情歌還是老的好
房價是一個很民生的話題，就這個問題我已經回答過多次了，那就是：
近期看政策，中期看利好，遠期看人口。
對於青島的房價，我的看法也是一貫的：近期（1-3年內）受到國家“房住不炒”“限購限貸”政策的影響，應該是持平為主，微跌為輔。中遠期來看，5年內應該有一波大漲甚至翻倍。
為什麼這麼說，很多人想法是“房子已經很貴了，為什麼還要漲？這裡請大家關注一下青島市歷年平均房價數據和歷年平均工資數據。
文章不列具體數據，因為數據來源不同可能有偏差會導致無休止的爭吵。但無論哪裡的數據，大家都可以發現一個奇妙的地方，那就是：
對於中國主要城市，歷年房價和收入的比值都是圍繞一個恆定的數字上下波動。對於青島來說，這個數字在2-4之間，個人的計算略低於3。
也就是說，對於青島人來說，社平工資在1000元的年代，平均房價（每平米單價，下同）是3000元上下，社平工資在2000元的時候，平均房價在6000元上下，而現在青島市社平工資在6000元左右，不意外，平均房價在1.8萬元上下。
這個數據可能來源不同最後算出來有出入，但不影響一個結論：青島市房價收入比是圍繞一個恆值上下波動，從90年代房改以來，未曾打破過。
如果有心可以算一下房價房租比，亦是圍繞一個恆值上下波動，20多年未曾變過。
再加上中國城市化水平還遠未完成，還有大量的農村人需要進城，這就是我始終否認中國房地產存在泡沫的理論基礎。
如果不認同，我們來看看隔壁鄰居日本上世紀80年代的房價泡沫是怎麼吹起來的。
先看看日本當年的房價水平。
再看看日本當年的工資水平……
很顯然，從1980-1990年期間，日本地價、房價增長了5倍，然而日本人的平均工資並沒有相應的上漲。
更重要的是，大家會發現，日本在1975年，國家的人口城市化率就已經接近80%，到1990年還是這個數。這意味著從1980年到1990年，日本已經沒有“剛需”一說，所有購進房子的人，全是炒房客。
如此泡沫豈有不破之理。
再看看我們，雖然一堆噴子或者槓精天天發帖盼房價下跌，但是從數據來看，就算考慮戶籍帶來的出入，提高10個百分點，我國現在的城市化率也就是日本1965年的水平而已。想達到日本1980年代的城市化水平，至少還有2-3億人需要進城。
結論就是：日本1990年以後，房子崩了是不假，然而從1965年到1990年，之間日本的的房子翻了多少倍，又有誰關心過？？
所以，從中長期來看，隨著我國的老百姓收入進一步的提高，我國的房價依然存在大幅度上漲的動力，除非出現第三次世界大戰、外星人入侵、小行星撞地球等不可控事件發生。
尤其是青島，作為特大城市、新一線城市、重點人口流入大城市、高校引入主力城市、熱點旅遊城市……以上數據沒有一個能利空遠期房價。
什麼？你作為一個老青島覺得最近周圍的人變少了？？街上的遊客都不見了？路也不堵了？而且你周圍的人也這麼覺得？？？
沒錯！你的感受很對！不過麻煩你再去黃島、城陽感受一下！
積米崖這個商業中心，到現在才不過四五年時間，永旺夢樂城還沒開業，人氣就已經遠遠超過臺東……
城市陽臺這個“隧道車都到不了”的犄角旮旯地，今年招徠的外地遊客數量超過了一浴、二浴、三浴、六浴的總和，榮登青島第一大海水浴場……
還有青島一半的外國人都住在西海岸……
不管來的是哪裡人，雙擊老鐵666也好，農村鄉下老巴子也罷，金髮碧眼的外國女郎，他們首先都是人。有人就有人氣。青島目前人口急劇增加是事實，只不過增加的人口大部分都不在傳統市區，僅此而已。
坐在老西鎮、老四方里院坐井觀天，覺得青島城市沒有未來的，其實沒有未來的是你們自己罷了。
所以我還是那句話，畢竟社平工資還在連年上漲，因此從中遠期看，青島的房子依然存在翻倍漲的可能。而且這個概率基本上是100%。
至於近期（2-3年）我個人的判斷是：由於政策強力壓制，加上房價剛漲過一輪，房價收入比並沒有處於低位（2015年曾經接近2.5，當年西海岸還不到2），因此近期房價上漲概率基本上是零。
上面一方面不可能放任房價上漲造成富人辦廠、經商、科研的利潤還不如買套房——這叫房地產侵蝕實體經濟——所以，在必要的時刻會嚴厲控制房地產。另一方面，對於地產帶來的鋼鐵、水泥、傢俱、家電、裝修等行業帶來的就業也不能視而不見——所以控制不可能永遠持續下去，必然在某個階段會放開。
換句話說，目前在政策嚴厲控制之下，青島市的房價停止上漲甚至出現了一定程度的下跌，加上工資還在上漲，房價收入比走低也是事實。
換言之，期盼房價回到2016年是不現實的，但期待工資上漲，房價收入比回到2016年，“現在工資6000元看到房子這個價格，將來工資9000元看到房子也是這個價格”則是現實的。就看在下一輪暴漲之前能不能抓住機會上船了。
Magic6981045
您好很高興回答您的問題，青島做了東部開放沿海城市和五個計劃單列市和副省級城市，2017年gdp排名第12位，北方城市僅次於北京 天津，青島作為旅遊城市，環境氣候很好，吸引很多人過來度假療養，青島的氣候屬於夏天特別涼爽，而冬天也不算太冷.僅僅在一個月左右的時間比較冷。非常適合居住。青島已經多年被評為幸福感最強和最安全的城市，也是聯合國推薦的30個最美海灣，中國唯一上榜城市。
再說說經濟，青島靠港口而生，外貿 物流發達，而且青島是品牌之都，海爾 海信 澳柯瑪 青啤 南車 等大企業很大，工業品類齊全，製造業強大，以海洋 家電 石油 紡織 食品 醫藥 高端機械製造 軟件等為支柱。
青島已經被國家定位於海上陸上絲綢之路的節點，軍民融合示範區，上合示範區，籌建國家中心城市，同時很重要的青島是中日韓合作的橋頭堡，隨著中日韓FTA的推進，青島的自貿區跟自由貿易港必將落地。同時近幾年青島的醫療和教育兩個短板已經在瘋狂彌補，已經形成了北青島南深圳的高校朋友圈。因此綜合以上，青島具備好的環境，潛力巨大，青島也屬於人口淨流入城市，雖然每年以10到30速度增加，但是青島的人口引進政策跟西安等城市粗曠的引入不同，更加重視人口質量。所以答案 青島房價應該還有上升空間，但是因為國家的政策，房價不會出現大的起伏，有潛力地方會漲，整體穩定有升
青島銀很行
截止到2018年11月，青島市商品房銷售均價為25972元/㎡，位列全國第10位，同比2017年11月，22586元/㎡。房價同比漲幅20%，縱觀2018年全國一二線城市，漲幅達到20%的其他城市還有海口、昆明、西安、合肥、成都和重慶。其中海口漲幅最高，達到了31%。而在三四線城市中，房價漲幅超過20%的城市達到了14個。
那麼青島房價2019年（未來不敢說）的走向如何呢？
這裡我們可以先看庫存。截止到2018年11月末，全國52個重點城市中有7成城市庫存較年初上升，但除了個別城市外，整體各級城市庫存消化週期還是在12個月以內。
注意了！！！12個月是衡量城市庫存消化週期的一個標準，只要城市庫存週期低於12個月，那麼市場就仍處在供不應求階段。
這其中，一線城市中，深圳消化週期達到了17.2個月。2018年11月，深圳銷售均價為54706元/㎡，低於同期2017年11月的55008元/㎡。
而二線城市中，大連的消化週期截止到11月底，已經達到了38.9個月。關鍵看2019年地方政府推出怎樣的政策。這個庫存消化週期已經非常長了。
2018年年底的中央經濟會議上，已經明確對於2019年的房地產市場定了基調，那就是“房子是用來住的，不是用來炒的”，下面一條政策很關鍵，那就是“因城施政”，也就是在這條政策的影響下，目前各城市已經都有鬆動“限購”的政策傾向。
多家房地產機構都預測，2019年二線城市的政策鬆綁最為強烈，而二線城市的房價也將保持小幅微漲態勢。而其中最為看好的幾座城市就包括：昆明、青島、西安、合肥、成都和重慶。
原因在於，以上城市目前正處於補漲階段，城市庫存消化週期均低於12個月，國家政策又開始傾斜。因此認為青島2019年房價將處於小幅微漲態勢。
西一安鮮
你好，作為一名本地資訊領域的創作者，在這裡我簡單的發表一下我個人的觀點。
首先，2018年年底的中央經濟會議上，已經明確對於2019年的房地產市場定了基調，那就是“房子是用來住的，不是用來炒的”，下面一條政策很關鍵，那就是“因城施政”，也就是在這條政策的影響下，目前各城市已經都有鬆動“限購”的政策傾向。
其次，截止到2018年11月，青島市商品房銷售均價為25972元/㎡，位列全國第10位，同比2017年11月，22586元/㎡。房價同比漲幅20%，縱觀2018年全國一二線城市，漲幅達到20%的其他城市還有海口、昆明、西安、合肥、成都和重慶。其中海口漲幅最高，達到了31%。而在三四線城市中，房價漲幅超過20%的城市達到了14個。
最後，青島已經被國家定位於海上陸上絲綢之路的節點，軍民融合示範區，上合示範區，籌建國家中心城市，同時很重要的青島是中日韓合作的橋頭堡，隨著中日韓FTA的推進，青島的自貿區跟自由貿易港必將落地。同時近幾年青島的醫療和教育兩個短板已經在瘋狂彌補，已經形成了北青島南深圳的高校朋友圈。
因此綜合以上，青島具備好的環境，潛力巨大，青島也屬於人口淨流入城市，雖然每年以10到30速度增加，但是青島的人口引進政策跟西安等城市粗曠的引入不同，更加重視人口質量。所以答案 青島房價應該還有上升空間，但是因為國家的政策，房價不會出現大的起伏，有潛力地方會漲，整體穩定有升。
這就是我的觀點，希望可以幫到你，謝謝。
青島大事記0532
在這珍貴時間，很高興給大家分享我對這個問題看法，在這裡讓我們一起走進這個問題，那現在讓我們一起探討一下關於這個問題。
在下面優質內容我為大家分享，首先我分享下我個人對這個問題的看法與想法，也希望我的分享能給大家帶來幫助和快樂，同時也希望大家能夠喜歡我的分享。
首先，青島靠港口而生，外貿 物流發達，而且青島是品牌之都，海爾 海信 澳柯瑪 青啤 南車 等大企業很大，工業品類齊全，製造業強大，以海洋 家電 石油 紡織 食品 醫藥 高端機械製造 軟件等為支柱。
其次，國家政策是鼓勵住房而非炒房，對於青島這種二線城市而言，個人認為未來幾年總體而言漲幅不大，說降的話很難，畢竟國家也在調控，房子牽扯的行業太多，不是說降就降的。具體也還要看在什麼位置，靠海地區、學校、地鐵附近，房價肯定不會低。
最後，房地產行業雖然不會成為長期依賴，但是至少在最近幾年還是極其重要的經濟支柱，所以房價如果大跌，大到社會，中到企業，小到家庭，都將遭到重大損失，不會有人受益。所以這種事情會杜絕發生。
在以上我的精彩的分享是關於這個問題的解答，都是我的真實想法與觀點，同時我希望我分享的這個問題的解答於分享能夠幫助到大家。
我也希望大家能夠喜歡我的解答，大家如果有更好的關於這個問題的解答與看法，望分享評論出來，共同走進這話題。
我在這裡，發自內心真誠的祝大家每天開開心心工作快快樂樂，擁有身體健康生活每一天，家和萬事興，年年發大財，生意興隆，謝謝。
最後歡迎大家關於這個問題暢所欲言，有喜歡我的記得關注下哦，每天為大家分享與解答我的想法與見解哦。
拉麵之鄉
在這裡我想要說的是，青島房價會越來越貴，青島是個人口淨流入城市，按現在發展趨勢的嶗山區金融行業正在興起，株洲路以南苗嶺路以西海爾路以東，未來一二十年拆舊翻新將高樓林立，有幾十萬白領精英從業，這些較高收入新市民就近安家是必然，即墨藍色硅谷科技業，蓄勢待發大量人才流入那也是肯定，剛性需求是必然，嶗山區，李滄，市南，市北，可做住宅開發的土地資源已枯竭，房價只能漲不會跌，而與之相鄰的高新區城陽區會受益都有小漲，膠州東部受機場拉動會有發展，但那裡可做住宅開發的土地資源豐富，就業機會稀缺近幾年剛需不多，西海岸現階段房源已經過剩有價無市，至於平度萊西敬而遠之吧！沒有發展潛力。
豔陽天201757746
首先從政策和金融層面來說，短期內不會有房產政策的大幅度放鬆，前幾天黃島區和城陽區對區域內就業的人才放開購房限制的政策無關緊要，金融更是全國層面的政策，依然是收緊的狀態，第二方面從土地供應來看，臨近年底，青島各個行政區都有不斷的土地拍賣，供地量明顯增加而且土地幾乎都是底價成交，地價下來了相應的房價就不會太高，最後一點從青島的人口增長來看，青島雖然是北方經濟排名第三的城市僅次於北京天津，但是每年的人口增長極為有限，樓市也是供需關係決定價格的市場，供應量持續放大，需求量增長有限，相關政策不放鬆，房價大概率不會漲，我的判斷是，明年青島各區域的價格還會有小幅度下跌調整期，城陽即墨可能跳水幅度會比較大！
青島樓市一線消息
價格大漲主要在峰會前，之後降了一些，雖然整體上房價降了，修養集中在二手房，新房基本變化不大，目前較為穩定。
至於以後，國家政策是鼓勵住房而非炒房，對於青島這種二線城市而言，個人認為未來幾年總體而言漲幅不大，說降的話很難，畢竟國家也在調控，房子牽扯的行業太多，不是說降就降的。具體也還要看在什麼位置，靠海地區、學校、地鐵附近，房價肯定不會低。
舞臺可以屬於你
當所有人都知道這個行業掙錢的時候，大家都湧入的時候，這個行業還能掙到錢嗎？現在10個人有9個都認為房子可以漲，甚至翻倍，有些閒錢的都投入到了房地產，人口增不增長另談，樓盤肯定會增加吧，新樓盤新房子肯定會不斷增加，比較西海岸、膠州、即墨、城陽還有大量的空地，紅島已經發展10年了戶籍人口才增加了幾千人。想想其它需要人口填補的區域吧，即墨藍色硅谷，預計30萬人口的容量，現在去看看有人嗎？膠州空港上合師範園的樓盤更多，需要撐起的人口更多，50－10年這些區域能一下湧出上百萬人嗎？沒有人但是房子分分鐘強光。說明青島乃至山東富人的閒錢還是有的，短期內大跌不至於，但是未來能不能出現上百萬人口接盤這些區域，才能決定著以後房價的走向，如果有人接，房價會持續穩定上漲，如果人口持續增加，房子供不應求，房價鐵定上漲，如果樓盤持續增加，大量新房持續上市，閒錢不可能持續進入，它們一家訂購5－10套，如果沒有接手，持續購買的熱情肯定會銳減。出現拋售。
小小悅沐
在這大好時光裡很榮幸為大家解答這個問題，讓我們一起走進這個問題，現在讓我們一起探討一下。
以下我為大家分享，我個人對這個問題的看法與想法，希望我的分享能給大家帶來幫助，也希望大家能夠喜歡我的分享。
作為一名本地資訊領域的創作者，在這裡我簡單的發表一下我個人的觀點。
首先，青島靠港口而生，外貿 物流發達，而且青島是品牌之都，海爾 海信 澳柯瑪 青啤 南車 等大企業很大，工業品類齊全，製造業強大，以海洋 家電 石油 紡織 食品 醫藥 高端機械製造 軟件等為支柱。
其次，國家政策是鼓勵住房而非炒房，對於青島這種二線城市而言，個人認為未來幾年總體而言漲幅不大，說降的話很難，畢竟國家也在調控，房子牽扯的行業太多，不是說降就降的。具體也還要看在什麼位置，靠海地區、學校、地鐵附近，房價肯定不會低。
最後，房地產行業雖然不會成為長期依賴，但是至少在最近幾年還是極其重要的經濟支柱，所以房價如果大跌，大到社會，中到企業，小到家庭，都將遭到重大損失，不會有人受益。所以這種事情會杜絕發生。
在以上的分享關於這個問題的解答都是個人的意見與建議，我希望我分享的這個問題的解答能夠幫助到大家。
在這裡同時也希望大家能夠喜歡我的分享，大家如果有更好的關於這個問題的解答，還望分享評論出來共同討論這話題。
我最後在這裡，祝大家每天開開心心工作快快樂樂生活，健康生活每一天，家和萬事興，年年發大財，生意興隆，謝謝！
