不到20萬的裝修費，能為你節約不少裝修費。

兩套房有各自的特點和優點，具體的選擇裝修的這套還是選擇需要重新裝修這套，得根據你的實際情況來決定。

工作時間比較緊，就選擇精裝修這套，節省時間精力來裝修。

如果你的銀行流水不太多，就要選擇貸款少的，價格78萬這套房。

如果你要把裝修費也從銀行裡貸款，那就選擇精裝修這套房比較合適。

當然，這也是我個人觀點，僅供參考。歡迎各位對這個問題在下面留言，發表你們的觀點和意見，相互交流和學習。

重慶玖哥

買第二套房，看你是否具備以下條件：1、你的戶口要在購房所在地；如果戶口是外地戶口，不能買第套房。2、有支付第二套房的首付款，第二套房首付款一般都是房價的60%。3，二套房貸款利率一般都要上浮，收入至少達到貸款的2倍以上。具備了這三個條件你就可以購買第二套房。

防癌抗癌

如可購買第二套房最划算？最划算就是現在及未來花錢最少，以我經驗認為購買78萬那套最划算。

為什麼我認為購買78萬那套，分現在要支付的金錢、以後要支付的金錢及房屋 保值等角度分析。

首先，作為工薪族想購買第二套房屋有一定門檻，必須精打細算，現在二套房貸款首付成數基本在4成或以上，幫你暫按4成計算，第一套100萬首付40萬貸款60萬，第二套78萬首付31.2萬貸款46.8萬，第一套首付比第二套多8.8萬，貸款多13.2萬，但第二套必須重新裝修，普通裝修費用一般1000元/平方米，按80平方米計算，約要8萬，另加傢俬電器約3.5萬，重新裝修總共11.5萬。買賣交易作為買方的你主要稅費為契稅，第二套為2%，所以第一套房子為2萬，第二套房子為1.56萬。所以，現時你要支付的金額第一套為40+2=42萬，第二套為31.2+11.5+1.56=44.26萬。

其次，就是考慮貸款利率問題，現在二套房貸款利率多執行是基準利率（4.9%）的1.2倍或以上，幫你暫按1.2倍（4.9*1.2=5.88%）計算，貸款期限為20年，等額本息還款，第一套貸款60萬月供款4257元，第二套貸款46.8萬月供款3320元，第二套月供款比第一套少937元，供款壓力少了不少。將來20年貸款還清後，第一套總利息為42.17萬，第二套總利息為32.89萬。

再者，房屋的保值，因為房屋室內裝修及設施設備的新舊會直接影響房屋的價值，78萬那套是你按自己喜歡的風格重新裝修，居住的幸福感較高，而且在未來一段時間內保值率較高。

另外，你作為工薪族這次主要為了工作而購買房屋，會考慮方便入住的問題，第一套是裝修好，直接入住，第二套需要重新裝修，以我經驗，因為你要辦理二手房貸款，從簽訂買賣合同至賣方收到貸款金額，整個交易過程需要2-3個月時間，因為100萬那套裝修很好，所在賣方不會提前交付你使用，要收齊房款才交房給你，78萬那套裝修很差，你完全可以在簽訂合同時同賣方約定先交鎖匙給你，讓你可以開始裝修，因為你出錢裝修賣方不出現違約情況完全沒有損失，你完全可以用辦理手續這段時間來裝修，到全部手續辦妥，房子也裝修好可以入住了。

第一套100萬的房子，現在加將來的總共付款42+42.17=84.17萬元，而第二套78萬的房子總共付款44.26+32.89=77.15萬元，比第一套少了7.02萬元，並且按自己喜歡風格裝修，居住幸福感較高。所以我認為購買78萬那套最划算。

文房故事

可以等公積金交滿3年後，用公積金房貸，正好這幾年房價有調整！

1.公積金利率3.25%，而傳統商貸目前是參考LPR值浮動的，保守都在5.65%，這兩者的利率能差出來2.4%。換句話來說，用公積金利率月供壓力相對實惠一些。

2.題主目前有一套房可居住，買房可稍緩，目前房價調整態勢明顯，越往後選擇餘地更大，說不定1年後買房可以省部分資金。

3.從公積金的角度來講，先慢慢繳公積金，累積到一定額度，以後公積金買房可以抵月供，公積金可貸房貸額度和個人的公積金餘額也有很大的關係，意味著，題主交的公積金時間越少，貸的總金額相對多些。

基於以上三點，暫時建議稍緩購房，待公積金能用之時，用公積金買房最為實惠。

陽光侃房

離婚（最合適的，也是最不建議的，你懂的，）

您身邊的房產專家小龍

兩套房子，價格不同，每個人的選擇是不一樣的。個人覺得，先刨除二次裝修的時間成本，要是我覺得100萬房子的裝修風格我喜歡，並且裝修的成本相比78萬的優勢更明顯，我會選擇100萬的房子。

原因是:

假設兩套房子在同一個小區，樓位、樓層以及房子自身的配套價值(學區 )對等，兩套房子的價格差異，主要是因為裝修成本的問題，並且自身購房目的主要是自住，那麼我會選擇100萬的房子。

原因一:裝修風格我喜歡，並且裝修成本很高，免去了自己的成本，這個成本不但是資金的成本，還有時間 人力等方面的成本。

原因二:選擇78萬的房子，在買到之後，二次裝修的必然的，二次裝修，我在付完首付之後，還需要再次支付裝修的成本。如果選擇100萬的房子，在銀行評估值與成交價之間，如果評估值足夠客觀，是能夠縮小差距的，這樣首付壓力就能小點(除非100萬這個房價格很離譜)。

當然了，站在購房首付成本的比較上，如果評估值與成交價的價差差距不大，那麼購買一百萬的房子的成本會相對小一些。

不同喜好的人，購房原因不同的人，會有不同的選擇，有的人喜歡自己裝修，有的人買精裝的房覺得省事並且節省成本，決定買哪一套房，可能會有很多因素的支撐，所以還要根據自身情況做合適的選擇。

如果站在現實狀況，兩套房子的價格差，裝修因素是一個方面，往往還可能有樓位、樓層、戶型、朝向的影響，周邊外部因素的影響，賣方賣房原因的不同等等，綜合評定，到底那套房子更合適，還要參考小區均價做出評估，小區成交均價基本代表了現在的市場價，在市場價這個尺子上，綜合分析哪個房子更具有吸引力，更加適合自己。

購房是大事，希望大家有購房方面的問題，歡迎大家隨時私信溝通，希望我的經驗能夠給大家一些參考。

老何侃房產

賣掉第一套再買最划算

明人15209

因工作原因需要購房，應該是工作已經調動，需要馬上入住。

建議買立即可入住的，買裝修差的房子重新拆除再裝修加家電傢俱等，便宜的22萬都不一定夠。

關鍵字: 套房 二手房 限購