3月4日晚間，“下架”不足一天的《廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰努力實現全年經濟社會發展目標任務若干措施》（簡稱“《措施》”）在廣州市人民政府官網上重新發布。與此前不同的是“限商”解禁的內容已不存在。對此，官方的解釋是“商服類項目等相關政策的具體細節可能會有所調整。”
前有駐馬店降首付被約談，後有廣州“限商”解禁一日遊，這讓幻想借疫情搭車的房企等市場各方心情如坐“過山車”。
廣州“限商”解禁條款“上架”後消失
3月3日，廣州在當時發佈的《措施》中提到，商服（公寓、商鋪、寫字樓）不再限制最小分割面積，同時可以出售給個人。這是廣州在2018年底局部放開的基礎上進一步放開限購，同時意味著存在近3年的商辦、公寓等商服類物業限購的政策正式取消。
廣州此政策一出，引起業內譁然。2017年以來的“限商”政策是不是開始鬆動？會不會引起其他城市的跟進？
在業內人士看來，廣州放開商服物業限購，可以提升新冠肺炎疫情影響下商業地產的活力。此舉不僅客觀上刺激了商辦物業去庫存，對於部分企業來說，也可以加快項目的流動性，緩解資金壓力。最為重要的是，作為首個商服限購解禁城市的廣州，對其他城市有著借鑑作用。
不過，這個政策出臺不到一天的時間，在3月4日上午，這份舊《措施》已從官網上撤下,而3月4日晚間，廣州市政府發佈的新《措施》，提到允許房地企憑商業銀行現金保函，申請劃撥商品房預售款；加大住房租賃市場扶持力度，加快撥付對住房租賃企業的獎補資金等內容。但唯獨沒有此前“限商”解禁的條款。
對於新《措施》刪除了此前備受爭議的商服物業解禁的內容，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，該政策之所以受關注，重點在於商服類項目的管控一直被認為是打擊炒房的一種手段，貿然放鬆會產生誤解。廣州此前也是一線城市中“限商”政策率先鬆動的城市，信號意義較大。對於一些敏感性的購房政策，地方政府依然會斟酌。
而中原地產首席分析師張大偉認為，到目前為止，全國已有60多個城市發佈了70多次房地產調控，其中刺激市場的政策不多，政策力度都比較微弱。但被約談的駐馬店降首付以及廣州上述“限商”解禁的政策對市場影響較大，也都是敏感的內容，所以被叫停。這兩個政策算是在錯誤的時間釋放了錯誤的信號。其中，廣州“限商”解禁政策會影響到2017年後拿地房企的土地規劃，有可能出現商住政策的倒退，所以算是敏感時間的敏感政策，難免會被叫停。
“限商”前後市場冰火兩重天 此前就有局部放鬆跡象
早在2017年新一輪樓市調控中，北京、上海、廣州、深圳、成都等少數幾個城市落地了商辦類項目的調控政策。
其中，廣州出臺的“3·30”政策首次限制了商服類房地產項目的開發、建設、銷售、使用。當時規定，未經批准不得改變為居住用途，而且最小分割單元不得低於300平方米，銷售對象為法人單位。
事實上，廣州商服類產品包括商鋪、寫字樓、公寓物業在內，“3·30”政策出臺前，在住宅市場持續限購的背景下，最受購房者及投資市場關注、最為活躍的便是公寓產品。但是2017年“3·30”政策讓這一切發生改變，隨後廣州商服物業交易量大幅下挫，進入冰封期。
據廣州中原的數據顯示，“3·30”政策後兩週，所有商服類項目，包括商鋪、寫字樓、公寓物業成交呈現大幅下跌走勢，最為明顯的便是公寓，全市僅分別成交501套、336套，兩週環比降幅為81%、33%。
成交低迷也使得廣州公寓庫存量一度高企。在嚴重庫存積壓以及市場持續低迷中，執行一年多的廣州“3·30”政策對商服類物業出現局部放開。
先是2018年底，廣州市國規委在官方網站上掛出了《廣州市住房和城鄉建設委員會關於完善商服類房地產項目銷售管理的意見》。文件規定，2017年3月30日前土地出讓成交的房地產項目，其商服類物業不再限定銷售對象，但是個人購買商服類物業取得不動產證滿2年後方可轉讓。上述新規對公寓銷售構成重大利利好，一舉扭轉市場銷售頹勢，盤活了一批2017年3月30日前的商辦類項目。
此後，2019年7月，廣州要求對已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型的非住宅存量用房，可按規定改建為租賃住房。
從目前來看，幾個“限商”城市在過去幾年市場非常蕭條，量價齊跌。而除了廣州局布盤活商服存量外，其他城市並未看到放鬆的苗頭。
業內：謹防地方政府“搭便車”刺激市場需求
此次受新冠肺炎疫情影響，房地產市場銷售一度降至冰點。鑑於恢復經濟和社會秩序已成為工作重點之一，各類刺激經濟恢復的政策滿天飛。但是，包括央行在內的多個部門多次重申的“房住不炒”仍是根本原則。
對此，建誠晟業聯合創始人苑承建認為，個別地方政府“搭便車”或者隨意擴大化一些領域的刺激政策，這也隨之引發了政策糾偏。
苑承建稱，對於商辦公寓限購放鬆、二套房貸放鬆等政策，在疫情期間出臺則有明顯的“搭便車”之嫌，非常能理解地方政府或者商業銀行的衝動，但從必要性的角度來看，搭便車的嫌疑要大於疫情期間恢復經濟的必要性。
而在嚴躍進來看，一些尺度過大的放鬆內容，容易被約談或“下架”。即便要放鬆，也會更強調供給端或企業端，而對於購房端的政策變動會變得更加謹慎。
張大偉則認為，從各地市場看，相比其他行業，房地產企業公佈的銷售業績都還可以，這種情況下鬆綁政策，市場也比較敏感。
針對今後地方政策的調整，苑承建表示，新冠肺炎疫情對房地產市場的影響只是階段性的，恢復之後的狀況需要數據和市場來證明，而不是將暫停的狀態作為判斷依據。針對房地產業的相關鼓勵政策，將是漸進的、差異化的，更多是圍繞供給端展開，不能改變全國範圍內已基本形成的房價平穩預期和基本被抑制的投資炒房需求。
苑承建認為，從目前行業的現實出發，房地產政策即使要在銷售層面有所放開，主要也是從放開銷售條件限制以及適當恢復銷售行為入手，而不是直接快速地調整消費端的限制。
新京報記者 袁秀麗
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