一邊花式促銷以求銷售回款，一邊尋求多渠道融資“輸血”。新冠肺炎疫情影響之下，房企打響了現金流“保衛戰”，回籠資金成了當下的重中之重。
據億翰智庫針對67家大中小房企的調研結果，企業目前面臨的困境主要有售樓處關閉，銷售回款大幅下降，雖進行線上銷售，但效果一般；資金成本、人力成本和稅金等剛性支出照舊，企業資金壓力大；2020年上半年到期債務體量大等。
《中國經營報》記者注意到，2月初，各大房企更青睞於海外融資渠道，且因疫情蔓延發債量銳減。隨著央行頻頻向市場投入流動性，房企開始將目光轉向國內，發債頻率明顯加快，發行利率也開始走低。同時，各地政府也紛紛出臺涉房政策，為房企“減負”。
針對當前環境下房地產資金問題，記者先後採訪了旭輝控股集團有限公司（00884.HK）、融信中國控股有限公司（03301.HK）、金融街控股股份有限公司（000402.SZ）等企業。
旭輝集團方面回覆稱，2019年全年，公司回款率超90%，相關融資安排足以覆蓋年內到期的債務；融信中國方面表示，公司近期雖沒有新的融資計劃，但通過再融資增加了長期限的債務，抗風險能力增強；金融街相關負責人則表示，公司各項經營指標在好轉，尤其是現金流方面得到了較大的改善，經營現金流已經轉正。
銷售、償債承壓
受疫情影響，工地施工被擱淺，線下售樓處難以復工，儘管紛紛轉戰線上花式促銷，但房企仍感受到線上成交難度大造成的資金迴流難。
億翰智庫調查報告顯示，67%的房企以線上渠道對沖線下售樓處關閉的影響，但其中70%房企認為銷售成效不好，30%的房企認為銷售成效一般。
銷售數據也印證了企業的預感。克而瑞數據顯示，2月，樓市成交下行，27個重點城市整體成交240萬平方米，環比降幅高達83%，同比仍跌77%，顯著不及2019年月均；百強房企銷售同比下滑38%，銷售好於預期。其中，約9成的房企單月同、環比均下跌，重點上市房企中，過半企業的2月銷售同比跌幅超過50%，部分企業超過70%。
另一方面，由於2019年融資監管不斷加碼，融資規模未能保持住2018年的增長勢頭，業內也擔憂是否能順利償還即將到期的債務。
據克而瑞不完全統計，3月房企到期債券總量達到330億元以上，將面臨一個新的償債小高峰。
億翰智庫研報分析稱，2019年房企信用債發行總額5909.1億元，而2020年將到期的信用債總額為7468.6億元，2020年全年融資規模增速達到26.4%，才能剛好覆蓋到期的債務。
過去，不少房企通過高週轉與高息融資成功獲得快速擴張。
例如，近期集齊一批明星高管成為業內關注焦點的弘陽地產。為衝擊銷售規模，弘陽地產走上了高週轉之路。早在上市之時，弘陽地產就在招股書中坦言，要求各城市開發團隊在獲取土地後85天內實現開工，180天內實現有質量的開盤。
為了支撐其衝擊千億的野心，弘陽地產頻繁高息融資。1月14日，弘陽地產公告將發行2023年到期的3億美元優先票據，利率為9.70%，這已經是上市不到兩年的時間裡第10次發有息債。
近期，金融街頻發短債，累計融資金額近50億元。3月2日，據上清所披露，金融街擬發行2020年度第二期超短期融資券，發行金額19億元，期限為267天。1月，公司發行了2020年度第一期超短期融資券，發行金額29億元，期限為10個月，發行利率為2.98%。
實際上，老牌房企金融街一度飽受資金壓力。相關數據顯示，2017～2018年，金融街控股連續兩年經營活動產生的現金流量淨額為負值，分別為-72.54億元和-90.29億元。
據三季報，報告期內，公司籌資活動產生的現金流量淨額為-78.2 億元，上年同期為 141.6 億元。金融街方面表示，籌資活動現金流變化的主要原因是公司新增債務融資較上年同期減少，償還到期債務較上年同期增加。
此外，金融街於2015年上海火車站北廣場項目貴為當年上海總價地王，卻開發週期漫長。據介紹，住宅部分已於去年上半年清盤，但因限價價格稍低於預期；商辦部分在2017年簽下了一筆40多億元的“大單”，以定製產品的方式將部分寫字樓出售給香港一家投資公司。而剩餘的商辦部分將打造成商業綜合體，預計今年底完工50%。
金融街相關負責人告訴記者，目前公司現金流得到了較大改善，將在3月底發佈的2019年財報中體現，“上海地王項目土地成本一共88億元，還有10億元未收回，這個項目對公司目前現金流不會產生壓力”。
頻頻發債補血
銷售端遇阻，房企紛紛轉向融資端謀求“輸血”。但事與願違的是，疫情暴發前期，融資規模也明顯收縮。據億翰智庫數據，在春節前後時間段，2月中旬的信用債融資規模同比下降45.6%，彼時房企更青睞於海外發債尤其是美元債。
此後，好在央行頻頻向市場投入流動性。2月3日、4日，中國人民銀行連續兩天累計投放1.7萬億元流動性，2月11日再次通過逆回購投放1000億元。這使得包括房企在內的各行各業看到了擴“融”的希望。
記者梳理發現，相比於2月初，近期房企發債頻率明顯加快，發行利率也大幅降低，不少利率已跌破3.5%。相關數據也顯示，境內債方面，2月在短融中票的帶動下，發債規模363億元，同比上漲50%，終結“5連降”。
記者注意到，2020年以來，旭輝集團在融資方面頗為積極。截至發稿，共融資93億元，在各大房企中排名第二。
2月18日，旭輝集團公告稱，與香港渣打銀行簽訂貸款協議，涉及一筆2億美元的定期貸款融資。這已是旭輝進入2020年後第4筆美元債，此次還款期限僅為6個月，可見其對於“資金”的飢渴程度。
早在1月7日，旭輝就一筆4億美元的6.0%優先票據與初始購買方訂立購買協議；兩天後，又就額外發行2025年到期的1.67億美元優先票據與匯豐及瑞士信貸訂立購買協議，票面利率為6.0%，與16日發行的4億美元優先票據合併及構成單一類別。
此外，1月22日，旭輝還與招商銀行訂立貸款協議，獲提供一筆合共3.85億港元的兩年定期貸款融資。
旭輝集團相關負責人在接受記者採訪時表示，近期，公司完成4筆境外美元債的發行，並獲批銀行信貸額度作為短期儲備，“是為企業發展儲備糧草，以增加公司經營靈活性”。
旭輝集團CEO林峰在談到現金流問題時也表示，融資回款最近會有一個窗口期，政策導向把債務延期，但是不能做增量，所以有很多短貸的到期，政府會開閘做延緩，至少能讓企業倒騰一下債務週期。但應對“黑天鵝”，最核心的就是控制負債率，平常就要嚴格守住一些財務紀律，包括短債比、現金餘額、銷貸比。
開源節流
3月4日，央行召開金融支持疫情防控和經濟社會發展座談會再次強調堅持“房住不炒”定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。
各地也紛紛推出“涉房救市”政策。記者梳理發現，政策大致分為兩個方面，一是助力融資端“減負”，包括對符合條件的房企增加信貸渠道與額度，加快貸款審批發放速度，有條件地給予展期等信貸支持等政策；二是在拿地、銷售等環節為房企“省錢”或放鬆條件，包括延期或分期繳納土地出讓金，順延開工、竣工等期限，調整預售條件等方面。
同策諮詢研究中心總監張宏偉說：“大批房企將面臨‘地主家也沒有餘糧’的困境，這是一個普遍性的行業問題。”
“從長遠角度來看，企業2020年在開源節流方面需要有可落地的規劃。”億翰智庫研報也認為，一方面，要促進回款，適當降價跑量，注重提升產品品質，提高產品的溢價能力。同時，要適時清庫存，老盤可以考慮提前開發，新獲優質地塊可以調整開工節奏，儘快轉化為可售庫存；另一方面，在當前的市場環境下，建議資金並不是很充裕的房企，減少土地投資支出，保證資金安全是第一要務。抱團取暖將是一種趨勢，合作拿地與開發也是渡過難關的不錯選擇。
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