羅曼蒂克的馬懸車

大家好，我是勇談。根據國家統計局的數據顯示，截止到2019年，我國人口總量達到14億人，相對於2018年增長有所放緩，人口自然增長率為3.34‰。其中出生人口仍呈現下滑態勢，為1465萬人，其人口出生率為10.48‰，創1952年以來新低。這則消息放出後一時間又引起了大家的熱議，在人口出生率持續放緩，老年人人口卻不斷增加的背景下（60週歲及以上人口25388萬人，佔總人口的18.1%），還有那麼多的購房需求嗎？房地產到底還會走多遠？10-15年其實就是房地產能夠走的極限。藉此機會簡單談談我的觀察。

房地產發展是在人口住房需求不斷增加和城鎮化持續發展的情況下，這兩者不是無限的

記得早在5年前，萬達王健林面對媒體採訪的時候就提到了這點“房價快速上漲的基本面已經沒有了，主要就是大家的住房需求和城鎮化率已經達到了一定比例”。皆知到2019年我國常住人口的城鎮化率已經達到了60.60%，按照國際慣例來看當一個國家的城鎮化率達到70%左右的時候住房需求就會下降，這就是我國目前正在面臨的一個階段。

第一、按照我國目前的城鎮化發展速度來看一年維持1%左右的增速很容易，從這點來計算留給房地產行業的時間也就10年左右。在我的很多篇文章中我都曾經提到過這點，而且這個時間段基本上也是被各個房企所認可的。這也是為何包括萬達、恆大、萬科等房企開始轉型的原因，甚至萬達為了完成輕資產轉型，承受了資產縮水千億也要進行的原因。因為多數房企都明白一個道理“自己主動轉型或許還有活路”“房地產從來沒有百年企業”。

第二、從國家的選擇來看，摒棄房地產經濟發展模式已經是共識，國家層面的經濟轉型從2016年就開始啟動。如果說前幾年大家對於國家進行房產調控的決心還有懷疑的話，那麼2020年面對此次疫情國家始終堅持“房住不炒”定位已經表明了決心。河南駐馬店在出臺放鬆調控後立馬就被約談，其實也是在給大家釋放一個信號“房住不炒”不會因為各種原因而廢止。

房地產高速發展這麼些年確實解決了不少人的住房問題，但是高房價已經開始出現負面影響

包括人口的出生率開始持續降低其實或多或少都跟房價過高有關係，大家可以做一個街頭採訪“到底是什麼讓你不想生育（或者要小孩）？”房貸、醫療和教育這三座大山肯定是最多的答案。畢竟越來越多人受過高等教育後，對於未來子女培養更多了份責任。幾點愚見：
第一、房地產的黃金期已經過去了，未來10年是轉型期或者叫“白銀期”，畢竟高暴利已經不現實。關注我的朋友多數經歷過2008年左右和2016年左右兩次房價大漲的時期，未來10-15年多數地區不可能出現一個上漲10%或者一年上漲20%以上的情況，維持相對穩定增長是大概率。甚至不排除在特殊情況下，部分區域房價出現長期橫盤和微跌的可能性（一般都是中小城市）。

第二、勞動力人口是未來經濟發展的主要生產力，18.1%的老年人比重還在繼續上升。按照國際標準，當一個國家60歲及以上老年人口占總人口比例超過10%，意味著這個國家或地區進入嚴重老齡化，而我國2019年的數據是18.1%！！！要想解決老齡化問題，唯一的解決方法就是鼓勵大家生育，而要想解決這個問題“高房價問題”首當其衝。

第三、房地產未來的走勢大概率是走向平淡，但是絕對不會消亡，畢竟住房需求始終存在。這點在我國家電行業其實有例子，在上世紀90年代全國家電行業數不勝數，但是到20多年後的今天能夠被大家所熟知的不過是格力、美的、海爾等幾個品牌。目前房地產行業就已經有這樣的趨勢，500強房企佔據了國內大約80%的市場份額，剩餘的9萬多家房企何去何從？大家可以自己猜測。

綜上，出生人口持續下降和老齡化人口持續增多是現實問題，高房價到底貢獻了多少？大家心裡有一杆秤。大家需要知道的是，房地產只是國民經濟發展過程中的一個“過客”當其歷史使命結束後被“摒棄”是早晚的事情。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

勇談房產壹貳叄

承蒙信任，分享一下個人見解：首先，房地產走過黃金時代10年或房改20年了，已經達到一箇中級水平了，人均居住面積突破40.8平（來源網絡數據）上下吧！也就是說人口紅利宣告結束，做為國家城市化建設進程到了一個比較飽和期，也可以說是瓶頸期，但人們對物質的要求還在不斷升級進化中，改善型置換型成為主要訴求，養老型社區也會跟進，所以，不能簡單的說房地產就停滯下來了，目前屬於白銀時代的發展階段，人們對美好生活的嚮往正在發生著某種改變，開發商建的房子也許要朝著這個方向來設計，未來的房子可能更多元化、智能化，至於可以走多遠，經濟正常運行，我認為房地產，預計30年以上還是有很好的空間，大家都不缺房子，但總是不會滿於現狀，追求品質、健康的美好生活[玫瑰]

楓亭雅苑

老年人口不斷的增加，我們出生人口也在不斷的減少，未來的房地產要靠什麼來支撐起來，房地產未來的走勢，是走向更高房價還是在回跌狀態。

出生人口在持續的降低，自然增長率情況的變化。

2019年我國出生人口統計為1465萬人，人口出生率10.48%，死亡人口998萬人，人口死亡率7.14%，總人數14億零5萬人，2019年自然增長率為3.34%。我國今年的出生率是自1949年到現在最低的一年。

提到老年人口，就觀看一下老齡化情況，根據聯合國標準65歲以上的被稱為老年人。2011年我國65歲老年人口占比7%，2017年老齡化人口提升到11.4%，預計在2033年老齡化人口提升到20%，2050年老齡化人口達到的30%。

在老齡化這條道路上，我國目前的情況還算是良好狀態，國家為了控制老年化快速的增長，現在已經放開了二胎政策，讓更多的年輕人出來婉轉這個局面。

人口老齡化會直接影響房地產的發展

我國的老齡化現在才不開始，像德國，英國等一些知名的發達國家，老齡化早就已經出現了，比我國家嚴重，這些國家的房價也並沒有進行下跌的情況出現。

截止到2019年，我國城市化率人口達到了60%，估計在2030年我國城鎮化率人口達到70%，剛好踏入發達國家的入門級水平。到達70%之後要上升一個臺階，預計2050年我國城市化率人口達到75%，留給房地產最後的發展高速期時間截止到2030年2030年之後，再想靠房地產來維持暴利的收入那是基本上不可能的，我們參考一下發達國家，他們到達了這個程度房價很難再上漲一個階級。

美國跟我們國家也差不多地大物博，他們現在紐約倫敦這些一線城市他們的房價也是非常的高的，就像我們的北上廣深一樣。現發達國家的郊區，他們的房子一樣是很便宜的，一棟別墅也是才幾十萬塊錢是相當的便宜的了。估計以後我國的發展，你會出現類似的情況，一二線城市反正還是在高價位中，而三四五線城市，價格將會下跌到一個平民價。

2020註定不平凡的一年，今年國內房地產市場將會發生變化。

2020年的1月份2月份3月份，我國房地產市場將出現非常冷淡的情況，多個企業需要資金的回籠，而且現在國家也不再將房地產作為刺激中國經濟發展的途徑，在政府條件不利好的情況下，開發商也只能靠自己度過這個寒冬了。

2020年開發商不僅面對前面幾個月的寒冬，更要面對接下來的6000億貸款還債問題，開發商被逼的走投無路，在2020年僅過去的60多天，國內宣佈了達到150家房地產企業破產。

在這樣的特殊情況下，有開發商宣佈破產，也有很多的炒房客開始拋售房產了，全國二手房市場數量突然猛增。在很多年前掛盤要出售的房產，現在紛紛降價，10萬20萬還是賣不出去，最先嗅覺到這個市場的變化，炒房客也紛紛的在掛牌出售房子，才導致這幾天房產數量猛增。

總結：隨著我國的老齡化人口逐步的增多，國內人口市場沒有新鮮的血液注入，以後的房價將會出現大城市，依舊高不可攀，345線城市出現房子便宜到沒人接手。再看現在國內的大品牌開發商紛紛撤離三四線城市，就足以證明三四線城市以後的發展空間有限，後勁不足，房子多如牛毛。

有點意思A

出生率持續下降，對房地產的影響如何 ？這個問題有一定的複雜性。首先，農村人口大量湧入城市，加劇了城市人口的住房鋼性需求，促使了城市房地產直線攀升。至今仍然在高位盤整，可能近幾年內不會有太大的變化。其次，城市人口隨著生活水平的提高，住房要求也隨之而提高。人圴面積在六，七十年代的幾平米，逐漸提高到了三，五十平米，住房面積擴大十幾倍，甚至幾十倍，也是城市住房瘋漲的另一個因素。再次由平房，樓梯房到電梯房，再到獨棟別墅。住房檔次和質量的需求提高，也是房地產推波助瀾的一大原因。

至於發展到了今天，人民生活水平仍然在不斷地提高，這種公寓式幾十戶人家共一棟樓房的狀況可能會逐漸減少。而舊式的住房區就有可能逐步淘汰，而會湧現出更多的獨門獨戶獨院的住宅群落和社區。不過，到了一定程度的時候，房地產業也必將會漸入一個夕陽產業的時代。世間萬物大概都逃避不了物極必反的規律，只是時間是一個漸變的過程。也許是幾十年，上百年。從目前的狀況尚還看不到，近幾年會突變下降的苗頭。

大千一塵

全國商品房銷售面積 8.74 億平米，同比增長 25.5%，較 13 年同期高出 23.4%，16 年全 年新房成交量超越 2013 年基本確立，再創歷史新高。中國置業人口規模已在近年見頂，推動中國新房市場繼續 快速增長的動力正在消散，雖然流動性的寬鬆能夠延續當前週期，但是高庫存以及區域之間愈發矛盾的供需結構，新房成交量正在接近行業天花板。

但相較其他主要經濟體，中國的人口結構相對具備優勢在於嬰兒潮和回聲潮（嬰兒潮一代生育人口）的間 隔年份在主要經濟體中是最短的，這也意味著中國的置業需求的代際承接相對較快，尤其目前回聲潮的需求也 開始進入市場，對置業需求帶來支撐。在未來 5 年內，依然可以預期每年置業人口規模保持在 4 億左右， 雖然中國地產週期長期來看處於頂部，但市場波動相較其他國家預計更為平緩。

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出生人口持續下降對房地產影響

出生人口下降在短期內對房地產行業影響不大從上圖可以得知，最近幾年我國的人口出生率一直處於下滑階段，雖然在放開二胎的年份有一個小幅上升，但之後仍然是以迅速下跌為主，人口出生持續下降，但中國的人口紅利仍在繼續，因為佔總人口比重超高的勞動年齡人口下降幅度很小。

2018年我國勞動年齡人口占總人口的比重為64.3%，2019年這一比重為64.0%，只下降了0.3個百分點，所以在人口出生率明顯下降的情況下，勞動力人口並未減弱，，而一個國家對經濟做出最大貢獻的，往往就是這些勞動力人口。

而在勞動人口參與率方面，2008年參與人口大概有七億一千萬多，十年之後減少到六億八千多萬人，實際減少率在2%-3%，年均減少率為0.2%-0.3%，也符合勞動年齡比重下滑的百分比，如果照現在的下滑趨勢發展，無論從勞動年齡人口和勞動參與率人口雙方面來說，中國的人口紅利還將持續很長的一段時間。

出生人口減少問題，一時半會還不會影響到中國的人口紅利，雖然長期來看，人口減少必然會對未來房地產行業產生衝擊，但在短期內（5-10年）是沒有任何問題的，這也保證了地產在短期內繼續發展的基底，甚至如果未來政策對出生人口有更大傾斜的話，有可能會阻止人口不斷下滑的趨勢。。

整體人口數量雖有下降趨勢，但人口的集中效應越來越明顯

從上圖可以看出，十年間中國農村人口數量也在不斷下降，而這流失的一億多人口去了哪裡，顯然是通過城鎮化的不斷推動進入了城鎮，也符合每年一千萬人口進入城鎮的預期（這也是房地產黃金十年間房價不斷上漲的原因之一），而且在短期內，這種城鎮化推動農村人口進城的趨勢還將繼續延續。

城鎮只要有不斷流入的人口，那麼推動城市房價繼續發展的源頭就不會斷流，而一些城鎮外人口不斷流出地區，房價就沒有了人口基礎的支撐，而在一些地區已出現用宅基地換取城鎮戶口及住房的政策，也算是推動城鎮化，保全城鎮住房價格，土地價格的一種新形式。

小結

由以上分析可知，雖然出生人口在不斷下降，但是勞動人口數量和勞動參與率並沒有實質性的暴跌，而在人口對房價的驅動方面，人口的不斷集中反而促使一些地區的房價，未來還是有繼續平穩向上的態勢。

用專業人士的解讀來說就是，我國在供給端保持著充足的勞動力，未來能產生更多各領域人才。

老年人口增加的同時，有兩個經常被忽視的重要問題：

2018年，60週歲及以上人口24949萬人佔總人口17.9%，2019年這一數據上升為25388萬人，佔總人口的18.1%，而勞動人口參與率年均下降2%正好契合了老年人口增加的百分比。

其中有兩點很容易讓人忽視：

第一點：2018年65週歲及以上人口16658萬人，佔總人口的11.9%。2019年65週歲及以上人口17603萬人，佔總人口的12.6%。上漲幅度明顯大於老年人口的整體漲幅。

第二點：2019年中國人均預期壽命77歲，但健康預期壽命僅為68.7歲，也就是說在68.7歲後，大部分老人都會與疾病開始做鬥爭。

這兩點才是老年人口不斷增加後，我們所面臨的主要問題，

而老年人口的增加恰恰說明了生活水平的提高，而這其中醫療養老水平的不斷提高是非常重要的因素，而這些優質資源多數是以城鎮為中心向外擴散，

也就是說，雖然難以計算具體每個人的壽命會有多長，但可以通過科學的養老醫療輔助，在老人與疾病鬥爭期間，儘量提高老年人口平均存活年齡，而對於多數老年人來說，想要享受到這些醫療養老的資源，就必須向城鎮靠攏。

小結

城鎮裡的很多人都有過以下經歷，農村老家親屬突然有一天打電話聯繫你，問某種疾病在你的城市中，有沒有治療效果比較好的醫院。

雖然不願承認，但很明顯，城鎮人口的預期壽命現在要高於農村人口的預期壽命，而農村人老年人遇到稍重一些的疾病，必然要尋求城鎮的醫療資源。

房地產還會走多遠？

通過以上兩點分析可以得出：

出生人口雖然在持續下降，但是人口的聚集效應更加強烈，這也從人口端保證了城鎮房價繼續平穩發展的基底，雖然現在農村人口進入城市就業問題還存在諸多問題，還不能完美解決就業和留下的關係，但國家推動城鎮化的決心並沒有改變。也許十年後城鎮化推進到一定程度後，在城市中打工的農村人口會有部分轉回農村，到那時房地產行業也已經基本平穩了。

老年人口持續增加，同樣意味著對優質醫療養老資源的需求也在增加，而這些優質資源的往往都在城鎮中。有條件的家庭一定會將老年人接入城鎮中居住生活，一來可以提高老年人突發疾病時的存活率，二來可以長期治療老年人的慢性疾病。而現在的老年人不管是在城市還是農村，對養生保健的關注度比以往更高（這也是屢屢爆出養生保健騙局的原因）。前半生拼命賺錢，後半生用錢續命仍是大部分老年人對健康的簡單認知。

最後

很多人都談到過，一對新婚夫妻從同雙方父母那繼承兩套房子，甚至有可能從雙方姥姥姥爺，爺爺奶奶那也有房子等著繼承，所以未來一家三四套房子都是正常情況，關於這點認知從本質上就有一點偏差。

首先老年人的預期壽命越來越長，老年人養老需要房子，所以年輕人暫時繼承不了，未來幾年老年人的平均壽命就會達到80歲，假設老年人80歲後把房子給你繼承，那你就必須先活到50歲左右，而你在30歲結婚的時候，就想繼承老人的房子幾乎是不可能的。

還有很多老年人的房子，一住就是半輩子，房子的居住質量已經很差了，雖然房屋設計為50年安全居住年限，但之前我在其他問答裡也詳細解讀過這方面的問題，隨著房屋老化，得不到沒有正規保養，真正的安全居住時間為30年左右，也就是說，即使你把老年人的房子繼承到手裡，也實際失去了居住價值。

再有隨著離婚率走高，家庭戶數也在增加，一戶一屋的格局正在慢慢體現，而現在最小的一室也要60平米起，早已淘汰老房子那種20-30平米設計理念，

歡迎點贊關注，一起換個視角解讀房市。

屬狗的水瓶座

我的看法可能和大家不一樣，房地產業會一直伴隨著人類社會的發展走下去，未來的房地產業會隨著人們生活水平的不斷提高，對住房需求的變化而不斷升級，數量會越不斷減少，適者生存，不會消失。

從理論上來說，人口數量與住房數量成正比關係，但人們對住房的要求會越來越高，如住宅樓的高度、房間面積的大小、採光度以及安全係數等都會有不同的要求。我們現在看上去不錯的小區，或許若干年以後完全不符合居住的要求，那麼房子也和其他商品一樣，不斷改造升級。

現在的大產權房年限是70年，到期後如何處理，還是一個未知數。樓房和平房不一樣，如果產權仍然歸個人，能和農村的房子那樣改造嗎？如果歸國家所有，為了適應居民對住房的新要求，必須要有房地產業來完成。

如果從近10年來看，也就是說到2030年，我國基本完成城鎮化目標，城鎮化率由現在的60%達到70%。未來會有大量的農村人口向城鎮轉移，住房需求會不斷增加，至少在10年內，房地產業仍然有比較大的市場。

社會的不斷髮展，人類需求的不斷變化，必然對房地產業提出更高的要求，所以說房地產業會一直存在著。

平淡如水5343

從2017年以來的嚴控政策開始，房地產炒房熱情消退，剩下的是剛需們和改善住房，投資客不到5%。

關於人口和經濟，其實國家早就意識到這個問題，所以鼓勵生二胎，但事實上生二胎的多為有錢的城市人和沒錢的農村人，兩級分化越來越嚴重，這對房地產是否有影響，那是必然。未來，房地產行業也同樣是兩級分化。一線城市及發展較好的新一線城市仍然有很多上漲空間，不管是人才、大型企業，還是醫院、教育等資源都會集中在一線城市。這裡的土地寸土寸金，所有高知人才都往裡面扎堆，適者生存，房價下降空間有限。

而三四線城市卻已經透支了未來幾年的房價，只靠賣土地來支撐財政收入，正所謂“產城結合”，只有城，沒有產業，無法引進人口，城即是空城。

大唐蓉蓉姐

針對出生人口持續下降，老年人口不斷增加，房地產還會走多遠這個問題，我的觀點如下：

第一，題主出的這個題是屬於宏觀範疇的題目。我認為需要一分為二的辯證的眼光去看待，要透過現象看本質。

第二，從大的方向去研判，好象出生人口降低了，老年人口增加，房地產需求就少了，房地產走不遠了，這是從常規的邏輯思維的推理，好像是那麼回事。但未來現實不一定是那麼回事。

第三，城鎮化建設，還有很長的一段路要走，城鎮化建設必然涉及村鎮房屋局部或整村拆遷，整體推進。在這種情況下，房地產的發展跟出生人口持續降低和老年人口不斷增加就沒有根本性聯繫。

第四，許多房地產的專家一直看衰房地產的發展前景。但事實證明，房地產發展依然是穩中有升，依然是資產保值增值的良性理財產品，許多生意人有錢人都喜歡投資房產，在各地買房，因為他她們知道，投資房地產大都賺錢，既然有錢賺，大家肯定會不斷的持續去投入，這無關出生人口和老齡化的問題。

第五，有的地方甚至想跟房地產做徹底的切割，有一種斷臂求生的勇氣，當地想盡可能的減少對房地產土地稅收財政的依賴，想努力的實現產業轉型。理想是豐滿的，現實殘酷的。殊不知房地產上游，下游涉及到多少產業鏈？有多少經濟帶動作用，我們說房地產成為當地支柱產業，一點都不為過。想拋開房地產說說容易，做起來確實難。

第六，我們回過頭來看看以前我們實行的計劃生育人口也減少，但絲毫不影響房地產發展，房地產依然生機蓬勃。

第七，不同的人看問題的角度不一樣。這也為什麼說三個臭皮匠頂得上一個諸葛亮道理，題主可能只從靜態的角度看待這個題面。其實人口是流動的，當你這個地方城市人口少的時候，外來人口（包括省內外和外國人）會來填補，依然會促進房地產業發展。

結論：綜合以上分析，出生人口持續降低，老年人口不斷增加，對房地產業的發展影響有限，不能從根本上影響房地產發展。

房地產小百科

人口無疑是驅動房地產行業發展的至關重要的因素。當前我國的人口出生率持續下降，老齡化社會已經形成面對當前還是持續開發的房地產市場，不僅會有人產生疑問，如果今後的人口減少這麼多房子，到底由誰來住呢？

人口的留下決定的房地產市場的發展組織與房價的走向，誰說當前我國的房地產市場建設進度很快房子也確實有一些過剩的現象，但是總體來說，但凡能賣出去的房子幾乎都有他實際的用處並不是像我們所見的許多公租房是浪費資源的。

我國人口結構的矛盾凸顯是現在就有問題，但是人口持續削減以至於，樓市失去平衡，那已是幾十年之後的事情，我們以現在的房屋數量開發規模去看待幾十年之後的市場趨勢，中間是並沒有可比性的。

我們再看看國外，澳洲都不少國家已經面臨人口負增長，但是這些國家總理在黃岩難道就只停滯了？難道就不發展了也並沒有因為居民對於住房需求的提升是不斷增長，老房子很大程度上未來就是老房子並不是適合居住的房子。就算今後我國的人口數量大大削減，那麼只要居民還有需求，房地產市場就不存在就會發展。

說到老齡化社會，日本就是一個典型的例子，但正是日本經歷過了房地產泡沫，也正在經歷老齡化社會，日本的房地產行業依然在發展，只不過位於鄉村的小城市的老房子，已經不被人待見。而城市當中的高樓大廈還是非常受歡迎的房價，已經回到曾經的高點。

因此，就算我國出生率下降，老齡化社會到來也不能說明我國的房地產市場就會消亡。只不過是規模的變化而已。人類文明存在這麼久，房子一直以來都是不變的旋律。所以說只要有人有需求就會有房地產市場。

關鍵字: 房產 出生 人口